应对房地产投资风险的6大妙招

　　房地产投资就是将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业的基本经济活动中，以期将来获得不确定的收益。在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的。为了减少房地产投资风险，确保房地产投资效益的最大化，投资者除了应具备抗风险的意识和防范房地产投资风险的能力，还应制定出相应的防范对策。

　　1.高度重视可行性研究，确保投资决策的正确性

　　可行性研究是对拟建投资项目进行全面的综合技术经济分析，这是房地产及其他任何投资建设项目前期不可缺少的一个阶段。由于房地产投资过程是一个长期的涉及面广且复杂的过程，存在着大量不确定风险因素，随着市场的成熟和饱和，增加了房地产投资风险www.fangxiucai.com，通过可行性研究为投资者决策提供科学依据。

　　在房地产开发的整个过程中，可行性研究阶段是房地产投资过程中最关键的一步，也是拥有最大的不确定性与机动性的阶段。由于房地产投资一旦展开进行，所面临的将是一个相对狭窄的消费市场，这就具有较大的风险性。评价房地产投资项目的可行性，投资者或者分析者要在城市规划条例，企业政策法规等约束条件下，根据房地产市场的供求现状及发展趋势，确定投资项目的用途、规模、类型，并对开发成本，需求量、售价等作出预测，这些预测面临着大量的不确定因素，所以风险性也是极大的。因此，可行性研究阶段对风险的评估，分析正确与否，将直接影响到房地产投资项目的成功与否。

　　如何才能保证可行性研究的质量，使投资者作出正确的决策呢？笔者认为，企业有关职能部门应该对房地产投资项目实行宏观调控，在“审批”手续上加以规范，同时，可从行政管理体制、政策导向等方面采取有效措施，以及时堵塞投资者决策失误的漏洞。虽然企业的严格管理和控制能对降低房地产投资风险起到一定的作用，但是最终有效防范决策失误的关键还在于投资者自己。投资决策者们必须真正认识到可行性研究的重要性，减少投资失误，确保正确的投资方向。

　　2.加强投资环境预测，选择最佳投资区位，加强市场调查研究，寻找投资良机

　　投资区位的选择对减少房地产投资风险起着举足轻重的作用。通常进行最佳区位的选择应从这几个方面分析：(1)地理位置，(2)交通、商贸状况及水电通达情况，(3)医院、学校、菜市场，(4)公园等娱乐休息场所，(5)城市未来发展趋势等。值得注意的是，不同房地产的投资类型的区位价值决定因素又具有不同特征，必须分析从而作出决策目标的选择。如住宅投资要注意对地段、层高、位置、朝向的选择，交通是否便利，附近是否有大型超市、菜市场、学校、医院、治安是否良好等；写字楼则要位于城市金融、文化、商贸、政治中心区，各种机构相对集中区域，交通便利；而商铺要考虑地段的潜值，交通条件，商业氛围，市场状况等。除此之外投资者还考虑投资环境变化对投资项目的影响，即在投资项目建成后确保不会因投资环境的变化而造成区位选择的失误或投资项目的价值下降。也许现在区位不理想，但项目建成后由于环境的变化，城市的发展使该区位具有较高的增值潜力，倍受市场青睐。因此，在投资区位选择时还必须注重投资环境的预测。

　　建立市场监控信息体系，力争保持第一手资料的及时性和准确性。另外在分析研究市场资料过程中，还应充分考虑我国住宅方式、消费观念的影响，及时掌握国外住宅发展状况和最新动态以及国外住宅方式和生产方式对我国住宅消费市场的影响程度，使投资项目在功能设计、结构安排、新材料、新能源的运用上，能不能满足消费市场的特殊要求，保证投资开发项目始终与消费市场的需求保持一致，以有效避免和控制因市场需求变动而造成的住宅项目功能下降所形成的住宅产品滞销或价格降低的房地产投资风险。
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　　3.关注政策变动，认准投资方向

　　我国房地产起步较晚，市场不规范，与发达国家相比，其受企业政策影响则更大。任何国家的政策都不是一成不变的，而政策的变化无论对一国的经济发展还是对投资者的经济都将产生一定影响。所以时刻关注国家各项方针政策变化，特别是企业对房地产开发的态度，政策动态，如宏观经济政策、国家税收政策、财政、货币、产业、住宅政策制度的改革等就显得十分重要。通过对各项政策的研究，既有助于房地产投资确定正确的投资开发方向，较正确预测未来，又利于其根据政策变动及时调整投资策略，有效控制政策风险。

　　4.开展财务分析

　　财务分析是指通过对财务报表有关项目进行对比，提示企业财务状况，为企业进行财务决策和财务计划提供依据。投资者在投资前投资运行中都应定期进行财务分析，一方面判断投资项目是否可行，另一方面通过财务分析来评判企业的偿还债务的能力，资产管理情况，综合财务状况等。进行及时合理的财务分析，有助于投资者及时发现房地产投资风险并采取措施规避风险。

　　5.运用投资组合理论

　　“不要把所有的鸡蛋放在一个篮子里，”把这句话引入投资领域，就是说要懂得分散投资以达到分散风险、降低风险的目的。

　　房地产具有位置的固定性，而且投资时间长，所以一但投资于一个地方，则该投资环境一旦发生变化将会严重影响投资收益。如果在成都投资则可以同时在市中心、城南、城西、学校附近或城北、城东有开发潜力的效县等不同地理位置投资。

　　不同类型房地产的商业风险不一样，获利能力不一样，为了降低投资的商业风险，又要保证获取预期的投资收益，较理想的对策是进行房地产类型组合投资。如在投资写字楼的同时兼顾住宅、商铺等不同类型的房屋，利用不同类型房地产功能的相互补充，以及不同类型房地产资金的调剂作用，适应市场需要，能提高总体抗风险能力和获利能力。

　　6.健全监管机制，加强工程建设管理

　　工程建设既是投资项目资金的消耗过程，又是工程项目建设完成过程。在这一过程中节约资金的可能性很小，但增加资金的可能性很大。这是因为房地产项目投资主体与建设主体相分离的结果，正是由于项目投资主体的不一致，使投资建设中的房地产项目能否按投资者的期望———既定的工期、质量、合同成本完成项目的建设存在着较大的不确定性。如何有效控制呢？采取(1)认真签定施工合同，保证经济利益；(2)聘请工程监理对项目施工进行全面的监督和管理；(3)在施工过程中不对施工图做较大的修改等有效的管理措施，减少因工期、质量、成本所引起的房地产投资风险。

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