该如何做好商业地产市场调查

　　 该如何做好商业地产市场调查摘要：商业地产市场调查，就是以商业地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析

　　 该如何做好商业地产市场调查

　　 在信息技术时代，信息变得如此重要，已和资金、材料、设备和人力等并列为管理的五大资源。随着房地产市场由卖方市场向买方市场的转变，房地产市场竞争由价格向非价格竞争发展，使得对房地产市场营销信息的需要比过去任何时候都更为强烈。市场调查是企业营销活动中必不可少的重要组成部分。实践证明，在十分复杂、激烈竞争的经营环境中，只有通过认真细致、有效的市场调查，才能制定出切实可行的营销战略，使企业立于不败之地。

　　 一、地产市场调查的内容

　　 商业地产市场调查，就是以商业地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对商业地产市场进行研究与预测验。

　　 由于土地和房屋位置的固定性（不动产），商业地产市场调查也烙有很深的地域特征。对商业地产市场的切入，也习惯依据地域形态，由单个市场到区域商圈。再由区域市场到宏观环境，然后再从宏观环境回复到单个市场、区域商圈。不断的循环往复，融会贯通，才可真正把握市场的脉搏。市场调查有广义和狭义之分。狭义的市场调查是以科学方法收集消费者购买和使用商品的动机、事实、意见等有关资料，并予以研究。例如进行商铺市场购买力的调查，只有通过一定数量的各种年龄结构的人员进行抽样调查，才能分析消费者房地产购买力的情况。广义的市场调查则是针对商品或劳务，即对商品或劳力从生产者到达消费者这一过程中全部商业活动的资料、情报和数据作系统的收集、记录、整理和分析，以了解商品的现实市场和潜在市场。

　　 1、商业地产市场调查的重要性

　　 我们知道，企业的生存环境是不断变化的，环境的变化既给企业带来发展的机遇，也带来生存的威胁。通过市场调查，企业能不断发现新的市场机会，规避市场的风险。所以企业必须通过市场调查，了解消费者对商铺的需求，以及对现有商铺的意见，以引导商铺开发的最佳市场切入点，从而不断开拓市场，提高企业在市场上的占有率。现代营销理论认为，企业在制定生产任何产品的产品策略、价格策略、营销渠道策略、促销策略时，必须在认真搞好市场调查的基础上进行。只有通过市场调查，才能了解消费者需要什么样的商铺，需要多少商铺，进而组织生产经营。建造好的商铺由于符合消费者的需求，销路畅通，也就可能达到企业预先制定的效益目标。

　　 2、商业地产市场调查的主要内容主要包括以下几个方面：

　　 （1）商业地产市场环境调查

　　 政治法律环境调查

　　 A.国家、省、城市有关商业地产开发经营的方针政策。如开发区政策、商业地产价格政策、商业地产税收政策、商业地产金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和产业发展政策、税收政策等。

　　 B.有关商业地产开发经营的法律规定。

　　 C.有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域经济规划、城市发展战略等。

　　 经济环境调查

　　 A.国家、地区或城市的经济特性，包括经济发展规模、趋势、速度和效益。

　　 B.项目所在地区的经济结构、商圈人口和经济状况、销售条件、基础设施情况、地区内的重点商业开发区域、同类竞争物业的供给情况。

　　 C.一般利率水平，获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率。

　　 D.国民经济产业结构和主导产业。

　　 E.居民收入水平、消费结构和消费水平。

　　 F.项目所在地区的对外开放程度和国际经济合作的情况，对外贸易和外商投资的发展情况。

　　 G.与特定商业地产开发类型和开发地点相关因素的调查。

　　 H.财政收支。

　　 对于不同的物业类型，所需调查的经济环境内容有很大的不同，须结合具体项目情况展开有针对性的调查。

　　 商圈环境调查。

　　 商圈环境直接影响着商业地产产品的价格，这是商业地产商品特有的属性。优良的商圈环境，对发挥商业地产商品的效能，提高其使用价值和经济效益具有重要作用。

　　 （2）商业地产市场需求和消费行为调查

　　 商户和投资人对某类商业地产的总需求量及其饱和点、商业地产市场需求发展趋势。

　　 商业地产市场需求影响因素调查。

　　 如国家关于国民经济结构和房地产产业结构的调整和变化；消费者的构成、分布及消费需求的层次状况；消费者现实需求和潜在需求的情况；消费者的收入变化及其购买能力与投向。

　　 需求动机调查。

　　 如商户和投资人的购买意向，影响商户和投资人购买动机的因素，商户和投资人购买动机的类型等。

　　 购买行为调查。

　　 如不同商户和投资人的不同购买行为，商户和投资人的购买模式，影响商户和投资人购买行为的社会因素及心理因素等。

　　 （3）商业地产产品调查

　　 A.商业地产市场现有产品的数量、质量、结构、性能、市场生命周期。

　　 B.现有商业地产租售商户户和业主对商业地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种商业地产产品的接受程度。

　　 C.新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其有房地产产品上应用情况。

　　 D.本商业地产产品的销售潜力及市场占有率。

　　 （4）商业地产价格调查

　　 A.影响商业地产价格变化的因素。

　　 B.商业地产市场供求情况的变化经趋势。

　　 C.商业地产商品价格需求弹性和供给弹性的大小。

　　 D.开发商各种不同的价格策略和定价方法对商业地产租售量的影响。

　　 E.开发个案所在城市及各区商业地产市场价格。

　　 （5）商业地产促销调查

　　 A.商业地产广告的时

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