多角度分析国内房地产投资效应研究

　　改革开放30 年以来，中国经济迅速发展，随着我国城市规模的不断扩大，房地产业为了进一步适应国民经济的迅速发展，也随之开始了不间断的改革。1998年以后，我国停止了住房实物分配，开始了货币分房的时代，并把住房逐步推向市场。随着我国城市化进程的加快，房地产业也开始迅速升温，2003年国家把房地产业作为拉动经济的支柱产业，成为推动我国经济增长的重要力量。房地产投资经济的带动效应研究引起国内学者的重视，通过不同方法、不同角度对房地产投资效用进行研究，并取得了相应的成果。

　　一、房地产投资正外部性研究

　　我国房地产业起步比较晚，对房地产投资带动效应研究开始于20世纪末，仅仅依靠简单的数字比较关系和回归分析来分析房地产投资对国民经济的影响。随着一些新的研究方法被引入，国内对房地产投资的研究也更为深入，特别是将计量经济学的方法应用到房地产投资的研究当中，取得了很大的成果。

　　起初对于房地产投资对经济的拉动作用的分析，只局限于对房地产投资的定性分析，王骐骥(2000)、蒙天森(1999)等认为加大房地产业投资有利于经济的发展。还有一些学者通过回归分析来研究房地产投资的带动效应。谷涛(2000)、施建刚等(2000)对我国房地产投资与GDP的关系进行分析，分析表明房地产投资对刺激经济发展有一定的作用。由于回归分析是建立在数据平稳的基础上进行分析的，当遇到时间序列是不平稳的时候就显示其缺陷性。一些学者开始把先进的计量经济学研究方法融入房地产投资的研究当中。沈悦、刘洪玉(2004)、刘红(2006)、黄忠华等(2008)等通过误差修正模型、VAR模型等计量经济学理论来分析房地产投资www.fangxiucai.com带动效应。

　　投入产出理论是研究经济体系(国民经济、地区经济、部门经济、公司或企业经济单位)中各个部分之间投入与产出的相互依存、相互制约关系的数量分析方法。通过投入产出模型来分析房地产业对其他产业间的关联效应，由关联效应的强弱来分析房地产业在国民经济中的地位，最终又会作用于经济增长的效率。顾云昌(1998)、李启明(2002)等通过国民经济统计数据的粗算得到对其他产业带动的诱发系数。随着研究方法的不断改进，通过投入产出表计算房地产业对其他产业带动效应更为准确。刘水杏(2003)、王国军、刘水杏(2004)、闫永涛等(2007)、程杰、彭灿(2010)等学者对我国房地产业对其他产业的带动效应进行了分析。

　　(一)房地产投资驱动效应区域差异分析。

　　大量研究表明，房地产对经济具有明显的拉动作用，，但是不同区域的房地产业对经济的拉动效果却显示出区域差异的特点。王国军、刘水杏(2004)利用1997年投入产出表的数据，对国际和国内房地产业对相关产业的带动效应进行比较，分析表明我国房地产投资总的拉动效应与美、日、英、澳基本一致，但也显示出后向拉动的效果比前向拉动的效果更为明显。这一方面反映了我国房地产业对其他产业的带动作用较大；另一方面也反映了我国房地产业效率不高，中间投入多，最终导致产业本身发展水平低下。闫永涛等(2007)利用2002年投入产出表的数据分析得出中国房地产业对经济的拉动系数高于美国和日本同期拉动系数，同日本、美国一样，在所有产业中房地产业对其他产业的拉动效果并不明显，处在所有行业的最后几位。但同时他也提出中国房地产开发尚处在初级阶段，房地产业还有很大发展潜力，当把房地产开发建设考虑进来，其带动效果就很明显，不能狭隘地仅仅从经济核算体系中的数据去体现房地产业的带动作用。黄忠华等(2008)对1997～2006年全国31个省市、直辖市的面板数据进行分析，分析表明，房地产投资在不同地区对经济增长的贡献率也显示出其差异性，东部地区房地产投资对经济增长贡献最大，中部次之，西部最小。从长期和短期影响看，地区经济越发达，房地产投资对经济的贡献率可能性也就越大。
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　　(二)房地产投资与经济增长因果关系研究。

　　房地产投资与经济增长之间的因果关系存在三种关系：GDP对房地产开发投资存在单向显著Granger因果关系，房地产投资对GDP存在单向显著Granger因果关系，以及GDP与房地产投资互为Granger因果关系。沈悦、刘洪玉(2004)对1986～2002年房地产投资和经济增长的时间序列数据进行分析，分析表明GDP对房地产开发投资存在单向显著Granger因果关系，两者之间由单向因果关系变为双向因果关系，但长期内，两者不具有因果关系。岳朝龙、孙翠平(2006)在短期内房地产投资是GDP单向Granger因果关系，当置信水平的提高，两者之间由单向因果关系变为双向因果关系，但长期内，两者不具有因果关系。陆菊春等(2008)分析1986～2006年的数据，得出东部地区的房地产投资与区域经济发展存在双向因果关系，而中、西部地区的房地产投资与区域经济增长存在单向的因果关系。皮舜、武康平(2004)通过基于利用面板数据的Granger因果检验模型，发现1994～2002年间我国区域房地产市场的发展与经济增长之间存在着双向因果关系。刘桂文等(2010)通过分析1997～2007年数据同样得出两者存在双向格兰杰因果关系。

　　二、房地产投资负外部性研究

　　目前，房地产业成为推动经济增长的重要力量，在发挥其正外部效应的同时，也要足够重视其潜在的负效应。各学者主要是从以下几个方面进行论述的：

　　(一)泡沫问题。

　　当房地产投资过度膨胀，由于流动性过剩问题和投机行为，大量资金流入房地产市场，会使房价大幅上涨，严重超出人们购买力时候，就会出现房地产泡沫，泡沫一旦破裂会使经济受到重创。谢经荣(2002)、胡瑾卿等(2004)构建房地产泡沫指标体系和泡沫测度方法。周京奎、曹振良(2004)通过建立房地产投机度检验模型对中国房地产市场泡沫进行测度，认为中国房地产市场不存在泡沫问题。

　　(二)城镇住房供给问题。

　　陈平等(2006)、高琳(2006)分析房地产市场供给结构严重不平衡，非住宅投资明显高于商品房建设，对中小户型建设不足，经济适应房的建设标准和购买对象不能很好的监管。赵朋(2006)在城市化过程中，由于我国房地产市场不完善与要素市场化不完善，盲目投资和市场炒作使得低收入群体的居住成本以及农民市民化转变的成本将提高，这将在一定程度上抑制了农民进城，或者是农村劳动力进得来却留不住，没有从根本上提高城市化水平。

　　(三)资源环境问题。

　　陈平等(2006)认为全国土地和银行信贷资源浪费严重、房屋空置率居高不下。全国的商品房空置率有增无减。房地产无效供给和有效需求的矛盾十分突出并有扩大的趋势。丰艳萍(2009)住房建设科技含量低，住房建设能源消耗过大，与同气候条件下国家相比，单位居住面积是其他国家能耗的1～2倍，资源浪费严重。顾海波(2003)、吴婕(2006)在房地产开发期间产生的噪声污染、建筑垃圾、交通路线的暂时堵塞和改变给附近居民带来了不便，降低了家庭的效用水平，但这种损害并没有在房地产商的利润函数中予以考虑，是典型的外部不经济。

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