房地产投资风险的规避与控制

　　四、风险转移

　　风险转移是房地产投资项目风险管理中非常重要而且广泛应用的一项对策，分为非保险转移和财务转移两种形式。根据风险管理的基本理论，投资项目的风险应由有关各方分担，而风险分担的原则是：任何一种风险都应由最适合承担该风险或最有能力进行损失控制的一方承担。符合这一原则的风险转移是合理的，可以取得双赢或多赢的结果。否则，风险转移就可能付出较高的代价。

　　1.非保险转移。

　　房地产投资风险非保险转移是指房地产开发商在房地产开发过程中，有意识地采取某些非保险措施将风险转嫁给其他经济单位承担，从而达到降低其自身项目风险发生概率和损失程度的目的。房地产投资风险的非保险转移可通过两种途径来实现：一是转移会引起项目风险及损失的某项开发活动；二是将风险本身予以转移。风险转移对房地产开发商来说可以消除风险，但与风险控制不同的是，它不是通过放弃、中止项目活动或采取积极预防和抑制措施直接调节风险因素来达到消除、降低风险损失概率和损失程度的目的，而是允许风险继续存在，但将风险转嫁给其他经济单位承担从而间接达到降低自身风险损失概率和损失程度。当然，房地产投资风险转移必须通过正当、合法的手段，而非无限制地、任意地、带有欺诈性的转嫁。另外，房地产投资风险的转移虽然可以使风险在开发商和其他风险损失承担者之间进行移动，但却不能因此将项目风险本身消除或从总量上减少。

　　2.财务转移。

　　风险的财务转移包括非保险财务转移和保险转移。非保险财务转移是指单位或个人通过经济合同，将损失或与损失有关的财务后果(财产损失、人员伤亡等)转移给另一些单位或个人去承担的一种方式。其实质是通过风险的财务转移，使转让人得到外来资金，以补偿风险事故发生后所造成的损失。大部分财务型非保险转移都是通过合同中的某些条款来实现的。如在建筑活动承包中，建筑所有人可以通过合同将他对公众在建筑物附近受到伤害的部分或全部责任转移给建筑承包商。保险转移通常直接称为保险。通过购买保险，投资项目业主或承包商作为投保人将本应由自己承担的归咎责任(因他人过失而承担的责任)和赔偿责任(因本人过失或不可抗力所造成损失的赔偿责任)转移给保险公司，从而使自己免受风险损失。需要说明的是，保险并不能转移投资项目的所有风险，一方面是因为存在不可保风险，另一方面则是因为有些风险不宜保险。因此，应将保险转移与风险回避、损失控制和风险自留结合起来运用。对于不可保风险，必须采取损失控制措施。即使对于可保风险，也应当采取一定的损失控制措施，这有利于改变风险性质，达到降低风险的目的。

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