房地产投资项目的风险及分析方向

　　房地产投资项目是一个高投入、高风险、产业链长、周期长的复杂大系统，其投资决策大多靠经验和定性的风险分析方法，缺乏专业而系统的风险管理方法指导，项目实施中缺乏专门而系统的风险管理措施。为了规避风险、扩大收益，引进科学的风险管理方法事先对其投资风险进行客观、合理的分析与评价是完全必要的，这不仅有益于房地产行业的发展，也有益于整个国民经济的稳定运行。

　　一、房地产投资项目的风险

　　（一）、房地产投资项目风险概述

　　房地产投资项目是一项综合性、专业性、技术性极强的活动，它投资数额大、投资周期长、变现能力差。众多的不确定因素，决定了投资效益的不确定性，从而使投资方案和决策具有相当的潜在风险，尤其是在房地产发展的初级阶段。这一阶段中市场发育尚不完善，政策法规尚不健全或施行不力、交易信息和市场资料不足，会给房地产开发商带来更大的风险性。因此，房地产投资项目风险是指在客观情况下，在特定的期间内，某房地产项目投资的预期结果与未来实际结果间的变动程度，变动程度越大，风险越大；变动程度越小，风险越小。对这一定义可以从下面几个方面来理解：

　　（1）投资风险是客观存在的，其大小可以度量。特定情况和时期，如地段位置，当地居民收入，当时的利率，市场供给，价格水平等，是风险的客观决定因素。

　　（2）风险的度量结果与投资者的主观预期结果有关。其一是结果可以有不同的取向，如投资报酬率，社会知名度，树立公司形象，取得企业信任诸方面。其二是不同的投资者预期结果高低不同，如果报酬期望过高，风险就大，报酬期望低些，风险就小。

　　（二）、房地产投资项目风险分析

　　对房地产投资项目风险进行分析，其目的在于事前识别风险产生的原因及后果，以便作出更好的投资决策，制定各种管理措施，控制和防范风险的发生。房地产投资项目风险分析就是要运用科学合理的方法来缩小这些不确定性，对风险的类型及产生的原因作出判断。

　　1、房地产投资项目风险的分类

　　（1）环境风险：是指房地产开发项目所处的投资环境的变动对该项目产生的不利影响。投资环境包括项目所处的的社会环境和项目所处的自然环境。如经济形式、国家及地区有关房地产项目的相关政策等社会环境引起的风险；另外由于房地产是不动产，因此房地产项目必然要遭受不利的地理位置、自然灾害等自然环境因素的影响。投资环境引起的风险是项目主体不可控制的风险，房地产投资项目www.fangxiucai.com必须从适应投资环境角度出发，降低环境风险。

　　（2）市场风险：市场是连接生产和消费的桥梁和纽带，房地产投资项目能否获得成功最终要由市场作出裁定。房地产投资项目的市场风险是指由房地产市场的供求关系、竞争关系、资源条件、市场消费偏好以及金融市场、劳动力市场、原材料市场、中介服务市场、同业竞争市场等市场环境变化带来的风险。

　　（3）财务风险：指房地产投资项目资本融通、保障供给以及资金运作等财务管理方面带来的风险。由于房地产项目投资数额大，投资通常要依靠贷款，如过度举债、资金运用不当，不仅会增加融资成本，减少投资收益，还有可能因无法按期清偿债务，使项目活动主体面临破产危险。房地产投资项目要确定适度的负使比例，使财务杠杆效益抵消财务风险。

　　（4）信用风险：任何一个房地产项目的投资开发，必然要涉及开发商、金融机构、承包商、材料及设备供应商等众多的机构和公司，这些部门之间依靠有效的信用结构支撑着。组织信用保证结构的各项目参与方是否有能力履行其信用职责，是否愿意并能够按法律文件的规定对项目履行其信用职责，就构成了房地产投资项目过程中的信用风险。

　　（5）经营风险：是指房屋和建筑物、营业性地块等在房地产投资项目经营管理决策失误中造成的风险。如营销渠道的选择、营销策略的制定，价格的定位及项目方案的抉择 是指项目地址、承包形式、承包方等的选择等经营管理决策上存在的风险。

　　（6）管理风险：是指房地产开发项目实施过程中、以及工程竣工，交付使用后等因管理不善带来的风险。如项目实施过程中由于管理不善，使施工组织设计、施工运作、施工工期、工程质量等环节偏离预定目标存在的风险以及项目工程竣工，交付使用后由于物业、卫生管理等问题存在的风险。管理风险的大小主要是由项目的企业文化、管理机制、管理人员的风险意识及综合素质与经验所决定的。

　　2、房地产投资项目的风险特性

　　（1）房地产的不可移动性

　　房地产的不可移动性是房地产商品区别于其他商品的一种重要特性。因此，开发商在进行房地产项目的投资开发时，必须面临并承担因项目所处地理环境条件变化所带来的风险，该风险来源就是房地产位置的固定性、区域性和个别性特点。

　　（2）房地产投资项目周期的长久性

　　房地产项目的开发及交易具有较长的时间过程。房地产商品的耐久性使房地产的自然寿命和经济寿命很长。因此，在房地产项目投资过程中，时间因素是一个永恒的不确定因素，也是最主要的风险源之一。

　　（3）房地产投资项目活动的相关性

　　房地产的不可移动性和区域性，决定了其投资对于当地的经济发展趋势非常敏感。另外，虽然房地产对当地的经济形势十分敏感，但由于其开发周期长，对形势波动做出反应并进行调整却相当迟钝，这同样是房地产投资项目风险之所在。

　　（三）、房地产投资项目风险研究方法

　　房地产投资项目风险的三维模型和面向房地产投资项目风险的系统动力学模型是目前最主要的两个房地产投资项目风险研究方法，下面我们来分别对其进行分析。

　　1、房地产投资项目风险的三维模型

　　该模型将房地产投资项目风险划分为三个方面：一是可能导致项目风险产生的风险来源，包括：政治环境因素、经济环境因素、社会环境因素、技术环境因素、自然环境因素、市场变化因素、供应变化因素、人力资源变化因素、财务条件变化因素、物质资源变化因素、管理资源变化因素，这些因素可以归为三大类：宏观环境变化因素、竞争环境变化因素、和项目内部变化因素，将其定为因素维；二是产生实际风险的项目风险主体的各个阶段，包括：项目前期阶段、项目施工阶段、项目营销阶段、后期管理阶段，将其定为时间维；三是项目风险产生后所影响的目标，包括：成本目标、质量目标、进度目标、安全目标、环境目标，将其定为目标维；它们共同构建出房地产投资项目风险的三维模型。在此基础上，对风险源各影响因素、时间维结构和目标维结构进行分析。对因素维各风险因素的评估可以结合具体项目采用层次分析法、多属性模糊方法等静态评估方法进行分析；在一定的边界条件下(如对目标维上其他目标的要求为己知解析关系时)，研究因素维各风险因素作为风险源作用于时间维上项目的某一阶段所产生风险问题，可以用系统动力学方法去进行动态模拟或调控；通过研究因素维各风险因素作为风险源作用于时间维上项目某一阶段的作用路径，可以掌握风险的产生过程便于制定风险计划和风险应对措施。

　　2、房地产投资项目风险系统动力学模型

　　该模型适合于对项目风险进行动态仿真分析。房地产投资项目风险的动态分析包括两个层面：一是当因素维风险源发生变化时，项目决策层面的风险控制和应对，主要通过项目开发范围、开发速度、销售时间等决策层面行为的调整，应对外部风险；二是当因素维风险源发生变化引起决策层面行为变化情况下，项目实施层面的风险控制和应对。通过项目风险的系统动力学模型可以方便地模拟当风险因素发生变化、采取不同风险控制和应对措施时，所引起的项目目标的变化情况。通过系统动力学模型可以较为直观和动态地研究风险效应和控制风险应对措施的调控效果，系统动力学方法是研究房地产投资项目风险的有力工具。

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