外资投资中国房地产报告

    结论：   

    一、对上述两种估测结果进行总结之后，使得我们倾向于认为，如果不区分中国房地产开发和销售市场，外资在中国房地产开发和销售的总资金占比，大体也不会超过20％。这虽然大大超出了仅仅通过FDI测算的外资介入房地产行业的规模，但毕竟显示出，过去4年中国房地产行业的“黄金时期”，主要是内资推动而非外资的兴风作浪；因此如果该行业有了长足发展，内资是主要贡献者；如果该行业有了泡沫化趋势，内资也是主要作祟者。   

    二、从案例总结的角度来看，一些外资在中国房地产行业的活动已经相当活跃，其中最重要的案例包括：1、新加坡凯德置地2004年投资于中国房地产的资金估计不少于60亿元，主要集中于北京、上海、深圳；2、摩根斯坦利公司2004年投资于中国房地产的资金估计不少于50亿元，主要集中于上海；3、瑞安地产：2004年投资于中国房地产的资金估计不少于45亿元，主要集中于上海；4、荷兰ING集团2004年投资于中国房地产的资金估计不少于35亿元，主要集中在上海和北京；5、新加坡GIC：2004年投资于中国房地产的资金不少于15亿元，主要集中在上海和北京。因此，即便在宏观调控的北京下，外资进入中国房地产行业的兴趣也在日渐浓烈。   

    我们因此倾向于认为，目前外资处于进入中国房地产的尝试期，其面临的最大不确定性并非不看好行业前景，而在于对高度不确定性的宏观政策和行业政策，因之，目前它们仍持观望和等待姿态。   

    三、从外资对房地产行业的准入政策来看，中国是目前全球为数不多的、对境外机构和个人投资开发和销售环节没有重大限制的国家。国际货币基金组织IMF《2003年各国汇兑安排与汇兑限制》显示：187个国家当中，137个国家对非居民投资房地产有各种限制，例如在俄罗斯，除一些特别的例外情况之外，跨境不动产交易需要得到中央银行的事先批准。在澳大利亚，非居民取得房产和宅地需要报批；自用房地产需要在离开后12个月内立即出售；投资或开发非自用房地产5000万澳元以上需报批。在韩国和泰国，非居民投资房地产均需向中央银行报备。   

    各国对房地产行业设置程度不一的准入限制，主要出自一国土地资源的稀缺性、公共利益和军事安全，以及限制非居民大资金炒作三大理由。中国改革开放26年来，对待外资政策具有相当强的连续性，因此未来中国对外资进入房地产行业采取实质性限制政策的可能性并不是太大。   

    由是观之，外资投资于中国房地产行业的高潮，以及房地产行业的整体洗牌仍在酝酿中，目前还远远没有揭开精彩纷呈的一章。

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