单身公寓-小户型房地产投资分析

　　个人房地产投资，主要包括住宅、商铺、办公楼、单身公寓（酒店式公寓）、公寓式酒店等的投资，这些投资品各有优缺点，如何选择适合自己的房产，首先需要要进行房地产投资分析，明白这几个房产的区别。

　　住宅分为普通住宅和非普通住宅，非普通住宅一般是指建筑面积在140平方以上的住宅。住宅的土地使用权年限为70年，而且物权法已规定，住宅的土地使用年限期满后，可在缴纳土地使用费后续期。因此，住宅具有更好的长期投资价值，能给下几代保留更多的资产。

　　商铺的土地使用年限一般为40年，也有的是50年，从自己这一代或下面一代而言，具有明显的优势，商铺具有使用越久，价值越高的特点，非常适合投资。单投资商铺所需的资金量较大，投资初期，回报不是很明显，适合已经有一定资金积累的投资者。通过房地产投资分析看，投资商铺最需要关注的是物业的位置，尽量选择两条主干道的转角位置，有“金角银边草肚皮”一说。

　　办公楼的土地使用年限一般为40年或50年，通过房地产投资分析看，投资办公楼更需要关注物业的档次、区域的规划、宏观经济的走向等等。

　　单身公寓是30-60方之间的小户型的统称，土地年限既有50年的，也有70年的，进行房地产投资分析时要注意区分。一般而言称为单身公寓的物业，都应具有较好的物业管理，丰富的物业配套设施，有大堂、电梯等设施，一般交房时都带装修。这里要讲的是酒店式公寓和公寓式酒店的区别，酒店式公寓是指具有酒店式管理的公寓，房产是投资自己进行出租。而公寓式酒店或者产权式酒店是指投资者委托房产商统一进行酒店经营，自己拿返祖。分时度假酒店类似于产权式酒店，自己能获得酒店网络中其它地方的酒店的分时入住权。

　　我们这里重点讲单身公寓的房地产投资分析。

　　单身公寓的面积为30-60方，其主力面积为50方。小户型的面积一般是指30-80方，50方刚好处于小户型的黄金分割点，具有最佳的投资价值。

　　50方的面积，刚好可以做出一室一厅一卫一厨的户型，具有公寓的全部功能，不显得太狭窄，又不浪费。

　　单身公寓是租赁市场中最受欢迎的房子，其出租对象有公司白领、创业期公司、soho一族、恋爱青年、新婚小家庭、自由职业者等等，这些人群是租房市场中的中端市场，需求量很大。 50方的单身房子功能齐全，又不会象70平方的2房户型那样浪费一个房间，因此深得租房者喜欢，其租赁价格与大户型相比，显得非常坚挺。

　　我做过房地产投资分析调查，同一楼盘，50方的单身公寓，如果租金在2000元/月的话，70方的房子，租金大约在2500/月，而120方的租金也不过是3000元。由此可以看出，70方的房子面积是50方的1.4倍，租金只有1.2倍，而120方的房子，面积是50方的2.4倍，租金只有50方的1.5倍。显然可以看出50方的房子比大户型的房子更具有投资价值。

　　那么与其他非房地产投资分析相比，50方小户型单身公寓是否存在优势？

　　首先，我们先了解一下租售比，租售比是指1个月的租金与物业总价的比，在目前的杭州市场上，一套租金为2000元/月的50方小户型，总价大约在50万，租售比为1：250，如果运气好一些，也许能淘到投资价值更高的房子。而1：200至1：280之间的租售比，被国际社会公认为是合理的租售比，相当于5%的投资收益率，这和股票市盈率20倍被公认为合理的市盈率一样。通过房地产投资分析看，对于新兴市场，租售比、市盈率适当提高也是正常的。

　　一套房子从时间的纵向来看，与租金关系最为密切的就是社会平均收入了，由于住房支出占收入的比例相对稳定在一个水平，因为租金与收入的比也相对稳定在一个值，这个值如果以50方的单身公寓的租金来衡量的话，大概是1：1，也就是说一套50方精装全配单身公寓的租金，差不多就是当地社会平均工资的水平，在杭州这个值是2000/月。从动态上来看，租金和平均收入将会随着时间而逐年上升。

　　假设一套单身公寓在50年后价值为0（事实上不会为0），现值50万，当年租金收益为2.5万，假设租金的年增长幅度为5%，所获租金继续进行5%收益的投资，物业维修费用为每年租金收益的20%，那么50年后的终值为1146万。而50万现金假设进行年收益率为5%的投资，50年后的终值为573万元。可以看出表面上租金收益率也是5%，但事实上房产投资的收益是其它同等收益率投资产品的2倍。是什么造成了这种差别？核心就是租金的增长。

　　租金每年增长5%是不是不现实？不！租金年增长5%，实际上是低估了租金的增长速率。我们以1997年至2007的数据来分析，2007年与1997年相比，同一个物业的租金水平大概增长了1倍以上，按照增长1倍来计算，年增长率为7%以上，租金的年增率与GDP的增长率之比也维持在一个水平。通过房地产投资分析www.fangxiucai.com看，只要中国的经济发展速度不减缓，这个租金的增长比例将继续下去。

　　从抗风险角度分析，通货膨胀将会吞噬中产阶级的大量财富，以社会平均工资年增长5%计算，现在平均收入2000元/月，30年以后，平均收入将会是8643元/月，目前的10万元，需要赚4年，30年以后，同等的工作只需要赚1年。假设你的投资收益率与通货膨胀率相抵消，事实上你现在的货币还将贬值到现在的25%.这个就是经济发展带来的财务风险，对中等收入家庭来说，不做好长远的财务规划，将会在年老之时降低生活质量。

　　因此房地产投资分析从抗财务风险角度、家庭长期财务规划来说，投资房产，特别是小户型的单身公寓是第一选择。

　　投资房产，房地产投资分析还需要考虑政策因素、市场因素等等，总体上，目前房价很高，但对于小户型单身公寓而言，仍具有投资价值，喜欢投资理财的不妨多去施工现场、开发商、中介公司、房产网上转转，多搜集信息，多挖掘信息，掌握一手资料，做到投资房产运筹帷幄。

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