北京庭院式住宅市场调研报告

　　 北京庭院式住宅市场调研报告

　　 第一章 庭院式住宅市场调研分析

　　 第一节 庭院式住宅项目综合概述

　　 一、综述

　　 传统意义上的庭院式住宅一般只有1、2层，最高不超过3层。此类房设计融休闲、娱乐、观赏、住宿为一体，院内还有鱼池、假山、小花园等，整幢房子均在围墙之内。主要建筑面南背北，四面围合，前低后高，中间空虚，围合成一个负阴抱阳，藏风聚气的民居空间，成为“顺四时而适寒暑，和喜怒而安居处，节阴阳而调刚柔”的“阴阳之枢纽”，人居其中，头顶青天，脚踏实地，前有屏，后有靠，中庭有回旋，极具安全依托之感。我国传统的庭院住宅从表面上看是一种建筑形式，但实际上它已超越了形式范畴，而是蕴涵着深厚的文化因素，体现着系统化的居住结构，已经衍化为一种居住文化。

　　 目前北京市场上真正的庭院式住宅极少，一些项目只是借用了庭院式住宅的布局和规划，本篇报告主要列举四个项目，慧谷根园是已售项目，耕天下为在售项目,万万树及西山庭院是新建项目。慧谷根园及万万树项目为真正意义上的独立庭院住宅，耕天下及西山庭院项目只是引用了住宅庭院式的设计，属于社区庭院式设计的住宅项目。

　　 第二节 供方市场调查分析

　　 一、价格分析

　　 1、 单价分析：

　　 从上图可以看出，各项目均价偏高，属于高端价位，且部分项目在同区内还普遍高于其它项目的均价,如西山庭院高于同区产品1000元左右；

　　 2、 总价分析：

　　 各项目总价偏高，最低总价也平均都在120万元以上；

　　 从总价范围可以看出各项目客户群体定位均在高端客户群体，慧谷根园、万万树、西山庭院三个项目，总价浮动范围不大，产品定位专一，有自己专属的客户群体；耕天下项目总价范围从143万至440万元之间，总价范围浮动较大，产品定位多样化。

　　 二、规模

　　 较早开发的项目规模都较为偏小，如慧谷根园5.5万平米以及耕天下4.1万平米；

　　 新开发项目规模较大，如西山庭院14万平米及万万树20万平米体量。

　　 三、规划设计

　　 各项目均为低密度住宅，容积率普遍较底；

　　 各项目均能够依托周边的自然环境景观或是极优越的地理位置，以庭院式住宅概念为基础，营造具有较为浓厚文化氛围的高档社区；

　　 目前市场上真正的庭院式住宅概念的项目，规划以联排TOWNHOUSE及独院别墅为主，像慧谷根园及万万树，每家每户均有自己的独院，慧谷根园项目是联排式住宅，每户有自己的独院，但面积较小，万万树项目为别墅，每户赠送的独院面积更达到了400至800平米，这也是万万树项目最大的卖点；

　　 耕天下及西山庭院项目，虽然也引用了中国传统的庭院式住宅为理念，但都是多层板式住宅建筑，还不能称得上是真正的有自家庭院的住宅，社区借用了庭院式布局进行规划，楼间围合的庭院是公共使用的；

　　 社区规划注重景观及绿化的营造，各社区的绿化率都普遍达到了高值。

　　 四、户型设计

　　 户型面积指标偏大，没有一居设计、二居设计极少，只有西山庭院项目有二居，且三居以上才称得上主力户型，跃层及复式设计均占有较大比重，别墅项目万万树及TOWNHOUSE项目慧谷根园面积指标在275-350平米之间。

　　 户型设计追求豪华性及舒适性，依托周边的自然环境、自身的环境景观及文化氛围，营造“豪宅”指标。

　　 五、物业管理与服务

　　 各项目物业管理费在2.39至5元之间。

　　 六、装修标准

　　 此类住宅主要以毛坯房面向市场。

　　 七、媒体策略

　　 各项目选择的

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