略论房地产公司财务控制的内容

　　一、房地产公司财务控制概述

　　随着我国市场经济体制的建立和发展，企业的规模越来越大，功能越来越强，分工越来越细，协作越来越多，这就对现代企业管理提出挑战，加强对企业的财务控制就是其中一个经久不衰的话题，也是当今企业需要解决的重要问题。许多企业因为财务控制薄弱导致经济效益低下，甚至导致企业破产。财务控制是财务管理的重要环节或基本职能，与财务预测、财务决策、财务分析与评价成为财务管理的系统或全部职能。

　　二、房地产公司财务控制的含义

　　要了解财务控制的含义，首先要理解内部控制的含义。我国独立审计准则中将内部控制定义为：企业为了保证业务活动的有效进行，保证资产的安全和完整，防止、发现、纠正错误与舞弊，保证会计资料的真实、合法、完整而制定和实施的政策与程序。资金筹集、资金投放、资金营运和收入分配是财务管理的整个资金运动过程。从管理环节来看，它包括财务预测、财务决策、财务控制和财务分析等。其中最核心的部分是财务控制，其含义就是通过调节、沟通和合作，对企业各个层次上的财务活动进行约束和监督，使个别、分散的财务活动整合起来，对企业财务管理目标的实现和企业财务的安全有着直接的影响。财务控制的综合性最终表现为资产、成本、利润这些综合指标上。

　　三、房地产公司财务控制

　　随着企业的发展，开发项目的增多，集团公司己经无法有效地直接管理各项目开发公司。设立总公司后，对项目开发公司按开发项目的性质进行了归口管理。随着管理层级的增加，集团公司只能对项目开发公司进行间接地控制。在财务控制领域，企业集团必须建立有效的房地产公司财务www.fangxiucai.com制度，通过为成员企业确定基本财务制度、财务工作流程，来规范成员企业的财务管理活动。集团公司对成员企业的财务控制主要体现在资金控制、成本控制、财务人员管理、财务信息控制等方面，在这些控制领域中建立了符合企业集团管理要求的制度，以助于完成对成员企业的有效监督与控制。

　　1.资金控制。

　　资金是企业的血脉，所有管理活动都需要有足够的资金作为物资基础，资金管理的效率高低和效果的好坏，将直接关系到企业经营的总体效益的优劣。房地产行业是资本密集型行业，需要大量的资金投入，在日后销售中又会收回大量资金。房地产行业这种大量资金的经常性收入、支出，更突出了对资金的管理的重要性。由于房地产建设项目需要资金的大量投入，而投资者自有资金相对有限，仅靠房地产开发企业的自有资金往往难以将这种再生产进行下去。所以，在正确确定项目总投资额的基础上，还需要分析比较，以较少的成本、较高的效益、较安全的管理，筹措到必要的资金，为投资计划的实施，投资目标的实现提供资金保障。资金来源控制房地产企业的资金来源渠道主要有内部筹措资金、外部筹措资金以及销售收入。

　　(1)内部筹措资金。内部筹措的资金一般包括股东投入资金、自有资金积累和内部公司借入。

　　(2)外部筹措资金。外部筹措资金包括银行贷款、基金信托、发行股票、债券、财政拨款、承包商带资承包等。
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　　2.成本费用控制。

　　房地产建设项目成本费用主要包括土地及工程建设支出、开发费用支出、税金及基金支出等。在整个建设项目开发中，土地和工程建设投资所占比重较大，属于控制的主要对象。开发费用支出虽然所占比重较低，但易受主观因素影响，也是控制的重要对象。税金及基金主要包括土地增值税、营业税、契税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加，以及由地方企业决定征收的各种基金。由于这些税率或基金收取比例基本固定，所以产生偏差的可能性较小，且受主观因素影响也小，所以不是控制的主要对象。因此，集团公司将成本、开发费用作为建设项目控制的主要对象。
　　(1)成本控制。成本控制是房地产开发企业财务控制的核心内容，企业利润目标能否实现，很大程度上取决于成本目标能否完成。成本控制主要由以下几个阶段构成：成本标准(目标)的制定、目标的执行与调整、执行结果评价。

　　(2)费用控制。对房地产开发企业的费用控制主要指对销售费用、管理费用、财务费用的控制。费用总额占建设项目投资总额的比例虽然不多，但是由于销售费用、管理费用的支出易受主观因素控制，所以也是重要的控制对象。房地产开发的财务费用主要是因融资而支付的利息费用。因此，财务费用的多少主要受融资规模的直接影响，只要控制好融资规模，就无须对财务费用进行更多的控制。集团公司对销售费用、管理费用、财务费用实行的是目标控制，即在项目开发前即制定了相关指标，并将实际完成情况纳入奖金考核体系中

　　(3)税金控制。房地产企业的税金主要有营业税、所得税、土地增值税、契税，以及一些地方性基金等。由于税率在税法中已经规定，所以税金中的可控因素很少。可操作的税金控制主要表现在两个方面：第一，税收优惠政策。第二，利用合法、合理方式减少或延缓税金的缴付。

　　3.房地产公司财务人员管理。

　　财务人员的管理模式。①全员委派、集中管理；②自主选用、资格管理、例外核批；③财务负责人委派、其他财务人员自主管理财务负责人一般有两种管理模式：总会计师制。总会计师是为了满足企业经营管理的需要，完成企业总经理在目标责任方面开展的企业内部财务管理等活动，工作重点是提高企业的经济效益，完成董事会下达的多项经济指标，参与本企业重要经济问题的分析与决策。财务总监制。财务总监是为了保护投资者权益，保证企业总经理任期目标、责任实现而开展的投资者财务监督活动，工作重点是对企业总经理行为和企业行为实务监督，防止企业背离投资者要求，弄虚作假，侵犯投资者合法权益。

　　4.房地产公司财务信息控制。

　　作为一个集团性公司建立有效的财务信息系统，是进行科学决策的需要，也是集团公司了解下属公司经营状况的需要。建立良好的财务信息系统，需要对四个环节进行控制：信息内容、信息渠道、信息发送环节以及信息接收环节。

　　总之，有效的房地产公司财务控制，是保障集团企业平稳运行的前提。通过建立资金控制、成本费用控制、财务人员管理、财务信息控制等，使房地产公司建立了较为完善的财务控制体系，降低了企业运营中的风险，提高了房地产公司财务控制能力。

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