重庆黄桷坪板块区域房地产市场分析

　　 一、黄桷坪板块地域范围

　　 结合区域内房地产市场发育状况，文中所指黄桷坪板块，即杨九路沿线带状地带，包括滩子口、黄桷坪两个节点，具体东南西不再赘述。

　　 二、板块背景概述

　　 （一）重要的工业及科教文化基地

　　 1、重要的工业基地

　　 黄桷坪是九龙坡区重要的工业及科教文化基地，重庆铁马集团、电厂等大型工业企业坐落于此。

　　 2、九龙坡区科教文化基地

　　 四川美术学院、重庆电力高等专科学校、工艺美术学校等大、中专院校坐落于此，初步估计学生总人数在10000以上。

　　 （二）九龙坡区传统居住区之一

　　 1、重庆铁马集团、电厂职工及铁路职工大都居住于此。

　　 2、四川美术学院、重庆电力高等专科学校、工艺美术学校、电厂子弟学校等学校教职多工居住于此。

　　 3、教育工作者+一般企业职工+学生+社会服务人员是该区域居住群体的主要构成部分及主要消费群体。

　　 （三）便捷的公路交通及水路运输

　　 1、杨九路贯通整个板块，多路公共汽车穿梭于板块内，能便捷到达九龙坡、南岸区、巴南区等行政区域及区域中心。

　　 2、九龙港是重庆乃至整个西南地区重要的货运港口，地理及经济位置极其重要。

　　 （四）区域环境及相关资源

　　 1、区域环境较差

　　 占据了板块内大部分地块为大型国有工业企业占据，区域空气质量较差、街道脏乱、环境嘈杂。

　　 2、相关资源

　　 区域仅靠长江，江岸线较长，江景资源丰富，九龙山森林公园环境优美，是区域的天然“氧吧”。

　　 三、区域房地产市场特点

　　 （一）区域居民及分布特点

　　 1、带状与团状相结合的居民分布特点

　　 受自然地理位置与交通等因素影响，区域居民分布特点相对突出，即沿杨九路沿线的带状分布与及以大型企业为中心的团状分布。

　　 2、收入水平相对较低，购买力有限

　　 （1）区域居民多为重庆铁马集团、重庆电厂等大型国有企业员工，家庭收入较低，购买力有限；

　　 （2）从教人员家庭收入略高，购买力略强；

　　 （3）区域购买力分布较为集中。

　　 结合区域居民家庭收入分布，我们认为区域购买力分布不具连续性，主要集中在一般购买力及相对购买力两个区间内。

　　 3、大中专学生数量较大，群体消费能力较强

　　 （1）四川美术学院、重庆电力高等转科学校、重庆工艺美术职业学校等学校均位于该区域，学生数量较大，消费需求旺盛，购买力较强。

　　 （2）群体消费所具有的周期性特点，对区域相关行业发展产生一定的不利影响。

　　 4、区域居民整体文化层次不高，家庭组成多为两代及以上

　　 铁马、电厂、铁路及九龙坡港埠等大型企业单位职工工龄一般较长，年龄集中分布在35—45岁区间内，家庭多由两代及两代以上构成，整体文化层次不高。

　　 5、区域居民生活消费特点及习惯

　　 （1）黄桷坪为区域居民主要生活及娱乐消费地，杨家坪为区域居民中高档次商品主要消费地；

　　 （2）受家庭收入限制，区域居民消费面较窄，日常消费更多考虑经济实用，中高档商品消费量有限。

　　 （二）区域房地产市场

　　 1、区域新推项目分布及相关影响因素分析

　　 （1）区域新推项目分布

　　 区域新推项目集中分布在杨九路沿线、滩子口及黄桷坪区域内。

　　 2、相关影响因素

　　 ——自然地理

　　 区域自然地理对区域房地产项目开发影响很大，杨九路沿线、黄桷坪及滩子口片区地势相对平坦，开发成本较低。

　　 ——社会因素

　　 区域居住用房建筑年代较久，相对陈旧，居民换房需求较大；为了满足居民居住及工作需要，铁马集团的相关子公司均坐落在杨九路两侧，可供开发土地较少，集团公司职工住房建筑年代较为成旧，急需换房，因此公路沿线多分布企业建房、企业集资建房。

　　 其二、居民原始分布的影响

　　 居民主要分布在杨九路沿线区域，对区域房地产开发产生较大影响，为了迎合消费者的居住习惯，区域房地产开发主要集中在公路沿线。

　　 2、区域住宅市场

　　 （1）

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