房地产投资风险的分类及对策

　　房地产投资是指以取得房地产收益为目的，投放一定量的资金，用以开发经营房地产的行为。房地产投资是进行房地产开发和经营的基础，它的结果是形成新的可用房地产或改造原有的房地产。由于具有抗通货膨胀、风险可预估等特点，房地产投资逐渐成为最具有吸引力的投资方式之一。在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的，特别是处在目前我国企业对房地产行业的重点调控阶段的形势下，房地产投资风险更是在所难免。

　　一、房地产投资风险概述

　　投资风险泛指在投资过程中投资者遭受各种损失的可能性。房地产投资通过对预期的判断来获利的，因此在房地产投资项目的经济评价中，分析人员所运用的大量技术方案和经济数据中，未来情况的预测和估算占相当大的比例。由于未来的不确定性和人们主观的差异性，各种数据的未来值无法准确预测，其变动范围值也无法精确控制。根据这些数据计算出来的经济评价指标因此不可避免地会存在一定的不确定性，从而给投资项目带来风险。房地产投资风险www.fangxiucai.com的特征。

　　1、客观性。

　　房地产投资风险是确实存在的，且不依附人的意识存在也不以人的意识而转移。人们只能通过掌握其产生的原因和发展变化的规律，来达到控制、规避和防范的目的。

　　2、随机性。

　　房地产投资风险的发生及变化具有随机性，这体现了风险的本质特征即不确定性。

　　3、相对性。

　　房地产投资风险对于企业来说不等同于危险，危险势必造成不良后果，而房地产投资风险具有双重性，既可能给企业带来收益，也可能给企业带来损失。所以，对于房地产企业来说应积极的面对投资风险，把它当作一种获得收益的机会。

　　4、可预测性。

　　投资风险发生的频率、可能带来的收益以及造成经济损失的程度都能够通过企业经验、大量的统计资料和科学的方法来分析和判断，房地产企业可根据投资风险的这个特征来选择进行风险管理。

　　5、多样性。

　　房地产投资的行为及过程涉及到社会、政治、经济、技术、文化等各个方面，因而房地产投资风险表现多样性，各种风险相互间的变化也会呈现出复杂的关系。

　　6、补偿性。

　　房地产投资有风险，房地产企业承担风险的同时要求经济上有所补偿，这就体现了房地产投资的补偿性，也体现了风险的获得利益或损失的本质特征，通常被理解为风险溢价或风险回报。

　　二、房地产投资风险分类

　　1、自然风险。

　　自然风险就是自然灾害（如洪水、地震、泥石流，风暴等）在房地产经营管理过程中对房地产造成的破坏和损害而形成的风险。一般而言，这些自然风险发生的概率比较小，但是一旦发生就会给企业造成比较大甚至是不可挽回的损失。

　　2、政策风险。

　　在中国，政治经济环境和企业对房地产行业相关政策的变动都会给房地产企业带来不同形式的经济损失或机会，这对于房地产投资而言就是政策风险，如政治环境风险、房地产制度变革风险、产业政策风险、住房制度改革风险、土地使用制度改革风险、金融政策变化风险、环保政策变化风险，经济体制改革风险、行政审批手续变化风险、法律风险等。

　　3、经济风险。

　　经济风险的变现形式有很多，主要包括市场供求风险、财务风险、征地风险、融资风险和国民经济状况变化风险五大类。其中市场供求风险又包括购买力风险、单元住宅面积变化风险、住户规模风险；财务风险又包括通货膨胀风险、利率变化风险、税率变化风险、资金短缺风险等。

　　4、社会风险。

　　人文社会环境因素的变化会给房地产项目带来损失的可能性，这种可能性的存在就是社会风险，包括城市规划风险、区域发展风险、公众干预，住客干预风险等。这些风险的影响因素主要有城市规划因素、区域发展因素、公众干预因素、住客干预因素和社会治安因素等。

　　5、技术风险。

　　科学技术的进步、技术结构及其相关变量的变动都可能给房地产开发商带来损失或机会，这就是所谓的技术风险，包括筑材料改变和更新的风险、建筑设计变动或计算失误风险、建筑施工技术和工艺革新的风险、建筑生产力因素短缺风险，信息不对称风险等。

　　6、经营风险。

　　在整个开发过程中，房地产开发商若对项目经营不善则会导致预期收益不能实现或不足以补偿经营费用，这种可能性的存在就是房地产投资的经营风险。

　　7、国际风险。

　　在涉外房地产项目开发中，开发商还面临国家关系风险、国家政治风险、国家投资环境风险、货币汇率变化风险、国际货币利率变化风险和国际经营风险等。
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　　三、房地产投资风险对策

　　1、阶段性风险管理对策

　　房地产项目开发程序通常分为投资决策、前期、建设和租售四个阶段。由于开发周期长、所处环境复杂多变，在这四个阶段都存在大量的不确定性、风险性和机动性。决策阶段是所有项目投资的关键阶段。在这个阶段，房地产企业决策的正确与否关系到这个开发项目的成败，任何一个开发项目都是将做从未做过的事情，所做计划工作的多少，必须与公司的规模和项目的规模相适应。前期阶段工作量大、涉及面广，不确定的房地产投资风险因素众多。该阶段的主要风险有置地风险、区域经济发展变化风险、工程招标风险、融资风险和消费者购买力风险。建设阶段是指开发项目从正式开工到工程竣工验收整个过程，结果是形成建筑物实体的工程施工建设阶段。销售与租赁阶段直接关系到房地产开发商是否能在短期内回收投资并获取利润。这个阶段，面临的风险主要包括财务风险、时间管理风险、销售现场管理风险、市场供求风险、内部决策与管理风险。因此，需要开发商对市场准确判断和分析，同时加强项目的内部管理，制定合理的销售管理制度和流程，确保销售顺利进行。

　　2、房地产投资风险分散对策

　　（1）转嫁投资风险对策

　　转嫁投资风险对策是投资者将损失有意识地转嫁给与之有相互经济利益关系的另一方承担，主要方法有通过“建筑工程施工合同”将风险转移给建筑工程方、商业投保、证券化项目资金、契约型转移、投资获利期权等。

　　①商业投保。企业通过购买商业保险来实施其商业投保策略，将一部分风险转嫁给保险公司。购买保险从一定程度上可以减轻或弥补房地产投资者的损失，实现项目资金循环过程，促进房地产经营活动的发展。房地产投资企业可以选择实施房屋保险、产权保险、房屋抵押保险和房地产委托保险等业务。

　　②项目投资资金证券化。房地产企业通过金融工具将投资到项目开发的资金转化为有价证券，这样就使开发商与项目之间直接的物权关系转变为以金融工具为媒介的债权关系。

　　③契约型转移。在房地产投资中，契约型转移主要包括三个方面：第一，房地产企业在与建筑商合作中，将项目工程总包、分包给建筑商，由建筑商来承担部分项目建设时期的风险，缓解房地产企业的资金压力；第二，多个房地产企业联合开发，这要求多方的投资者对房地产开发项目进行共同投资，利益共享，风险同担，充分调动投资各方的积极性，最大限度地发挥各自优势来避免风险；第三，在建设期间，将项目预售、预租或出售一定年限的使用权给买方或承租方，提前回笼资金，缓解资金压力，并能一定程度上避免融资风险和后期销售滞留风险。

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