浅谈如何有效发挥业主委员会职能

　　本文摘要：鉴于业主委员会的重要地位和成立业主委员会各项筹备程序的严肃性,另外由于业主委员会民间自治的特点,为确保业主委员会及时成立,在保持《物业管理条例》和相关制度基本原则不变的基础上,增设业主委员会前期筹备日常办公机构。

业主委员会是小区物业管理不可缺少的一个组织,业主委员会代表住宅小区内的产权人、使用人,维护他们的合法权利 ; 决定选聘或续聘物业管理公司 ; 对物业管理公司的管理工作进行检查和监督;审议物业管理公司制定的年度管理计划和小区管理服务的重大措施。

　　一、业主委员会的历史

　　1991年3月,万科物业借鉴香港物业管理模式,引进业主委员会制度,在天景花园成立了全国第一个业主委员会,并于1996年3月注册为社团法人。

　　在当时的历史条件下,万科物业首创这一模式,对促进人们认识和接受物业管理起到非常积极的作用。业主委员会能为政府接受和认同,有其各方面的原因:

　　(一)可以明确物业管理公司和业主之间的权利和义务,物业管理公司可以规避经营风险

　　由于业主成立了业主委员会,物业管理公司和业主委员会是平等的民事主体之间的关系。在签订了物业管理委托合同后,物业管理公司可以规避合同范围之外的经营风险。

　　(二)对于广大业主来说,业主的权益更好地得到了保障

　　由于有业主委员会的监督管理,管理处的日常经营管理须在委托合同的范围内执行,可以避免管理公司或管理处的“暗箱”操作,业主权益的保障真正成为可能。

　　(三)便于物业管理公司开展正常的经营管理

　　由于有业主委员会的www.fangxiucai.com“缓冲”作用,物业管理公司与业主之间的“对立”因素相对下降。并且由于重大事项获得了业主委员会的支持,业主与管理处之间的相互信任得以加强,广大业主也比较容易接受。

　　(四)对于政府来说,便于政府加强行业管理和监督,规范行业行为

　　由于政府对行业的管理主要是通过引导和监督来进行的,政府不可能直接面对众多小区的业主直接进行管理,由于有这样的一个组织,政府监控的力度得以加大。另外,从游戏的规则来说,由于有了业主委员会,政府的角色从正面走向了后台,充当了裁判的角色,可以更公平地对行业进行规范。

　　二、影响业主委员会职能与作用的原因

　　(一)因目前业委会委员不领取津贴或工资,所有的工作还只是奉献,影响业委会日常运作

　　如开会就可参加可不参加,召开业主恳谈会,本来应该是委员要求管理处适时召开,而现在实际情况是管理处却要三番五次地去请。同时,如果有某些委员比较热心于业委会工作,有些业主还认为他们获得了管理公司的种种好处,因此委员就会认为吃力不讨好,工作的积极性自然下降。

　　(二)有些业委会委员不懂物业管理,影响业委员日常运作

　　正所谓隔行如隔山,委员只是通过表象来认知物业管理公司的管理质量,而不能从实质上和深层次上协助物业管理公司解决问题。更有甚者,一些委员超出权利范围去干预物业管理公司的正常管理与经营。

　　(三)由于业委员会委员素质与工作时间问题,影响了业委会的日常工作

　　由于业委会的工作均在业余时间内进行,因此很多小区的委员由退休的老同志或待业人员组成,这样委员的素质就会出现一定的问题,并且由于他们不易接受新的事物和管理理念,给经营管理带来一定的负面影响。有些委员因忙于工作,不可能有充裕的时间参与小区事务,实际上也影响了业委会的日常运作。

　　客观分析不难发现,业主委员会在行使职权过程中具有以下三点不确定性:

　　1.委员产生的不确定性

　　基于物业的产权要求,业主委员会这一民间组织,委员应由业主民主选举产生。但在实际选举中,由于缺乏硬件条件,另外委员们的工作时间也具有很大弹性,形成了委员产生及作用发挥上极大的不确定性。

　　物业管理是一门管理科学,管理水平的高低与业主生活息息相关,与社会稳定密切相连,作为与业主和物业管理企业联系密切的业主委员会来说,责任十分重大。因此,业主委员会委员不仅需要热心公益事业,而且应该掌握相关的物业管理专业知识。

　　2.业主委员会法律地位的不确定性

　　作为《物业管理条例》的配套文件,哈尔滨市国土资源和房屋管理局已经以“房管物(2003)1024号”文件规定“业主委员会委员是全体业主通过业主大会选举产生的,具有法律意义上的身份”,业主委员会负责与物业管理企业签订物业管理协议。但在实际运作中,由于业主委员会没有独立财产,所以不具备承担民事责任的能力。一旦出现问题,作为协议一方的主体 —— 物业管理企业想追究违约方的法律责任就显得很不现实。

　　3.业主委员会成立过程的不确定性

　　根据《物业管理条例》及其配套文件《业主大会规程》规定:业主大会确定业主委员会委员候选人。这项工作是在物业所在地区、县人民政府、房地产行政主管部门和街道办事处的指导下,由业主代表,建设单位组织完成的,无需物业管理企业参加。但是在实际操作中,地方行政部门难以逐一具体管理,建设单位在完成销售阶段工作后也无暇顾及此项工作,街道办事处是否能积极做好组建业主委员会的工作也缺乏相应的考核指标,业主的个人力量很有限,所以对成立业主委员会工作很难产生实际性影响。综上所述,业主委员会的成立工作具有很大的不确定性。

　　三、如何提高业主委员会职能

　　(一)定期召开业主委员会委员经验交流会,以适应工作需要

　　业主民主选举委员是由物业产权决定的,委员选举标准是《物业管理条例》明确规定的,在现阶段,要想有效发挥业主委员会作用,确保业主委员会委员的专业素质符合物业管理需要,缩短合同双方的差距,就必须加强委员的经验交流活动,通过向业主委员会宣传物业管理专业知识,辅以媒体的正确舆论导向宣传,促使委员进一步明确业主委员会的职责、义务,督促逾期不交物业服务费用的业主限期交纳,从而实现合同双方的合作与共赢。

　　(二)加大监管力度

　　物业区域公共事务的业主自治是通过业主大会实现的,由于种种原因,业主大会一般一年内只召开一次或两次,而大量日常公共事务通常都授权业主委员会决定并实施。业主委员会任期有限,结构不稳定,委员素质参差不齐,在运作中其法律地位又具有较大的不确定性,所以一旦形成授权范围内的工作失误,造成业主物业、管理企业受损,根据我国现有的相关法律

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