试析房地产投资风险与防范对策

　　房地产是个热门和利润丰厚的行业，近三、四年来，住宅价格每平方米提高了1500元左右，这成了一个不争的事实。因此，该行业投资就成了投资者的首选。由于房地产行业的特殊性，因此存在多种房地产投资风险，同时也有相当多的开发商由于策划、经营、政策等诸多因素导致他们的楼盘不靓卖不出去。由此，投资者就应具备防范各种风险的意识和能力。本文拟就房地产投资风险与防范对策作一初浅探讨，以期得到专家的指导。

　　一、房地产投资风险浅析

　　房地产投资风险是指房地产投资主体直接或间接地把一定量的资金投入房地产项目，在开发过程中，由于受到多种不确定因素影响而造成的房地产项目没有达到预期的利润甚至赔本。房地产投资风险有以下几种：

　　1.通货膨胀风险

　　通货膨胀风险也称为购买力风险。因为房地产投资周期较长，所以只要通货膨胀的因素存在，投资者就面临通货膨胀的风险。八里小区的多家楼盘 2002年价位在1800元/平方米，2005年涨到3500元/平方米，结果从开发商手里接过楼盘的购房者赚而开发商自己有些还赔了。

　　2.市场的供求风险

　　市场供求风险是指投资所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的房地产投资风险。

　　3.利率风险

　　利率风险是指资金利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。房地产投资额大、投资周期长，这就注定外部资金尤其是银行贷款额相当大。这样的不良后果使企业负债规模过大，当利率上升时，企业支付的利息随之增高，资本成本增大，楼盘成本加大，如果价格调高，楼盘卖不动，如果价格不动，则利润减少甚至为零，更坏的结果是销售价格低于成本、亏本。

　　4.房地产政策风险

　　房地产政策的改变，尤其是调整性政策的出台，必然导致某些房地产成为牺牲品，例如新出台的房产税收政策，个人将购买不足两年的住房对外销售，征收5%全额营业税。这种政策限制投资者的资金收回时间和资金的变现能力以及楼盘销售价格降低销售时间增长等。

　　5.经营管理风险

　　经营管理风险是指由于房地产投资经营管理不善而造成损失的风险。包括：投资者不能胜任经营管理工作；信息匮乏；决策失误；不能处理好各种合同关系；违章或违法等。

　　房地产管理水平的高低，决定了房地产项目收入支出的大小，也就决定了房地产项目抗风险的能力。管理水平高的房地产项目，其经营支出低而收入高，这样就保证了尽快回收资金，保证了在外部环境变坏的情况下也能维持，所以管理水平高的房地产项目，其抗风险能力强。相同类型的房地产项目，为什么有的亏损，有的盈利，很大程度取决于对房地产项目的管理水平。

　　投资不同类型的房地产，需要承担的投资商业风险也不相同。普通住宅的风险相对要小些。此外，房地产的户型设计和装修风格品质也直接影响着能否盈利。近几年一度风靡成都的精装小户型就以其独特的功能受到市场的青睐而赚得1桶金。

　　6.财务风险

　　财务风险是指投资者举债经营而产生的不能履行债务义务或不能及时获得贷款的风险。上述各种风险是房地产投资风险www.fangxiucai.com中比较常见的。实际上，由于房地产投资的复杂性，其中的风险是多种多样的。
www.fangxiucai.com
　　二、房地产投资风险防范对策

　　为了确保房地产投资效益的最大化，投资者除了应具备抗风险的意识和防范房地产投资风险的能力，还应制定出以下几种相应的防范对策。

　　1.高度重视可行性研究，确保投资决策的正确性

　　可行性研究是对拟建投资项目进行全面的综合技术经济分析，这是房地产及其他任何投资建设项目前期不可缺少的一个阶段。由于房地产投资过程是一个长期的涉及面广且复杂的过程，存在着大量不确定风险因素，随着市场的成熟和饱和，增加了房地产投资风险，通过可行性研究为投资者决策提供科学依据。

　　在房地产开发的整个过程中，可行性研究阶段是房地产投资过程中最关键的一步，也是拥有最大的不确定性与机动性的阶段。由于房地产投资一旦展开进行，所面临的将是一个相对狭窄的消费市场，这就具有较大的风险性。评价房地产投资项目的可行性，投资者或者分析者要在城市规划条例，企业政策法规等约束条件下，根据房地产市场的供求现状及发展趋势，确定投资项目的用途、规模、类型，并对开发成本，需求量、售价等作出预测，这些预测面临着大量的不确定因素，所以风险性也是极大的。因此，可行性研究阶段对风险的评估，分析正确与否，将直接影响到房地产投资项目的成功与否。

　　如何才能保证可行性研究的质量，使投资者作出正确的决策呢？笔者认为，企业有关职能部门应该对房地产投资项目实行宏观调控，在“审批”手续上加以规范，同时，可从行政管理体制、政策导向等方面采取有效措施，以及时堵塞投资者决策失误的漏洞。虽然企业的严格管理和控制能对降低投资风险起到一定的作用，但是最终有效防范决策失误的关键还在于投资者自己。投资决策者们必须真正认识到可行性研究的重要性，减少投资失误，确保正确的投资方向。

　　2.加强投资环境预测，选择最佳投资区位，加强市场调查研究，寻找投资良机

　　投资区位的选择对减少投资风险起着举足轻重的作用。通常进行最佳区位的选择应从这几个方面分析：(1)地理位置，(2)交通、商贸状况及水电通达情况，(3)医院、学校、菜市场，(4)公园等娱乐休息场所，(5)城市未来发展趋势等。值得注意的是，不同房地产的投资类型的区位价值决定因素又具有不同特征，必须分析从而作出决策目标的选择。如住宅投资要注意对地段、层高、位置、朝向的选择，交通是否便利，附近是否有大型超市、菜市场、学校、医院、治安是否良好等；写字楼则要位于城市金融、文化、商贸、政治中心区，各种机构相对集中区域，交通便利；而商铺要考虑地段的潜值，交通条件，商业氛围， 市场状况等。除此之外投资者还考虑投资环境变化对投资项目的影响，即在投资项目建成后确保不会因投资环境的变化而造成区位选择的失误或投资项目的价值下降。也许现在区位不理想，但项目建成后由于环境的变化，城市的发展使该区位具有较高的增值潜力，倍受市场青睐。因此，在投资区位选择时还必须注重投资环境的预测。

　　建立市场监控信息体系，力争保持第一手资料的及时性和准确性。另外在分析研究市场资料过程中，还应充分考虑我国住宅方式、消费观念的影响，及时掌握国外住宅发展状况和最新动态以及国外住宅方式和生产方式对我国住宅消费市场的影响程度，使投资项目在功能设计、结构安排、新材料、新能源的运用上， 能不能满足消费市场的特殊要求，保证投资开发项目始终与消费市场的需求保持一致，以有效避免和控制因市场需求变动而造成的住宅项目功能下降所形成的住宅产品滞销或价格降低的风险。

　　3.关注政策变动，认准投资方向

　　我国房地产起步较晚，市场不规范，与发达国家相比，其受企业政策影响则更大。任何国家的政策都不是一成不变的，而政策的变化无论对一国的经济发展还是对投资者的经济都将产生一定影响。所以时刻关注国家各项方针政策变化，特别是企业对房地产开发的态度，政策动态，如宏观经济政策、国家税收政策、财政、货币、产业、住宅政策制度的改革等就显得十分重要。通过对各项政策的研究，既有助于房地产投资确定正确的投资开发方向，较正确预测未来，又利于其根据政策变动及时调整投资策略，有效控制政策风险。

[1] [2]  下一页

本文关键字：房地产投资  房地产投资，房地产投资