2005年2季度杭州市场报告
时间：01-27 20:22:47 浏览：6836次来源：http://www.fangxiucai.com分类： 房地产知识
杭州本地自住人群。他们目前构成杭州主要需求人群，从目前在售多个项目购买对象看，目前的需求人群已经以自住需求人群为主。如今年6月25日开盘的顺发•佳境天城，70%都是杭州本地自住客。
外地入杭定居人群。这部分主要以浙江人为主，由于进城思想、子女读书、业务需要、长期投资等多种原因，富裕的浙江人纷纷来杭置业，做长期投资打算，而非短期投机。
少量投机者。虽然主要的投机者已经退出市场，但是仍然存在少量的投机者，等待在价格下跌的情况下伺机购入，但是他们已经不是市场的主体。
4.区域市场状况
滨江区：市场反应最为敏感
滨江区是近年来杭州一手楼市最为活跃的区域之一，其市场反应最为敏感，被人称为杭州楼市的晴雨表。六一新政对该区域的影响也较为明显。
3月份滨江成交盛况可用“疯狂”两字形容，成交量共计590套，均价也达历史新高的7892元/平方米。当月，区域内共有17个项目有成交记录，其中8个项目成交量超过20套，水印城一个项目就成交了226套。
此后几个月该区域成交量大幅下挫。6月成交74套房源，只有3月份590套的12.4%。6月份的第三周，全区域只有一个项目成交了8套房源。成交均价也从3月份的7892元/平方米，降至7150元/平方米。
6月滨江区有4个项目新开盘。据称，受宏观调控影响，锦绣江南花园和春江时代花园，推出时的开盘价比预期有所下调。不过市场反应似乎不是很热烈，截至6月29日零时，锦绣江南花园预订10套，无成交记录；春江时代花园2号和3号楼成交14套，预订7套。
江干区：购房者看重价格和交通
横跨城市市中心与城郊接合部的江干区楼市受政策影响比较大。4月和5月份成交量非常少，分别只有29套和19套；到了6月份虽然成交了130套房源，与3月份基本持平，但成交均价为5809元/平方米，比3月份下跌了3189元/平方米。
不过，从3月和6月成交信息来看，并不是说这个区域房价在短时间内每平方米下跌了3000多元，上述成交均价具有一定偶然性。
3月成交的房源中，位于文晖路上的天成嘉苑4号楼和5号楼占了107套，成交均价为9012元/平方米；而6月份位于九堡的圆梦园二期成交量达117套，成交均价为5456元/平方米。很明显，这两个项目直接决定了该区域月度均价。
对江干区今年来的走势调查发现，在当前形势下，该地区楼盘的定价和区域配套成为普通购房者关注重点。如天成嘉苑离市中心距离近，而圆梦园有地铁和德胜快速路东段等利好，定价也相对理性，从而引发热销。
下沙：新盘逆势热销
区域内只有5个在售楼盘的下沙，5月、6月却大量逆势成交，成为宏观调控下杭州楼市一大亮点。
5月下沙成交220套房源，6月为191套。成交均价从4月份的6379元/平方米下降至6月的4457元/平方米。
今年以来下沙新推出的3个新项目均热销，一度排行当月八大区域楼盘成交量首位。单个项目直接决定了该区域月度成交价：2月和3月是十六街区商城，共成交了376套；4月和5月是福雷德广场，成交了324套；6月是天元公寓，成交175套。
从下沙新开盘热销可以看出，价格因素直接决定了杭州普通购房者的选择。如天元公寓成交价为4383元/平方米，大大低于6月新开的其他十几个项目。而相对余杭某些区域，下沙有较为成熟的配套和便利的交通等利好。
上城区：价格走势较平稳
作为城市中心区域，上城区绝大部分房源售价超过万元，而且户型普遍偏大。尽管地段好，房价有支撑，该区域还是在这轮宏观调控中受到一定影响。6月份该区域成交均价有所下跌，多个高档房源一个月内无成交记录。
统计显示，6月份上城区成交均价为11317元/平方米，比上月的11808元/平方米，下跌了419元/平方米。
今年2-6月，上城区价格走势比较平稳，经过3月份一波行情后，成交均价维持在11000元/平方米左右。
从成交量来看，3月和5月达到高峰，分别为158套和160套。3月份受市场利好消息带动，大量高价房成交，该区有6个高价楼盘成交量超过10套，其中钱江时代和金都华府分别达到45套和40套。到了6月份，全区只成交了75套。
拱墅区：个别楼盘价格上涨
拱墅区在杭州一手楼市比重向来很小，除了5月份因为拱宸新苑大量成交，成交量达152套外，其余各月在30至70套之间。成交均价也变化不是很大，在9000元/平方米上下浮动。从单个楼盘调查看，今年以来区域内的锦昌文华价格上涨比较明显。该项目一期3月份的成交均价为8883元/平方米，到6月份推出二期时，成交均价达到10265元/平方米，涨幅达13.6%。截至6月29日零时，锦昌文华苑二期成交了25套。
下城区：成交行情波动较大
下城区跨地域较广，市中心地带和城北的成交单价相差数千元。因为每个时间段成交房源不同，导致区域均价起伏较大。
5月份下城区成交均价达11724元/平方米，达到今年以来最高点，而6月份却突然降到最低点，成交均价为9342元/平方米，比上月下跌了2382元/平方米。
这主要由于5月份成交房源不多，受中山花园二期等高价房影响明显；而6月份受政策影响，位于城北的水印康庭和华府•丽景家园等中间价位房源受到青睐。该区域6月成交量由5月的61套上升到108套，上述两个项目占了98套。
从2月份以来的走势看，下城区价格和成交量波动较大。和其他区域一样，3月份有过一波大量成交和房价上涨。当月成交量达407套，均价从9723元/平方米，上升到10120元/平方米。
西湖区：价格变化幅度大
西湖区与下城区情况类似，由于成交房源少，地理跨度也较大，导致价格变化幅度大，区域均价受单个项目影响明显。5月该区域成交均价为12063元/平方米，6月大幅下挫了3881元/平方米，只有8182元/平方米。
距离市中心较远的天河西苑和广宇•西城年华左右着该区域的6月成交价。两个项目共计成交85套，占了96.7%。而决定3月成交价的崇文公寓、丁香公寓，6月分别只成交1套和2套。
5．土地市场
2005年2季度杭州成交土地统计分析表
区域
块数
面积(平方米）
单位土地面积均价（元/平方米）
住宅
商业
上城区
3
20034.1
8936
17822.17
下城区
1
14490
0
3204.28
西湖区
5
189231
0
11169.1002
江干区
2
72666
0
8099.66
拱墅区
1
7541
7223
13207.80
滨江区
1
86406
0
10878.87
杭州经济技术开发区
1
16653
0
3319.52
共计
14
407021.1
16159
10527.74
伴随房地产市场下滑，土地市场开始冷却，开发商购买土地的热情也随之大大削减。2季度以来，杭州土地市场拍卖行情看淡，开发商普遍出现谨慎购地的状况。土地拍卖场合不愠不火，成交价格往往仅略高于拍卖底价。6月份成交的26、27和28号地块均是如此，成交价格均略高于拍卖底价。以前企业不顾价格，抢购土地的情况不复存在。
从成交价格变化看，杭州土地成交价格已经出现下降。例如杭州一块拥有无敌江景的地块成交楼面积仅为2890元/平米，而以往同一区域的土地楼盘价格均不低于4000元/平米。
从2季度统计看，共有14块土地出售，总面积为423180.1平方米，其中住宅土地面积为407021.1平方米，占96.18%，商业土地面积为16159平方米，占3.82%。从分布看，主要集中于西湖区、滨江区和江干区三个区域；从价格看，整体单位土地面积成交均价为10527.74元/平方米，其中上城区、西湖区、拱墅区和滨江区成交均价在10000元以上，而其它区域则低很多。
2005年2季度杭州8大区域土地成交统计
地块编号
地块坐落
出让面积
用途
中标单位
容积率
中标价格
杭政储出[2005]28号地块
下城区石桥镇，东至规划道路、南至华丰路、西至华中路、北至规划道路
14490 M2
住宅用地
昆明精达仪表制造有限公司
≤2.2
4643万
杭政储出[2005]27号地块
上城区，东至吴山路，南至解放路，西至保留地块，北至邮电路
4784 M2
住宅用地
杭州上城区资产经营有限公司
1.93
16400万
杭政储出[2005]26号地块
上城区，南至通道，西至通道，北至清江路，东至通道
9702 M2
住宅用地
浙江中钱置业有限公司
--
15231万元
8936 M2
商业金融用地
杭政储出[2005]25号
西湖区三墩镇蒋家角，东至新世纪花苑、南至新世纪花苑、西至新世纪花苑、北至环镇北路
3403 M2
住宅用地
恒生投资开发集团有限公司
≤1.6
2839万
杭政储出[2005]24号
西湖区，东至西溪河、省委党校经济房，南至文一路，西至教工路、北至余杭塘河
64228 M2
住宅用地
浙江金都房产集团有限公司
2.4~2.5
11.2418亿
杭政储出[2005]23号
江干区九堡镇八堡村（规划R21-08-B地块），东至规划兴安路，南至规划一号路，西至杭政储出[2005]22号地块，北至规划九乔路
33961 M2
住宅用地
杭州中兴房地产开发有限公司
≤2.5
29809万元
杭政储出[2005]22号
江干区九堡镇八堡村（规划R21-08-A地块），东至杭政储出[2005]23号地块，南至规划一号路，西至规划胜稼路，北至规划九乔路
38705M2
住宅用地
浙江名城房地产开发有限公司
≤2.5
29048万元
杭政储出[2005]21号
西湖区转塘镇，东至规划向山路，南至规划方家横路，西至杭政储出[2005]20号地块，北至规划斗门路
33514M2
住宅用地
浙江红石房地产开发有限公司
≤2.0
30953万元
杭政储出[2005]20号
西湖区转塘镇，东至杭政储出[2005]21号地块，南至规划方家横路，西至规划绿地，北至规划斗门路
29823M2
住宅用地
浙江红石房地产开发有限公司
≤2.0
27544万元
杭政储出[2005]14号
杭州经济技术开发区
16653 M2
住宅用地
浙江工商大学
1.75
5528万元
杭政储出[2005]13号
西湖区，东至转塘规划D13地块、南至镇规划D11地块、西至镇规划D8地块，北至320国道
58263 M2
住宅用地
浙江金纬房产
2
3.76亿
杭政储出[2005]6号
滨江区，东至春晓路，南至江汉路，西至江晖路，北至滨怡路
86406M2
住宅用地
富润控股
2.8
9.4亿
杭政储出[2005]7号
拱墅区，东至道路，南至台州路，西至金华路，北至道路
7541M2
住宅用地
浙江正中房地产
2
1.95亿
7223M2
商业、办公用地
2.8
杭政储出[2005]8号
上城区，东至四宜路，南至清波街，西至府前街，北至河坊街
总面积5980M2其中出让5548.1M2
住宅用地
浙江大都置业
1.505
2亿
4．二手房市场
二手房挂牌激增，成交继续萎缩。
从2季度整体市场情况看，观望气氛日益浓厚，成交量不断萎缩。新政后二季度块牌猛增，如杭州金风易居5月份日新增挂牌量呈达到300多套。4、5月份挂牌量较大，二手房市场出现“喷井”现象，希望6月1日营业税开征前将手上房屋出售，6月份有所下降。
市场成交则一直维持地位。6月份成交量仅相当于5月份的6成，比五月份下降41.08%。
杭州地铁的现实利好并未对6月楼市产生大的冲击，购房者显得冷静而理性，尤其是对二手房市场基本上没产生大的影响。很多小型中介面临倒闭的境地，品牌中介也适当控制了门店扩张的步伐。
二手房价首次大跌
房地产宏观调控组合措施对房价的调控效应正逐渐显现，伴随投机客离场、投资客收手，房价快速上涨的势头得到有效遏制，杭城二手房均价形成理性回归的走势。
杭州市经济信息中心监测结果显示，运作了6年的杭城二手房价格指数（从1999年7月开始）首次出现了较大幅度的下跌，6月份比上月降低了8.96点（每平方米房价下跌210元），而以往价格指数下降的最高幅度也只有5点。从样本价格来看，买卖双方的心态已明显发生分化，这将直接影响下面几个月的价格走势，预计7月份成交均价仍将呈现一定的跌幅，8月份将有所缓和。
5成以上板块均价下跌
杭州市经济信息中心监测结果显示，在9个板块中,有5个板块本月二手房均价环比出现了不同程度的下跌，其中上月价格上扬的3个板块本月都出现了较大幅度的下降。
5月份，朝晖一带、市中心、城西文教区以3.06%、6.84%和3.25%的涨幅成为仅有的3个领涨区块，本月却以13.83%、10.51%和6.69%的跌幅位列价格跌幅前三甲。另外，大关德胜三塘板块和城东景芳采荷区块继续了上月的下跌趋势，只是跌幅表现温和，环比分别下降了2.22%和4.26%。而另外4个板块则是经过上月的下跌，本月才出现了不同幅度的反弹，其中滨四复兴望江门一带为涨幅最大的区块，环比上涨了12.96%。
高价位次新房成交黯淡
在成交结构中，大户型、高价位住房成交比例明显下降，6月份120平方米以上的房源占总成交量的比重，由5月份的19.41％猛地下滑到8.2％；总价100万元以上的房源也由18.56％快速减少到4.92％；而成交房源平均房龄也由上月的10年变为11年，房龄5年以内的成交房源由5月份的27.06％降低到23.48％。分析认为，次新房、大户型、高总价房源的成交黯淡，一方面是因为房源持有者不肯舍弃既得利益，另一方面则是由于新建商品房纷纷采取“低开”战略，定价下调，部分购房者热情转移。
附件一：2005年7、8月份预开楼盘统计（略）
附件二：2005年1-2季度杭州土地成交统计（略）
本文关键字：杭州 房地产知识，房地产知识