美国房地产投资专家答记者问

时间:01-27 20:28:26 浏览:6516来源:http://www.fangxiucai.com分类: 房地产投资


    美国房地产投资专家答记者问

    美国房地产投资- 这是深圳一位记者提出的问题,很有代表性和深度,特此详细作答。

    1、什么样的人真正适合投资美国房地产?有无介入的门槛和条件限制?

    “真正”适合投资美国房地产的投资人,是对美国经济和制度一定信心,美国房产投资很好的了解,并且有钱的。此三条缺一不可。

    投资美国房产没有门槛和条件限制。从资金上,几万美金的房子都有。从资格上,任何国籍的人都可以在美国拥有房产。

    2、美国房地产市场相对于本地市场更优越的特点是什么?

    产权清晰,法律规范。房子和土地都是永久绝对拥有。

    中国的70年使用权,我很疑惑,中国30年楼产寿命,我很担心。我在美国的几处房产都过80年了,还挺拔着呢。

    3、投资美国房地产市场,其风险源于哪些方面?一般投资人可以采取何种方式规避?

    一般来说,中国投资人的风险在于,如果投资者本人不在美国,对投资的掌控,和策略的变化不能及时调整。

    规避这种风险,要在美国有专业,可信赖的资产管理人。美国对海外投资者的房产投资,完全可以将房产管理人和资金受益人通过法律程序分开,避免投资人的疑虑。

    美国没有政策改变的风险,和房产没收的风险。出租房屋,最坏的情况是出租不出去,没有租金。在经济上,即使房子烧没了,有保险公司赔。

    对于所有美国房主,不管是美国人还是中国人,房产投资的一个可能风险是:如果有人在此房内伤或者死了,而且是房主的责任,要吃官司,理赔。最坏的情况是,保险公司赔到最高保额还不够,就要由房主赔。一般来说,房主可以宣布破产,拍卖房产抵债,而不影响到房主的家庭和其他房产。而房子拥有者要规避这种风险,一定要每个房产设为一个单独的公司来拥有,这样可以完全不使投资人的家庭和其他房产受损。当然,这种产权设置,要专业的房产律师在购房时介入。这种风险对美国每一个房主都真实存在,一般此风险不大,可以用买高的保险来规避。一般美国人也都是以本人真名拥有房产,而不是设立公司。

    以公司名字拥有房产的另一个好处是,保护隐私,减少转手税。

    4、对于中小投资者而言(资金在50万美元以下者),赴美投资有无必要和意义?

    在美国房地产投资www.fangxiucai.com有无必要,要看投资人的具体情况。如果只是要求固定回报,好像不必一定要来美国投资。因为投资地离投资人太远,除非有专业机构协助。

    50万美金以下,如果只要回报,我们建议考虑投资间接地产产品,如地产债券(First TrustDeed),一般是11%左右年回报,地契担保,两年退出,这个项目对中国的中小投资人很有吸引力。

    还有很多投资人感兴趣买孩子学校附近的地产,50万美金一般足够了。在美国上大学期间,让孩子又有收入,又有社会经验,一举两得。

    50万美金如果只是为了投资回报目的,买单个房产,一般回报不太好,因为单个单元价格高,管理费用高。因为回报高的是商业房产。而一般商业房产,如公寓楼,价钱都大大超过50万。

    很多投资人对我们的56万美金全家投资移民绿卡项目很感兴趣。虽然回报很低,但夫妻包括所有21岁以下未婚子女,两年内能得到绿卡,企业担保,5年返本50万。

   至于赴美投资有无意义,那完全要看投资人的目的了。

    5、某网站的“看房团”被社会舆论认为是炒作,基本上成了“马戏团”——对此您有何看法?如何解决“只看不买”的问题,让投资者真正受益?

    “马戏团”之称我不赞同。这是不尊重投资人。这个网站组成投资考察团,来到美国,还是做了很多工作的。我也有文章讨论:《美国抄底,要专业才有斩获》

    解决“只看不买”的问题,一定要得到真正专业人士的帮助和咨询,让投资人打有准备的仗。投资人买不到能够得益到房产,对投资人到时间和精力也是不尊重。

    对于中国到投资人,来美之前,我们美国富饶房产就提供专业到“美国投资房产入门”的远程电话咨询,解决实际的问题。我们也有整体美国地产投资的咨询服务,到了每一步,我们都提供专门的建议,和推荐合格的专业人士,保证投资人的利益。

    6、购买美国房产,还有无继续贬值的风险?

    当然有。

    我从来不知底在哪里,也无意去抄,或去炒。投资房产,要专注于地点和价值。我自己的回报最高的房产是在2006年买的,那时正是传说中的美国房产的“顶”。

    要看具体的地点和楼盘。每个房产都不同,要具体事情具体分析。

    建议投资于局部发展大的地区。对房产有新增的需求,房产就会升值。

    7、能否举两个例子——内地个人投资美国房产的成功案例和失败案例,来说明投资美国房地产的全过程和机遇与风险。

    投资美国房产的过程非常专业和复杂,三言两语说不清楚。这里我有文章专述:

    中国人投资美国房产过程中的主要参与角色

    国人投资美国房产的基本过程

    如果有具体问题,我们可以专门讨论。

    关于房产投资的成功和失败的例子,我在美国抄底指南-II有详述。例子都是真实的,因为A先生和B先生都是我,我自己也在学习中。

    一个房产投资的成功例子:

    A先生在匹兹堡买的出租房产,出租对象是学生,2007年一月在大学附近买的房子,三层楼加地下室,房龄100年,居住面积320平米。成交价98000,装修25000.共投现金55000, 贷款73000。月还贷,税,保险共840, 房主付水电煤气600,维修200,租金2500. 

    月收入860,年回报10320, 回报率18.7%。房客都是学生或白领,从来不愁收不上房租。

    一个房产投资的不成功例子:

    B先生在美国宾州小镇买的六单元投资房产。2005年六月以95000成交,房龄80年,有2个店铺,4个居住单元,有停车场,居住面积400平米。首付25000,贷款75000,月供830,水电煤气垃圾500,维修350,空房损失100, 管理费120, 房租收入2050. 月收入 100.年现金回报4.8%。  房客是美国劳动人民,有时会不交房租,要请律师和他们交涉。房子2008年底想出手,买主出的钱太低, 交易未成。

    这是B先生的第一处在美国房地产投资的房产,没有了解房产投资地点的重要性。

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