北京区域写字楼市场主流客户需求分析

　　 北京区域写字楼市场主流客户需求分析摘要：区域写字楼市场的租赁客户以外资机构为主，在需求方面的主要特点如下：1、对拟租写字楼的位置、外观、楼宇硬件设施

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　　 北京区域写字楼市场主流客户需求分析

　　 市场经济条件下，需求是引导市场发展的根本动力。早期北京写字楼市场的发展，主要源于中国改革开放政策，不断涌入的外资公司对位于成熟商务区，可租赁使用的办公场所的需求。经过近十五年的发展，北京写字楼市场已成为亚太地区房地产市场的重要组成部分。目前，北京有优质写字楼约520万平方米，共计约130个项目，为数千家机构提供了办公场所。这些写字楼项目主要分布在CBD、中关村、金融街等三大热点商务区。上述商务区在发展背景、支柱产业以及政府相关支持政策等方面各具特色，导致区域写字楼客户在需求现状及未来发展趋势等方面存在较大区别。

　　 CBD及东部城区

　　 CBD及东部城区是北京涉外资源最集中的地区。根据世邦魏理仕公司抽样调查，该区域写字楼用户中，外资机构所占比例高达70%以上。在行业分布方面，主要集中于IT通讯、贸易、顾问咨询、传统制造业、金融保险投资等行业，没有绝对性发展行业。区域写字楼市场以租赁为主，但2003年，建外SOHO的入市，为区域写字楼销售市场的渐热拉开序幕。

　　 区域写字楼市场的租赁客户以外资机构为主，在需求方面的主要特点如下：

　　 1、对拟租写字楼的位置、外观、楼宇硬件设施(电梯、空调)以及物业管理水平等要求较高。尤其是SARS之后，环保成为写字楼用户的关注点，有无四管式空调，以及新风量等衡量楼宇内空气质量的硬指标成为许多租户决策的主要因素。

　　 2、能承受的租金水平相对较高。CBD区域及东部城区的写字楼租金水平在北京是最高的。多数租户能承受的租金水平在USD30~35/月/平方米使用面积(含物业管理费)，相对高于其他商务区。

　　 3、通过专业代理机构办理写字楼租赁事宜。因区域写字楼租户多为跨国公司的海外分支机构，有使用专业代理机构服务的惯例，与市场上较活跃的一些外资房地产顾问公司已建立长期服务关系。

　　 由于以外资企业租户为主，区域写字楼市场未来的租赁吸纳受世界经济发展形势影响较大。进入2003年下半年后，全球各主要地区的经济均出现了良好的复苏势头。美国摩根大通公司估计，第三季度全球新兴市场经济平均增幅达到8.7%，为1994年以来的最高速度。经济专家普遍认为，2004年，世界经济复苏步伐将明显快于今年，发达国家和发展中国家经济前景普遍看好。国际货币基金组织预计，明年世界经济将增长4.1%，比今年的3.2%高出0.9个百分点。此外，未来几年，中国政府将逐步实现加入WTO的有关开放承诺，可以预见，外商投资经济在华将迎来新的发展契机。受此影响，未来外资机构在CBD及东部地区的写字楼需求呈上升趋势。2003年下半年，在CBD及东部地区的外资金融保险公司写字楼需求出现明显上升迹象，美国友邦保险公司的扩租、加拿大永明保险公司在长安街华夏银行大厦租赁2600平方米写字楼、信诚人寿落户东方广场，租用面积6000平方米等等充分体现了这一发展趋势。另一方面，随着中央电视台东迁步伐的临近，许多关联企业，如广告公司、节目制作公司及一些新兴传媒行业公司也会在CBD及东部城区寻找新的办公场所。

　　 在购买需求方面，尽管2004年CBD及东部城区将有很多优质写字楼项目进入销售市场，如财富中心、华贸中心、佳程广场等。但出于控制国家风险、以及财务在现金流方面的管理要求，跨国公司的海外机构在当地购置办公场所的可能性仍较小。该区域主流客户仍将主要通过租赁方式使用办公物业。

　　 金融街商务区

　　 金融街写字楼市场的客户以大型国有金融、电信、证券、保险企业和其他大中型国企为主。根据世邦魏理仕公司所进行的抽样调查，客户以内资企业为主，所占比例为92.6%；且写字楼客户所占比例最高的三种行业分别为金融保险和投资、IT通讯高科技及顾问咨询业，三者在金融街地区写字楼客户中所占总比例之和为75.4%，其中金融保险和投资业客户约占金融街写字楼客户的一半，充分反映了金融街地区以金融业为核心行业的特点。

　　 金融街是北京写字楼销售市场最为活跃的区域。购买优质写字楼的客户主要以国内大型机构为主，尤其是购买大面积整层写字楼的客户，且金融机构买家居多。例如：太平洋保险公司、深圳发展银行、中国贸促会分别购买远洋大厦部分楼层、中国证监会购买富凯大厦部分楼层、华夏银行购买北京国际金融中心部分楼层等；此外，一些金融机构和国内大集团公司，以参与投资建设的形式(直接参与或其关联公司参与)，入住金融街地区，如交通银行落户通泰大厦、招商银行落户国际金融大厦、中远集团落户远洋大厦，未来北京商业银行将落户金融城等。这些大单客户的购买需求呈现以下特点：1、购买选择带有比较浓厚的行政决策色彩，国家机构改革中新机构的产生直接促成大面积写字楼的需求。这种新机构可分为两种：一种是伴随着国家机构改革的进行，产生的一些适应市场经济发展需要的新型行业监督机构，如证监会、保监会、银监会以及电监会等等。另一种是新成立的垄断行业国有大公司，如国家电力体制改革产生的五大电力公司、中国电信、中国移动通信等等。2、国有大型垄断行业机构入住比例上升。由于金融街位于西部城区，与国家各部委办公地点相邻，且交通连接便利。因此对一些新成立的垄断行业机构颇有吸引力，除已入住富凯大厦的三峡电力外，国家五大电力集团之一的大唐电力也将落户金融街。

　　 未来，金融街写字楼市场的需求仍以国内客户、尤其是金融行业客户为主，一些实力雄厚的在京中央直属企业将会成为未来新兴潜在大单买家。另一方面，政府对区内金融企业未来可能实施的行业性扶持政策，将会带动区域写字楼市场需求上升。2003年10月，西城区为促进金融街的发展，专门成立了金融产业促进办公室，同时发文《北京市西城区人民政府关于加快北京金融街建设的意见》，表明区政府在未来将通过加大区域基础设施建设投资、为区内金融企业提供购买/租用办公用房补贴、代办人事手续等一系列措施，以加快北京金融街建设，增强区域对金融

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