如何避免海外房地产投资的误区和陷阱（图）

　　2010年至2012年将注定是不同寻常的，肆虐的风雪刚刚蹂躏完北美，昆士兰州百年不遇的洪水又刚刚褪去，便遭遇新西兰的第二波地震来袭，还没有等喘口气，日本又经历了过去1，200年来的最大地震，核污染等威胁，难道电影《2012》的预言是真的？难怪连美国的房地产商已经在世界范围内投资和准备兴建超过10个地下堡垒房产，吸引追求绝对安全人士的临时入住，海外房地产投资者不需花费10亿欧元就能钻入这个地下的“诺亚方舟”生活365天。我们在为受苦受难的人们祈福的同时，更要对将要和已经发生在资本投资市场，金融市场的惊涛骇浪提高200%的警惕。特别是国人目前热衷的海外房地产投资。由于国内投资人对要投资的国家，投资区域的国外房地产市场的不了解，最重要的是：不知道用什么标准判断海外房地产投资区域和国家的“好”于“不好”。很多国人从一开始就迈错了腿，踏错了步，就可能陷入海外房地产投资的误区和陷阱之中，主要需要国内投资人需要认真分析的在以下几个方面：

　　1、融资和抵押价值考量

　　随着国内房产调控的日趋严厉，投资和投机空间被完全真空，同时银行信贷政策也相应的做出贷款限制，国内投资人的资本利用率大大降低，甚至根本无法贷款，从而无法实现利用财务杠杆实现投资收益的最大化。所以，考察海外房地产投资市场的第一个标准就是：要投资的国家是否可以提供长期房产融资；举例而言，目前国人主要投资的国家有澳大利亚，新西兰，新加坡，中国香港，马来西亚，泰国，日本，韩国，美国，加拿大，英国，法国，西班牙等地区。能够便捷，同时等同国民待遇对国内投资者提供长期房屋贷款的国家只有：

　　澳大利亚，中国香港，新加坡，而其他地区即使可以提供融资贷款，还需要国人提供诸如缴税单，12个以上在该国家的工作签证等额外要求等等。

　　2、房屋供求关系比较

　　投资海外房地产www.fangxiucai.com市场，国人总是被完美包装的精美房屋图册，照片和风光所吸引，却不知房子本身是随时间推移而贬值的，而增值的只是由于供需关系紧张与需求旺盛的土地。所以，国人在国内投资只能说是投资房产，而海外市场而言，投资的是房子的附着物——稀缺的土地。因此，国人投资海外要看所投资的国家的土地及房屋供给和该国的需求度之间的关系。所以对于像美国，日本，韩国，英国，法国，西班牙，及东南亚等国家而言，需求是小于供给的，即使是房价比较便宜，也不值得国内投资者去投资；而对于房屋及土地供应短缺的国家及区域，如澳大利亚，中国香港等地区由于大量移民涌入，造成房屋供给长期短缺，这也是为什么该地区的房价居高不下的根本原因；

　　3、人口增长因素

　　请各位投资者朋友参考下图由IMF(国际货币基金组织)提供的未来40年的人口增长在全球20强(G20)国家的增长分布，可以看出，除亚洲之外澳大利亚是未来40年人口增长最多的国家，其次是美国。只有人口的高速增长，就业市场的平稳，经济的持续发展，才能保证投资者的海外房地产投资的风险系数最低，增长潜力最大。从这里就可以看出，为什么欧洲国家的房价增长很慢，例如德国，法国，西班牙等地，日本的房价在过去20年基本停滞，而此次的地震及核污染的威胁后，相信其房价更会长期一蹶不振了。从下图的失业率的数据可以产出，即使美国房价已经连续4年下跌了，美国的平均房价指数已经回落到1997年的价格水平了，但得开工率依然不足，还是没有专业投资资本入场，究其原因就是美国目前高企的失业率；而反观澳大利亚，由于失业率在全球发达经济体中最低，经济稳定，即使悉尼平均房价成为世界的第二高的区域，但依然吸引更多的投资者入市。

　　4、国际惯例筛选标准

　　由于海外房产市场是相对成熟的，很多考量标准是按国际公认的数据来衡量的，如：租售比，收入比，GDP的增长，空置率，失业率，人口增长率等；除此之外，还要对要购买国家的特定的购房区域或者社区做定向数据分析，比如：该区域的本地人收入水平，二手房屋价格水平，人口构成，租赁和自住的比例状况，银行对区域的价值评估等细节分析和考量；

　　除此之外，还有更多微观的评判标准不做一一表述了，关键是分析市场的“势”，如果趋势不明朗，或者向下，即使是再雄伟和便宜的房子，也不要去碰了。例如：迪拜的哈利法塔，7星级的装修标准，无敌海景和高度，享用国王名字的盛誉，无数达官贵人投资，而现实情况是：如果市场预期坏了，经济崩溃了，再好的房子，再好的位置也是一个字“跌”。
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　　国人海外房地产投资的典型投资误区还有：

　　1)购买酒店式公寓(国人喜欢的投资产品，却是海外本地人士摒弃投资的品种，即使购买也是用于房产退税，而对于在海外没有收入的国内投资者没有任何意义；

　　2)面积小于50平米的无车位公寓(银行认同度很低，抵押价值低，长期历史来看，资本增长率很低；

　　3)认为投资市中心公寓增值快，风险低(情况恰恰正相反，市中心的公寓资本增值是比较慢的，以悉尼和墨尔本这两大市中心为例，过去10年的公寓销售中位价只增长了35%，而周边5—15公里的地区却中位价翻了一倍。因为在中国发生的是城市化进程，而在海外从80年代就开始了卫星城建设，进行的是逆城市化的发展策略；

　　4)度假村类型的公寓或者别墅(由于偏离学校，商业中心，交通及配套设施等，租金回报相对较低，同时对于海外本地的自住需求满足度不高，而造成银行对此类物业的认可度较低；

　　5)片面追求短线获利

　　海外房产市场经历了几十年、甚至上百年的地产商业化发展，形成了长期房产投资的机制；同时各个国家的企业早就对投机性的投资设立了较高门槛，如：需缴纳较高的资本增值税、营业税等，增加交易成本，降低了投机预期。海外成熟房产市场已经把投机的投资者全部清除出投资市场了，要么建立长期投资策略，要么等待最后的破产结局。

　　6)片面追求低价，而非价值

　　很多投资者关注海外房产，是因为其均价比国内一线城市还低。而片面看重价格，而不是价值是房产投资之大忌。举例：贵州茅台每股超过200元人民币，还是被投资机构和价值投资者追捧，是因为看好其长远增长趋势，未来可能每股500元人民币；而其它股票低于15元的还有几百只，未必是投资机构和投资人的首选。同样道理，在海外，以澳洲这个成熟，完善和发达的房产市场举例，光悉尼和墨尔本就有1，000多个行政区，即1000多个住宅区域，选择好的投资项目，制定适合投资人的投资计划和策略，不比从A股市场中挑选一种蓝筹好股简单。看重房产投资价值，而非价格是国内投资人必须上的一节地产投资课。

　　综上所述，可以看出，对于成熟的海外房地产投资市场，万万不可用国内短期之内形成的成功投资房产习惯和眼光去看待海外房产市场，而对市场的不清楚，同时没有得到专业人士的指导，很可能造成投资收益受损。特别是类似于电视购物模式的房产推荐，一定要慎之又慎，咨询专业人士，对要投资的国家，投资的区域项目要有明确认知后再投资；而国人只是看华丽画册，看精美沙盘，靠自身感觉良好而海外房地产投资的购房思维和模式在海外已经完全过时了。正所谓“金玉其外，败絮其中”，挖掘海外房地产投资潜力股，需要投资者要有综合的市场分析能力，判断能力，更需要结合自身的风险承担，资金规模和投资目标，在专业投资人士的帮助下实现可规避风险的海外房地产投资。

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