房地产投资风险的含义和特征

　　一、房地产投资风险的含义

　　“风险”一词是我们经常遇到的，但要下一个完整的定义却非易事。一般来讲，风险就是发生不幸事件的概率，或者说，风险就是一个事件产生人们不希望后果的可能性。风险分析要包括发生的可能性和它所产生的后果大小两个方面。

　　因此，风险的一般定义为：风险是某一项事业预期后果估计较为不利的一面。这里指的较为不利是相对于人们预期达到的目标而言的。事实上，风险表示一种观点，即用考虑到各种可能性的统计的观点来观察、研究事物，因此可以使人们考虑得更全面，决策更合理。

　　房地产投资风险www.fangxiucai.com就是指由于投资房地产而造成损失的可能性。这种损失包括投入资本的损失和预期的收益未达到的损失。在房地产投资活动中，风险的具体表现形式有：

　　1.高价买进的房地产，由于种种原因只能以较低的价格卖出；

　　2.尽管卖出价高于买入价，但是卖出价低于预期价格；

　　3.垫支于房地产商品的货币资金由于某种原因遭受损失，投资的资金没有按期收回，或不能收回；

　　4.由于财务等方面的原因，在违背自己意愿的情况下抛售房地产。

　　就房地产开发商而言，投资各个阶段的投资风险表现是不同的，它伴随着各个阶段主要工作的发生而产生。例如在论证阶段，主要的风险是市场研究与项目评估分析和预测的准确性；在资金筹措阶段，资本的变化会对未来收益产生很大的影响；在项目建设阶段，承包商的项目控制与管理能力、通货膨胀及不可预料事件的发生都对投资者投资目标的实现构成威胁。

　　房地产投资对于投资者来讲具有一种诱惑力，风险利益会使人作出某种风险选择，并导致风险行为的发生。房地产投资风险不但存在着风险损失、对风险成本的威胁，还存在着风险利益对投资者的诱惑。然而风险利益不是现实的利益，而是一种可能的、未来的利益，只有在实现风险目标之后才能获得这种利益。另外，存在着风险利益的同时又存在着风险损害，使之对投资者具有约束作用。一般来讲，投资者大多是回避风险的，风险因素出现的概率、损害能力和风险成本投入与变动情况会加强这种对投资者的约束。这两种力量的同时存在，必然要求投资者在决策过程中寻求一个平衡点。

　　在确定降低风险因素的影响时，房地产投资者必须在报酬与安全之间进行适当的权衡。一般而言，房地产投资者所获取的收益会随着安全度的增加而减小。亦即房地产投资者所获取的收益是对其承担的投资风险的一种回报。在市场经济条件下，市场的变动是经常存在的，没有谁甘愿放弃高于银行存款利率的收益，问题是如何处理“收益——安全性——风险”之间的关系。当然，房地产投资者的首要目标不会是承担投资风险，无论是谁以投资者身份出现时都是偏向安全而远离风险。

　　此外，风险的大小往往与拟开发项目的规模、类型和复杂程度直接相关。例如，在城市中心区开发较在新区开发风险为小，因为市中心区各项配套设施已经具备，且比较容易找到租住或购买的客户；但在新区开发则有一个投资聚集的过程。虽然在新区开发费用较低，但开发出的房屋难以租售出去的情形会经常出现，这在很大程度上加大了投资开发的风险。

　　二、房地产投资风险的特征

　　房地产投资风险的特征是房地产风险的本质及其规律的表现。正确认识房地产投资风险的特征，对于建立和完善风险控制和管理机制，减少风险损失，降低风险发生的可能，提高投资活动的效率是具有重要意义的。

　　（一）客观性

　　房地产风险的客观性是指房地产风险的存在是客观存在的，它不以某个人的意志为转移。例如，对市场风险中的购买者来说，单个购买者的行为是受其思想支配的，但其来源也是受个人的经验和社会环境的影响的，就其物质性来讲，购买力的整体性是客观存在的，受社会力量支配并有其规律性。内外部事物发展的不确定性的存在是客观事物发展变化过程中的特性，因而风险也必然是无处不在的、无时不有的客观存在。客观性要求我们采取正确的态度，承认风险和正视风险，积极对待风险。
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　　（二）不确定性

　　风险的主要特征是不确定性，也就是难以预知。例如国家政策的变化，战争的爆发，台风的形成，虽有其具体的原因，但其发生的时间是难以预知的。这种难以预知的特性就造成了房地产投资风险的不确定性。客观条件不断变化导致不确定性是风险的客观体现，房地产投资风险是投资过程中各种不确定因素的伴随物。

　　（三）潜在性

　　房地产风险不仅仅具有随机性，同时它是附着在房地产经营中的某些确定事物中间，并通过它们的发生而起作用，从房地产投资的规律看，房地产风险具有潜在性，它不是显现在表面的东西。但是，这并不是说风险是不可认识的，人们可以根据以往发生的类似事件的统计资料，经过分析，对某种风险发生的概率及其所造成的经济损失程度作出客观判断。尽管处处充满风险，投资时时有遭遇风险的可能，但可能变为现实是有条件的。因此，潜在性是风险存在的基本形式。认识风险的潜在性特征，对于预防风险具有重要意义。

　　（四）损益双重性

　　房地产风险对于房地产经营收益不仅仅有负面的影响，如果能正确认识并充分利用风险，反而会使收益有很大程度的增加。例如开发一个房地产项目，若预期收益很大，那么风险也必定大，如果形势不好，极有可能发生亏损，但若采取科学决策顶着风险上，形势会转为有利，收益也会大为增加，风险结果的双重性说明对待风险不应该消极地预防，更不应该惧怕，而是要将风险当做一种经营机会，敢于承担风险，并在同风险斗争中战胜风险。

　　（五）可测性

　　不确定性是风险的本质，但这种不确定性并不是指对客观事物的全然无知。人们可以根据以往发生的一系列类似事件的统计资料，经过分析，对某种投资风险发生的频率及其造成的经济损失程度作出主观上的判断，从而对可能发生的风险进行预测和衡量。风险的测量过程就是对风险的分析过程。它对风险的控制与防范、决策与管理具有举足轻重的影响。

　　（六）相关性

　　相关性是投资者面临的风险与其投资行为及决策是紧密相连的。同一风险事件对不同的投资者会产生不同的风险，同一投资者由于其决策或采用的策略不同，会面临不同的风险结果。实质上，房地产投资风险空间是由决策空间和状态空间结合而成的。状态空间是客观必然，人们无法自由选择；而决策空间是人们根据状态空间自主选择的结果，决策正确与否，直接影响人们面临的风险及其程度。

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