大厦商业功能设计方案与比较

　　 √

　　 300～500

　　 10年以上

　　 家和超市

　　 中体倍力

　　 √

　　 √

　　 ×

　　 √

　　 ×

　　 3000以上

　　 5年以上

　　 长安大戏院

　　 钱柜

　　 √

　　 √

　　 √

　　 √

　　 ×

　　 3000以上

　　 5年以上

　　 朝阳门店

　　 全聚德

　　 √

　　 √

　　 √

　　 √

　　 √

　　 1000以上

　　 5年以上

　　 和平门店

　　 汽车展示

　　 ×

　　 ×

　　 ×

　　 √

　　 ×

　　 500以上

　　 1年以上

　　 长安俱乐部、崇光百货

　　 注:"√"表示此项有专门要求;"×"表示此项无特别要求。

　　 三、组合方案比选

　　 方案一优势:

　　 ①业态、业种进入比较全面,互动能力强;

　　 ②自营超市以B1为主,一定程度上增加分租收益能力;

　　 ③F4做健身中心通风、采光效果好,利于推广。

　　 方案一劣势:

　　 ①B1、F1分割过多会增加分摊面积,导致实际分租面积减少;

　　 ②F4做健身中心租金相对B1要高,对其市场推广压力有所增加;

　　 ③B1的使用功能重新划分,会增加部分改造投资。

　　 方案二优势:

　　 ①业态、业种相对集中,便于发挥群体效应;

　　 ②餐饮总体定位高,易于构建高端消费群体,提升商铺总体档次。

　　 方案二劣势:

　　 ①店铺行业关联度高,抗击行业风险能力有所减弱;

　　 ②中餐设定档次较高,在招商方面会有一定难度。

　　 四、营运模式及风险控制

　　 1、整体营运模式

　　 XX大厦商用房产要承担其借助大厦物业基础,提升XX大厦的责任。在营运模式上必须选择整体营运模式。对商用房产的使用先期整体规划,按规划方案进行定向招商、招租。

　　 自营、分租联营部分统一管理、独立核算。

　　 必须改变规划用途时,应选择相近使用功能替代。

　　 统一策划营销方案,统一进行市场推广,做大营销、小销售结合的营销模式。

　　 理念创新、管理创新、业绩创新。

　　 2、风险及防范

　　 行业风险:

　　 北京房地产市场总体商用房产投资走强,但强势并不稳定也不均衡。2003年第二季度总体情况以开始走低,价格下降、空置率上升,新楼盘还在增加。整体行业短期大幅上升的空间不大。但进入三季度世界经济及国内经济都有上升迹象,从风险防范的角度应持谨慎乐观态度把握整体经营及市场策略。

　　 个别风险:

　　 以MM商厦运作XX大厦的个别风险突出表现在两个方面。一是XX大厦本身不处于核心商圈,商业氛围不够成熟;二是以经营超市的经验拓展为商业物业全案营运管理,管理经验方面有所欠缺。

　　 对个别风险的(来自:www.fangxiucai.com)防范应以扬长避短为原则。在商圈培养及招商初期,应给予客户较大幅度的优惠政策,以短期获利损失换取长期稳定收益。对管理能力方面的快速提升可以大胆创新,广泛合作,请专业人员或专业公司进行咨询或委托进行专项管理、策划等,以专业管理技术化解个别风险,抗击行业风险。

　　 3、管理架构

　　 XX大厦项目启动后,MM商厦可采用合署办公方式,逐步整合公司业务。整合后的公司可按业务职能设立五个业务部、两个管理部。

　　 五个业务及主要职能:

　　 ①超市经营部:负责连锁超市部分的日常经营。以门店管理、商品管理为核心业务。

　　 ②商业发展部:负责整体商业策划及营运效果分析,投资收益测算、核算,与专业人员、专业公司合作等。

　　 ③市场营销部:负责招商、招租,市场营销策划等。

　　 ④稽核部:负责防损、安全保卫、员工渎职追查及员工诚信管理等。

　　 ⑤物业、工程部:负责商铺的日常维修、工程改造管理、审核等。工程实施以专业合作公司的方式进行。

　　 两个管理部及主要职能:

　　 ①财务管理部:负责财务核算及财务分析。

　　 ②人事行政部:负责人力资源及日常行政管理工作。

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