比商业地产回报区域大 工业地产接力投资新热点

    目前，工业用地还处于比较容易获得土地增值回报的阶段，它比商业地产回报区域要大

　　外资看好工业地产

　　基金们由此纷纷转入工业地产。

　　今后五到十年，中国物流市场能达到现在欧盟所占据的世界物流市场发展的比重。就一些收入而言，虽然目前为止中国第三方物流的市场所产生的收入非常低，但未来有巨大潜力。 特别是在中国未来的物流运作成本会进一步下降。

　　仲量联行工业物流部董事易立夫表示，影响工业地产市场的重要指标之一，在于零售行业的活动，它很大程度上影响到了中国内地的一些房地产市场的发展。

　　在2004年314家外商零售集团在华注资，这个数字在2006年已经增长到1000家，一些世界超级顶尖大型的零售超级连锁集团已经纷纷进入中国市场，在中国的关键城市和主要地区设立了他们的厂区。

　　因为他们希望能够通过这些主要城市当中设定一些办公地点以及营业场所，来增加他们在中国的市场发展地位和潜力。百安居计划在2011年底在中国地区开设门店总量能够再增加82家，所有这些都从另外一个层面反映出了中国工业地产发展的美好前景以及外资对这一领域看好的信心。

　　压价行为有待规范

　　新一轮调控使工业用地的出让肯定要按不能低于中央所制定的最低价出让。周建春指出，工业地产价格很低的时代可能一去不回。

　　周建春指出，在2006年国务院31号文件出台以前，工业用地的出让在政策上的规定主要也是以协议出让为主。

　　2006年工业用地有偿出让的97%是通过协议出让的，只有不到3%是通过招标拍卖或挂牌出让。市场机制对工业用地的配置作用还没有得到有效地发挥。工业用地的出让价格普遍低于成本，根据国土资源部对土地市场的检测，2005年全国工矿仓储用地的出让平均价格每平方米120元，也就是相当于每亩土地是8万元，2006年每平方米上升了148元，也就是相当于每亩地10万元，在实际当中还有很多零地价、出让金的返还甚至赠送工业用地现象。

　　竞相压低工业用地的出让地价是为了吸引投资。

　　根据2006年国务院审计署的审计报告，上海、天津、浙江、江苏、江西和四川，对这六个省市所属的87个开发区进行审计，在审计报告当中提到，为了招商引资，2003年至2005年6月，87个开发区中有60个开发区是低价出让土地7800多万平方米，少收出让金55亿元，除了明确压低地价出让行为以外，一些地方在国务院命令禁止低价出让土地的情况下，采取先按国家规定签订土地出让合同，再返还土地出让金或者给予财政补贴的方式，变相低价出让土地。

　　培育市场 吸引投资

　　尽管工业地产正在进入投资的快速上升期，但障碍依旧存在。

　　ING房地产亚洲区域总裁罗伯特莱表示，尽管越来越多投资者愿意进入中国工业地产投资，但目前在中国进行比较成熟的运作还有一定的困难，在中国市场上面真正成熟的参与者不很多。

　　因此就市场的培育方面还有很多工作要做，来改善市场的质量。

　　另外一个因素就是基础设施。如果在中国建立一个覆盖西部和东部的网络，当然还需要更多额外的基础设施。

　　周建春

　　(中国土地学会土地经济分会秘书长)

　　“下一个热点，就要到工业地产。”在数日前的中国工业地产高层峰会中，与会专家在这一观点上达成一致。

　　中国土地学会土地经济分会的秘书长周建春坦言，工业用地目前低价出让，供应量也没有限制，虽然国土资源部限制，但是地方政府没有控制，这也给市场一个信号，目前工业用地这一块还是处于比较容易获得土地增值回报的阶段，它比商业地产回报区域要大。王舒

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