房地产项目融资现状问题及对策

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　　第二，房地产开发企业间接融资比重过大。2003年末中国经济金融运行情况显示，资本市场融资规模萎缩，企业融资渠道间接化的格局进一步增强。2003年末，人民币贷款余额为16.8万亿元，比年初增加2.8万亿元，同比多增0.9万亿元。贷款增长过猛势必造成融资格局进一步向银行贷款倾斜，企业融资对银行贷款的依赖增强，加大银行信贷资产风险。在当前国内金融市场融资格局中，贷款所占的比重已经由2001年的75.9%上升到2003年末85.1%。在巨额的银行信贷中，涉及房地产开发贷款比重依然很大。

　　改革开放以来，我国直接融资市场发展很快，但是在短时期内仍然难以改变以间接融资为主的融资格局，房地产业在相当大的程度上需要银行的信贷资金支持。房地产项目融资资金主要来自银行贷款。这种高度集中于银行的融资体制，如果商品房空置面积（2003年少数城市空置面积同比增长超过45％）长期持续大量积压，开发企业无法支付银行贷款与建筑商费用时，只有将房子抵押给银行与建筑商，而建筑商的资金大部分也来自银行贷款，最后也只好把开发商抵押给他的房子再抵押给银行。这样，银行将成为房地产项目融资风险的最大承担者。这也正是目前房地产项目融资融资渠道狭窄和房地产项目融资金融体系不完善的必然结果。

　　第三，房地产项目融资融资各种方式均有局限性。融资，不单纯是为建设和发展聚集资金的问题，它实质上是一种以资金供求形式表现出来的资源配置过程。所谓融资方式，是由资金供给部门向资金需求部门转化的途径和渠道。综合有关专家对房地产项目融资融资的研究成果，房地产项目融资企业融资方式有两种：一是内部融资。即开发企业利用企业现有的自有资金来支持项目开发，或通过多种途径来扩大自有资金基础。内部融资不需要实际对外支付利息或股息，即不发生融资费用，内部融资的成本远低于外部融资，因此是首选的融资方式。内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。对开发企业来说，预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者，虽可能会丧失一些未来利益，但相对于总体利益终究是微不足道的。房地产项目融资企业单纯依靠内部融资是不能满足资金需求，更多的资金是通过外部融资获得。二是外部融资。外部融资成为房地产项目融资企业获取资金的主要方式。目前主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产项目融资信托、利用外资、合作开发、产业基金等。

　　经过25年的改革，中国房地产项目融资市场融资渠道单一的局面仍未根本改变，这是不争的事实。房地产项目融资融资除银行贷款外，目前可以采用的还有信托融资、发行企业债券、发行股票并上市、股权投资、产业基金等。但各种融资方式均有一定局限性。

　　银行贷款由于央行“121号”文件的规定，其对项目开发程度和开发企业自有资金的要求不是多数开发企业短期能够达到的。信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。企业债券用途多为新建项目，利息高于同期银行利率、期限为3～15年。所以，一般房地产开发的项目获取发行的可能性较小。发行股票及上市过程长，手续复杂，成本较高，对企业资质的要求更为严格，大多数的房地产开发商无法接受和实现。股权投资虽然可以充实自有资金，但一般房地产项目融资企业注册资本金额较小，不会轻易出让控股地位，也不会甘心将大部分的开发收益拱手相让，所以在实践中也难推行。由于国内产业基金无法可依，暂不允许存在，养老和保险基金又不准直接涉足房地产项目融资，海外基金在国内运作10年来状况并不理想。因此对基金也不能被寄予厚望。

　　第四，法律法规不健全，影响融资渠道拓展。相关政策、法规不完善，有关房地产项目融资金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系，缺乏相互一致性与协调性，操作困难，直接影响房地产项目融资融资渠道的正常开展。如房地产项目融资投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式，房地产项目融资证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。

　　第五，受金融政策环境影响，房地产项目融资金融创新力度不够。

　　四、2004年主要的房地产项目融资方式

　　2004年中国房地产项目将迎来“融资年”。这是国家金融政策的调整和房地产融资业扩张对资金需求的增强所致。从宏观上来看，房地产项目问题关键不是资金的供给，而是融资渠道和融资工具的创新。据预测，银行贷款和信托融资将上升为2004年中国房地产项目融资融资的主流。

　　1、银行贷款仍是重要渠道

　　尽管“121号”文件对银行贷款进行了限制，但银行业不会因此放弃房贷这块不良率较低的业务，加上当前其他融资渠道各有局限，银行贷款2004年仍将会是房地产项目融资融资的主流。因此，房地产项目融资企业应建立以银行为主的多元化融资渠道，间接融资手段与直接融资手段并用。最重要的是在政策允许条件下与银行合作创新新的融资工具。

　　2、房地产项目融资信托快速发展

　　信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按照委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定的目的进行管理或进行处分的行为。从法律意义上讲，信托是一种财产委托人、受益人和受托人之间发生的财产权关系。信托的方式有两种，即投资收益型和借贷型。我国目前主要还是借贷型，这符合现在的运作方式，与其他方式相比，信托更注重的是抵押和担保。

　　房地产项目融资信托，就是房地产开发商借助权威信托责任公司专业理财优势和运用资金的丰富经验，通过实施信托计划，将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来，形成具有一定投资规模和实力的资金组合，然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目，为委托人获取安全、稳定的收益。

　　党的第十六届三中全会首次把银行、证券、保险和信托作为金融四大支柱产业一并提出，这预示信托业的美好发展前景。尽管信托投资公司已经有几十年的发展历史，但《信托法》、《信托投资公司管理办法》和《资金信托管理暂行办法》2001年才颁布，信托公司经过5次清理整顿，重新登记之后，才开始涉足房地产业，其业务时间很短。2002年全国房地产项目融资信托共融资10.3亿元，仅2003年第二季度，全国各地的信托公司就推出针对房地产项目融资的资金信托产品54个。尽管如此，与银行贷款业务相比，信托所占比例可以忽略不计。

　　在房地产项目融资融资的诸多金融手段之中，信托具备多种平台优化组合优势，以信托高级形态为核心，通过信托的串接，将多种金融工具进行优化整合，实现一揽子组合融资解决方案，“121号”文件持续执行，信托能够成为房地产业融资的新热点，成为与银行并驾齐驱的融资模式。2004年房地产项目融资信托将有更多的创新产品出台。特别是信托将成为房地产项目融资融资环节中最重要的前端部分，并成为最具创新元素与组合优势的核心力量。但是，由于监管部门对房地产项目融资资金信托的控制，目前人们对房地产项目融资信托的认知还不高。
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　　信托独具制度优势，创新空间宽广，并具有巨大的灵活性。信托可以进行直接贷款、股权投资、资产证券化等，可以在不同层次、不同品位上，为房地产业服务。信托产品能够比较灵活充分地适应和处理房地产项目融资的多种经济和法律关系，解决其他渠道难以解决的问题。相对银行贷款而言，房地产项目融资信托融资方式不但可以降低房地产业整体的运营成本，节约财务费用，还有利于房地产项目融资资金的持续运用和公司的发展；信托在供给方式上也十分灵活，可以针对房地产项目融资企业本身运营需求和具体项目设计个性化的资金信托产品，从而增大市场供需双方的选择空间。

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