房地产项目策划四个阶段

　　 打开一份星期四的《北京青年报》,可以发现厚厚一叠都是北京市众多楼盘的广告,房地产广告的投放量越来越大,很多广告无论是从创意上还是艺术性的上都有了质的飞跃,吸引了众多人的眼球,这与房地产市场的日趋火热是密不可分的。好的广告对于房地产项目的成功运作起着非常重要的作用,在这里广告并不单指在媒体上发布的报广,其范围涵盖了看板、宣传海报、电视电台广告、报纸杂志广告、售楼处包装、工地包装、促销活动等。如何做出一个成功的房地产广告来大大推动项目的销售呢?这是开发商非常关心的一个问题。通常来说一个项目的房地产广告运作与项目本身进程结合的越密切,其效果就越好,沟通和信任是开发商和广告公司(广告部)成功合作的关键。

　　 房地产广告从其筹备到真正落实是一个非常复杂的过程,只有切实掌握好其中每一步的关键,才能最终得到理想的结果,其流程通常分为四个阶段:

　　 准备阶段:拿地,规划设计出产品(开发公司广告部)-→确定预算-→寻找广告公司

　　 实施阶段:广告公司了解项目及购买对象信息

　　 广告公司出媒体计划-→确定广告目标

　　 -→主题确定及创意表现

　　 -→广告投放时间的确定

　　 -→媒体选择

　　 传播阶段:各项活动和广告的正式推广

　　 评估阶段:测定广告投放的效率

　　 一. 准备阶段

　　 1.拿地,规划出产品

　　 一般来说,从拿地到规划出产品都是开发商的事,广告公司在这阶段是不介入的,但若是开发公司本身就有广告部,广告部的创意总监从一开始就介入项目的运作,包括土地拿下前后的前期市场调研,产品的规划与设计等,由于广告部在项目初就紧密参与,因而对项目的了解是非常透彻的,非常利于项目以后一系列的推广。对于是自己组建广告部还是对外寻找广告公司这一点上,则是各有各的优缺点。若是开发商自己组建广告部,则对项目的了解会更加透彻,前期准备也就更加充分,同时在整个项目的运作中内部沟通会非常流畅,缺点就是广告部受公司上层及其他部门制约比较大,始终从开发公司的角度出发,视野狭小,具有一定的局限性。对外选择广告公司,一方面广告公司会更加专业,经验也更为丰富,另外广告公司从局外人的角度介入项目,可以发现更加适合的产品主题;其缺点就是对项目有可能会理解不透彻,与开发商之间沟通和信任度不够,费用比较高之类。

　　 2.确定预算

　　 (1)广告预算内容

　　 常见的房地产广告预算内容包括以下几项:

　　 A.广告调查费用

　　 包括广告前期的市场研究、广告效果调查、广告咨询费用、媒介调查费用等

　　 B.广告制作费用

　　 包括照相、制版、印刷、录音、摄影、录像、文案操作、美术设计、广告礼品等直接的制作费用

　　 C.广告媒体费用

　　 购买报纸和杂志版面、电视和电台播出频道和时段、租用户外看板等其他媒体的费用

　　 D.其他相关费用

　　 是与广告活动有关的公共活动、SP活动、直效营销等费用

　　 (2)确定广告预算的方法

　　 如果是对外寻找广告公司,开发商会在产品出来后根据项目的大小和性质来初步确定广告推广的预算,广告预算的制定还会受到其他一些因素的影响,如市场竞争程度、广告投放频率的选择、销售速度的制定、企业品牌的知名程度等。通

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