房地产成本费用项目及核算内容

　　 4-1 开发产品成本核算应视开发产品的具体情况,按制造成本法设置成本项目。成本项目一般包括下列六项:

　　 1)土地征用及拆迁补偿费

　　 2)前期工程费

　　 3)基础设施费

　　 4)建筑安装工程费

　　 5)配套设施费

　　 6)开发间接费

　　 4-2 各成本项目的开支范围如下:

　　 ■土地征用及拆迁补偿费

　　 指为取得土地开发使用权而发生的各项费用,主要包括以下内容:

　　 (1)土地征用费:支付的土地出让金、土地转让费、土地效益金、土地开发费,交纳的契税、耕地占用税,土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。

　　 (2)拆迁补偿费:有关地上、(来自:www.fangxiucai.com)地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出,安置及动迁支出,农作物补偿费,危房补偿费等;拆迁旧建筑物回收的残值应估价入帐,分别冲减有关成本。

　　 (3)市政配套费:指向政府部门交纳的大市政配套费,征用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建造费、管线铺设费等。

　　 (4)其他:如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费等。

　　 ■前期工程费

　　 指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、 "三通一平"等前期费用。主要包括以下内容:

　　 (1)项目整体性批报建费:项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。

　　 如:人防工程建设费、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。

　　 (2)规划设计费:项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改

　　 造设计费、可行性研究费(含支付社会中介服务机构的市场调研费),制图、晒图费,规划设计模型制作费,方案评审费。

　　 (3)勘测丈量费:水文、地质、文物和地基勘察费,沉降观测费,日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。

　　 (4)"三通一平"费:接通红线外施工用临时给排水(含地下排水管、沟开挖铺设费用)、供电、道路(含按规定应交的占道费、道路挖掘费)等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用(包括开工前垃圾清运费)等。

　　 (5)临时设施费:工地甲方临时办公室,临时场地占用费,临时借用空地租费,以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。临时设施内的资产,如空调、电视机,家具等不属于临时设施费。

　　 (6)预算编、审费:支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算而发生的费用。

　　 (7)其他:包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等。

　　 ■基

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