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中国平安的房地产投资

时间：01-27 20:27:09 浏览：6134次来源：http://www.fangxiucai.com分类： 房地产投资

　　所谓房地产投资，是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动。

　　按照平安的目标，寿险对利润贡献占比将降至45%，银行、产险、资产管理业务将分别占32%、10%、10%。9月，中国平安((601318行情,股吧))(601318，2318.HK)再次恢复了保费的高增长状态，单月保费同比增长达到23.7%，远高于上月的14.33%，1至9月累计增长率为17.44%，比1至8月累计增长率高出0.7个百分点。比保费收入增长更快的是中国平安的股价，在多次加息和股市持续走牛的情况下，房地产投资收益一路高歌猛进，成为支撑其股价的主要力量。进入9月后，中国平安A股股价一路上扬，涨幅近40%，成为首只股价过百元的金融股。国内各个机构对中国平安的估值也随之水涨船高，部分机构甚至将其目标价位上调至170元。

　　市场或许已陷入一个怪圈——保险股的上涨推动了市场上涨，作为主要的机构房地产投资者，保险公司又受益于市场上涨，从而又带动自身股价飙升。按照这种逻辑，如果资本市场走弱，保险公司持有的股票资产缩水，保险公司靠什么来支撑高高在上的股价?

　　绝对控股专业子公司

　　对此，中国平安一位高层表示，作为内地保险公司中真正具有综合金融架构的保险公司，中国平安绝对控股的综合金融平台所发挥的协同效应正逐渐显现，这将是未来支撑股价最有力的因素。

　　中国平安董事长马明哲表示：“未来的保险业将经历重大的结构重组，金融服务业之间业务的相互侵蚀和竞争，将使得保险业不得不更深入地参与到其他金融服务业中。”

　　目前，中国平安的业务领域已涵盖了保险、银行、证券、信托和资产管理，除了平安人寿、平安财险、平安养老、平安健康险外，旗下还有平安资产管理公司、平安信托房地产投资www.fangxiucai.com公司和平安银行，而平安信托又控股平安证券。

　　中国平安则对旗下所有的专业子公司都保持了90%以上的高比例持股，“股权决定一切，绝对控股决定了平安旗下各类业务充分协同的治理基础。”

　　中国平安管理层认为，一个强大的集团总部，是原则性的问题，否则控股公司的架构作用就无法发挥。在这种架构下，集团总部和专业子公司之间的职能将得到重新划分和定位，各专业子公司最终将相互结合，实现产品的交叉销售和市场信息分享，稽核、后援、IT等部分职能实施共享，以创造规模经济。

　　构建金融控股集团的最重要的目的之一，就是通过提高客户人均利润水平来获得竞争优势。其主要手段之一，就是旗下各类业务的交叉销售。

　　2004年和2005年，平安寿险交叉销售平安产险分别达到8.73亿元和13.38亿元，约占产险保费收入的8.1%和10.5%；同期，平安产险交叉销售平安寿险达到5.40亿元和2.52亿元。2006年，平安寿险交叉销售平安产险为18亿元。

　　中国平安上述高管表示，交叉销售不只局限于产、寿险之间，运用人身保险渠道对其他金融业务的销售进行辅助都是可行的。由于代理人水平的局限性和政策法规的要求，交叉销售并不是一个代理人直接销售平安集团的多种金融产品，而是运用目前的业务员和代理人推荐其他服务。

　　比如，一位寿险业务员销售拜访时，在进行完本职的寿险保单的推荐和签售后，可以向其客户介绍平安产险的险种、平安银行的信用卡、平安证券的开户服务等。如果客户有这些方面的兴趣和需求，业务员可将其资料提交，进行汇总后交由相关业务部门进行后续的咨询和具体业务操作。简言之，交叉销售侧重的是“一个客户，多个产品”，主要还是依托平安集团的平台，不需要另外建立渠道。
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　　寿险贡献逐步下降

　　目前，中国平安在上海和成都建立了两个后援中心，保险业务从新契约处理到理赔服务的几乎全部运营项目的处理集中到上海张江，遍及全国的数千分支网点则变成专业的销售与客户服务终端。

　　中国平安全国运营中心总经理顾敏表示，“在运营中心中，97%以上的作业形式都被工厂化了的。”工厂化的运作在高毛利率的金融行业延伸，为中国平安节省了相当的经营成本。据悉，中国平安还计划把银行、信托等子公司的后台业务都逐步转移到后援中心运营。

　　上述人士透露，中国平安的扩张战略上也有此考虑，接下来平安银行会在上海、深圳和福州进一步扩张网点，并在杭州和广州等地申请分支机构，业务重点将从对公为主转向对私，包括财务管理、现金管理、信用卡等。平安银行将依托集团所拥有的客户资源，加强电话和网络营销等手段，不再完全依赖物理网点。

　　值得注意的是，今年上半年，平安银行虽然利润大幅度增加，但泄毕?32%，资产管理业务贡献10%。

　　房地产投资的国泰标杆

　　综合金融对于中国平安已经不仅仅是一个概念，在集团绝对股权的控制下，其协同效应还将在更多领域释放出来，而平安信托所进行的房产房地产投资则可以被看做未来保险资金房地产投资房地产的一个预演。

　　一方面，中国平安委托子公司平安信托积极寻找合适的商业物业，作为办公用房购入；另一方面，也以增资扩股的形式，扩大平安信托股本，同时在平安信托下面再设置平安置业，专门从事房地产房地产投资，并提供了约190亿元的担保贷款，为其房地产房地产投资业务提供充足的资金。

　　近年来，平安信托在房地产领域的房地产投资规模迅速扩大，目前投入的10余个项目，涉及总额接近100亿元，多以自有资金投入，并辅之以财务杠杆。一旦保险资金房地产投资房地产政策开闸，即可将办公物业或委托持有的物业转由保险资金持有，先期投入的自有资金套现退出。

　　2007年5月，中国平安斥资约40亿元购得北京燕莎商圈的美邦国际中心，同时还在北京金融街、上海陆家嘴等地也拥有物业。虽然这些都是自用物业的房地产投资，不属于保险资金基础设施房地产投资，但考虑到此类位于各大城市的CBD或黄金商业地段的写字楼租金和售价普遍上涨的事实，中国平安从物业升值与租金收入中获益匪浅。

　　东方证券分析师王小罡认为，平安目前的物业房地产投资并没有计入公司的内涵价值，仅仅是算在房地产投资收益中，目前公司的内涵价值还有上浮的空间。

　　中国平安房地产投资篮子中，房地产投资性房地产数额从2006年末的15.28亿元上升至今年一季度末的35.13亿元。中国平安相关人士表示，相对于股市的起落，长期经营性物业能产生稳定现金流的，更能满足保单的久期匹配，带来稳定和相对较高的收益。

　　“台湾地区国泰人寿在地产方面的房地产投资是平安所欣赏的房地产投资模式”，或许是未来政策放开后平安在此方面的运作标杆。

　　国泰人寿运用保险资金的优势购买大批土地，建造优质的商业物业，进行房地产投资。在台湾地区，不仅在繁华的都市，甚至连乡镇地区最顶级的办公楼，许多都是国泰人寿旗下的资产。而国泰人寿采取只租不售的策略，迅速累积了巨额的不动产，获得了稳定的收益，推动其股价大幅攀升，形成了同业难以赶超的优势，奠定了其在台湾保险业的地位。

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