房地产泡沫严重 谁为房地产公司排雷挤沫

　　“楼盘成本清单”凸显抑制中国房地产公司泡沫的重要性

    近日的楼市最吸引眼球的，恐怕就是这样一则新闻了。据2009年10月27日的报道，吸引了许多人的眼球。该文分析了一份楼盘“成本清单”，揭秘高房价利益链：首先，企业是高房价的最大受益者；其次，开发商“赚取的利润是普通人难以想象的”，第三，“银行是吃了买房人再吃卖房人”，第四，推高房价，“媒体非常有用”。

    此前，有商品房的成本调查，得出的结论已经存在。现在，又有了这样一个“清单”，着实让人感叹。高房价的背后是谁在扒钱，老百姓心里其实明白得很，只是没有这么翔实的账目。超出民众料想的是，房产开发商收益只能排“老二”，“吃两头”的银行排“老三”，最大的赢家竟然是一些地方企业。

    其实，上述的第一条，在业内诸多人士眼里，是见惯不怪的事情。房价居高不下，没成想“最大赢家”竟是地方企业。要想它来为老百姓打压房价，至少短期内怕是没有指望了。在高房价的市场博弈之中，民众为买房花光钱变“穷人”，本身没什么可怕，最可怕倒是地方企业的公信力丧尽。 

    据相关的报道，可以发现这样一个事实。只有二套房贷政策放松和营业税减免，可能在今年年底终止。中央的“发令枪”打响前，部分地方企业已经“抢跑”，中央“救市”后，各地纷纷出台了落实和细化措施，而且莫不添砖加瓦。不妨以上海为例。2008年12月22日，财政部文件出台后，上海市连夜出台“14条”。相比中央政策，“14条”中有4条是上海新增的，而且明确至2009年12月31日止。分别是：个人将购买超过2年的普通住房对外销售的，个人不负担营业税；个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，个人不负担个人所得税；购买自住普通住房的，住房公积金贷款最低首付比例调整至20%，最高可贷额度从20万元提高到30万元；免收个人购买普通住房的住房登记费和个人买卖存量普通住房的住房交易(转让)手续费。2008年12月27日，上海又推“沪八条”，其中有三条措施是新增的：对于二套房贷放松力度更大，契税减免范围更大，公积金贷款额度更高。与全国相比，上海年底可能终止的优惠更多，政策变化对市场走向的影响也更大。

    地方企业是最大的赢家！说明了什么问题呢？城市面貌日新月异，新老地块焕发活力，GDP随之走高，政绩为之显耀，老百姓有耐心期待，自己的生活也能水涨船高。再看，眼下杭州的房博会“虚火”有多高，虽然人山人海，场面火爆，但却“无房可卖”。是捂盘惜售？是开发商在试探行情延后开盘？还是故意炒作？地方企业是为一方百姓服务的，有责任为老百姓安居乐业倾其所有，尽其所能。土地是国有的，“企业收益”也是“取之有道”，土地权使用权收费、前期工程费、开发费、管理费、多项税费等等，这些“收益”也是“取之于民用之于民”的，是要“改造城市”、“建设与发展城市”的。只是这个“收益”超过了房价的三分之一，地方企业成为第一赢家，是否太张扬太趋利了点？

    我们可以看到一些开发商有这样的言语，其实，这也道出了一些实际情况。“即便是中部地区的城市，一个项目赚1000万元的纯利润也很常见”，“现在的开发商是历史上最厉害的一个商人群体。我们赚取的利润是普通人难以想象的，当然有时候用来打点的钱也是老百姓想不到的。”这钱来得快啊，如果没有现代结算与支付技术，开发商真的要“每天数钱数得手抽筋”了。难怪有网民称：开发商暴富，带50万来，拿一个亿走，“财富神话”是他们炫耀的资本。楼盘“成本清单”曝光，虽反映的是一个地方的事，但可以让四大“利益链”者反省的有很多。不怕高房价前老百姓伤感与自卑，也不怕百姓买了房后成为“穷人”，只怕房价如此被无节制地透支下去，泡沫加速膨胀后会拖累或加害整个经济。如果国内一线城市房价继续被哄抬炒高，将可能重蹈日本楼市“急涨长跌”的覆辙。
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    据相关的统计，今年前三季度我国全社会固定资产投资同比增长33.4%，而房地产开发投资同比增幅只有17.7%。如果住宅市场重陷低迷，则开发投资增速很可能会随之回落。而全国商品房成交量的“拐点”却早在6月已出现，7月、8月皆较之下跌二成，9月有所反弹，可无法逆转调整大势。一线城市表现尤其突出，已持续下滑近4个月，中西部成交情况总体好于东部，但中西部、中小城市楼市调整滞后于一线城市，这已成为基本规律。另一方面，高房价成为决策者必须考虑的因素。房价已脱离普通居民的可承受力，如果不“啃老”，绝大部分首次置业者根本无力购房。另外，近期国务院常务会议今年以来首次提出“管理好通胀预期”，并将其与“保增长、调结构”并列为当前宏观调控的重点。要想防止通胀，必须同时抑制资产价格上涨，尤其是在今年“保八”无忧的情况，稳定房价的力度将明显大于去年。

    开发商“赚取的利润是普通人难以想象的”。中国房地产公司www.fangxiucai.com开发有暴利，这是所有中国人都知道的事。前几个月，大央企、大国企纷纷成为新“地王”，就是冲着房地产开发暴利去的。实际上，上文所述开发商“赚取的利润是普通人难以想象的”，也不过20%以上的利润率。我们现在来看看一些上市公司近几年的年报：绝大部分公司毛利率都在20%以上，有些公司的毛利率甚至超过50%。曾有专家提出，对中国房地产公司要征“暴利税”。房地产业为什么有这么高的利润率，根本原因还是在于垄断。我们再来看看日常生活中的水电煤，哪个行业不是垄断？只要有垄断存在，就会有暴利出现。房地产业与其他垄断行业比较，它的市场风险和道德风险都非常高。房地产市场有高峰也必然会有低谷，想想一年前当国际金融危机影响我国时，绝大部分中国房地产公司陷入困境，可能一大批房地产企业由于资金链断裂就得破产关门。如今，房地产市场在政策的刺激下，迅速复苏繁荣，对房地产企业的非议，开始多了起来，开发商就成为高房价的替罪羊。因此，开发商承担的风险和其所得的暴利，与其他一些垄断企业相比只能是小巫见大巫。

    买房的一大群体，就是房贷群体。从现在的情况中，大略可以算出这样一个情况。从房贷的情况如果是购买一套100万元的房子，从银行获得商业贷款60万元，30年还清，按照现在实行的7折优惠利息，偿还给银行的利息也要50多万元，银行利息要占本金的90%以上。但是，尽管看上去银行利息总额很高，然而时间的逐步推移，还款人的压力是逐步降低的。说是房地产开发贷款始终是银行利润最大的一块，主要是贷款利息远远高于其他行业贷款，一般也要达到百分之十几。这也是一个愿打一个愿挨。房地产业与金融业是一对孪生兄弟，如果没有金融的支持，我国房地产业也不会有如此迅速的发展，同时房地产也成为银行抵押贷款中的最优质资产。比泡沫本身更严重的，是我国缺少抑制泡沫膨胀的有效机制和社会动力。抑制房地产泡沫主要依靠企业对市场投机活动的抑制，新加坡、英国、瑞典等国均有卓有成效的措施抑制房价。资产泡沫总会破裂的，世界各国概莫能外。从美国发生的互联网泡沫和房地产泡沫情况看，泡沫持续的时间往往比人们预想的要长，但泡沫破裂的速度远远快于人们的预期。

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