房地产项目开发中的质量控制

　　1、规划设计

　　对于住宅项目而言，规划设计主要包括小区的整体规划（总平面）、建筑单体设计及景观设计。在楼盘的规划中，实现人与人的沟通、人与自然的交流是十分重要的原则，小区公共空间的设计不应仅仅是简单的增加绿化面积，而应体现空间环境、生态环境、文化环境、景观环境、社交环境、娱乐环境、智能环境和管理环境等多重品质的整合效应，营造共享空间的“亲切基因”，如人车分流、增加小孩和老人自由活动场所、为残疾人提供无障碍通道等等。根据许多开发商的经验，住宅项目的规划设计费用和景观绿化投资可以说是边际利润最高的两个项目，其对销售的促进作用是不可估量的。无庸置疑，现在的房地产市场不是没有市场，也不缺乏购买力，而是缺乏房地产项目的力作。

　　2、户型

　　在绝大多数的房地产项目中，户型对市场效果的影响都是举足轻重的。在很多户型多样化的小区中，都很容易发现这样的情况：这个小区往往有一两种户型特别好卖，这样的户型，即使房地产项目开发商将价格提高，依然比较抢手。而有的户型，甚至将价格下调一成以上，仍然会卖不动。户型对市场效果的影响，往往是致命的，户型具有一票否决权。当户型与面积相联系时，户型实际上涉及市场定位问题，即“选择一种户型，就是设定你的生活方式”。市场告诉我们，必须重视房型的设计及其功能的体现。了解市场的需求后，接下来就是如何合理地布局一套房子。准确地找到市场地切入点，综合分析近期热销的房型。

　　现代购放者对住宅户型的需求越来越讲究，这就要求房地产项目开发商和设计人员不断去研究市场变化和人们地购房心理，不断创新设计，拿出迎合市场需求的好房型，拿出佳作。
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　　3、建筑质量

　　如今，商品房施工质量投诉以成为消费者投诉的十大热点之首。在这种情况下，建筑质量地好坏直接影响到开发商地投资效益，只有建筑质量高地物业才能给房地产项目开发商带来丰厚地经济回报。

　　在北京，有开发商公开宣布，建筑质量将是房地产市场下一个卖点。该开发商提出“过程精品”地理念和“用人们地承诺和智慧雕塑时代地艺术品”的建筑质量方针，并要在国内房地产率先推出包括《房屋使用手册》和《保修服务卡》在内的“一卡一书制”。其做法得到了社会的一致好评，被誉为“透明建筑”；在上海，有知名施工单位承建的商品房，其售价高于同类商品房，在南京，房地产项目开发商已经注意到了这一点，南京的房地产广告，多数将楼盘的建筑商标注在上面，有的甚至还一一陈述建筑商的辉煌历史，作为广告宣传的主要诉求点。

　　4、新材料新技术的应用

　　选择不会对人体产生伤害、有助于节能、尽量减少维护需求的绿色环保建材是建造“以人为本”的房地产项目的基本要求。目前，重庆市有关部门正大力积极推广新材料新技术的应用，如多功能模数砖，其优质、高强、保温的性能是传统砖无可比拟的。

　　5、配套

　　房地产项目的配套必须紧密结合市场的变化，特别是随着人们的生活方式的变化而对房地产提出较高的要求。

　　对于住宅小区而言，公建配套务求实用，许多房地产项目开发商越来越重视公建配套的建设，许多小区的公建配套，尤其是会所，一家比一家做得好，一家比一家花钱多，一家比一家功能齐全。客观地讲，小区地公建配套的确重要，如何一个住宅小区都应具备满足业主从生理到心里需要的各方面功能。过去那种不讲究公建配套和配套不完善的住宅小区却是不符合今天消费者地居住要求了，但眼前一些高档次高标准公建设施的楼盘也不见得适销对路。而对于业主来说，他们需要使用地公建设施，但不必过于奢华，那样是中看而不中用地。首先，要讲究住宅小区公建的经济实用性，其次，小区公建配套要充分利用社会资源，努力降低成本。

　　对于写字楼来说，写字楼地功能也正在悄悄地发生改变，已不再是工业企业在市场中心设置的仅供交换文书资料的办公空间，对于更多的公司来说，写字楼就是他们的“生产车间”，是可以在写字楼里直接创造利润的，例如广告公司、律师事务所、中介咨询公司等。他们也对配套提出更新更高的要求，例如宽带网的接入、提供商务服务等。

　　4、注重物业管理

　　售后服务在房地产业主要表现为物业管理。物业管理是由专门的机构和人员，依据合同和契约，对已竣工验收投入使用的各类房屋建和附属配套设施及场地以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿地、道路养护统一实施专业化管理，并向使用人提供多方面的综合管理。

　　物业管理的指导思想是以服务为宗旨，以经营为手段，以效益为目的。以服务为宗旨，就是要在物业管理的全过程中突出“服务”二字，管理也是一种服务。以经营为手段，就是在物业管理的全过程中实行有偿服务，并通过经营各种实业，解决物业管理中个项经费的开支。以效益为目的，就是以社会效益、环境效益、经济效益为最终目标。

　　优秀的物业管理可使物业保值增值，一些注重物业管理的开发公司，不仅提高了所开发项目的销售速度，也提高了所开发项目的价格，甚至还可以规避弥补所房地产项目开发的一些天生缺陷。

　　对房地产项目的质量的确定是每个项目都必须面临的一个关键问题，为了更好的解决这一问题，首先我们应该由一个全面的认识，即对房地产项目质量的各个要素应有一个较为深入的全面研究；其次根据各个项目的具体因素，细分市场，充分研究目标市场的特征，确定其可以接受的价格，选择与之相适应的质量组合。如此，以期成功的完成房地产项目开发，使投资者获得利润最大化。

　　与其他重复性运行或操作的工作不同，项目管理具有一次性、独特性、目标的确定性、活动的整体性、组织的临时性和开放性、成果的不可挽回性等属性，因此，要确保项目的成功，获得让所有项目相关者满意的效果，项目经理除了需要清晰地把握项目流程外，更要具备优秀的信息管理、沟通管理、冲突管理、风险管理、质量管理和集成管理等能力。

　　清华大学项目经理培训课程精选战略管理、人力资源管理、财务管理和项目管理实战四个专题的核心课程，辅以模拟实战演练和案例研讨，项目经理不仅能切实提高项目管控的水平，更能站在企业战略的高度，将项目管理与企业发展联系起来，从而推动企业的高效运作。

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