乡镇住宅市场的操盘心得

　　 乡镇住宅市场的操盘心得摘要：从这些众多的发展模式中，外来人口的增量数据是影响住宅市场发展的核心因素，目前山东很多乡镇主要是以①②类型为主

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　　 乡镇住宅市场的操盘心得

　　 城市化进程中的第一次高潮受益的是核心城市，摊大饼式的发展过程中，大城市有了吸附周边资源的“核变”能力，但是带来的负面效应也赢得了共识，人口集中、交通拥堵、环境污染、发展受限。从城市发展的规划角度讲，发展卫星城是必然趋势，一部分特点鲜明、有发展潜力的中心镇，以及具备资源优势的乡镇就成为这次发展中的主角。

　　 影响住宅市场最重要的是人文属性，当这种潜在和无以复加的“内驱力”在交互作用时，我们很多时候都是无所适从，结果总是能够映射出丝毫的痕迹。

　　 首先，乡镇的定位首当其冲，这是乡镇经过多年历练的根本，也是确定自我发展并经过实践锻炼自我成型的一种固有模式，可能有不合时宜的方面，但是发展自有他的道理，这种潮流不能违逆。

　　 乡镇发展大概呈现以下几种模式：

　　 类别

　　 发展特点

　　 消费需求

　　 吸附星级

　　 ①

　　 工业主导型

　　 主要是以显性存量人口为主

　　 ★★★★★

　　 ★★☆☆☆

　　 工矿依托型

　　 移民建镇型

　　 ②

　　 交通枢纽型

　　 现实和未来的交集

　　 ★★★★☆

　　 ★★★★☆

　　 区域中心型

　　 边界发展型

　　 ③

　　 商贸带动型

　　 增量人口可持续上升

　　 ★★☆☆☆

　　 ★★★★★

　　 旅游服务型

　　 历史文化名镇

　　 从这些众多的发展模式中，外来人口的增量数据是影响住宅市场发展的核心因素，目前山东很多乡镇主要是以①②类型为主，在操作这种乡镇项目的过程中，要处理的一个关键矛盾是迎合市场开发产品，还是提高级别，吸引客户向置业升级的方向转移，但是不论是那种情况都存在具备购买力的客户向中心城市转移的弊端。

　　 其实在细分客户购房需求的过程中，不能回避的是生活成本和房价之间的关系，一方面客户希望能够把生活和生产进行兼顾，孩子上学、家庭的维护这都是需要近距离实现，以降低生活成本。在这种前提下，就必须就近置业，但是等具备购买力之后，他一般会把置业升级的可能性放在中心城市，一方面为自己退休之后做准备，另外一方面为孩子的未来考虑，希望孩子能够在一个更高级别的城市中去创业实现梦想。

　　 购房客户一般以公务员和事业单位职工做为主力购房群体，由于存在经常性调动的特点，如果老家在本地，自然可以稳定的在乡镇置业；如果是另外一种从别的县市或城市进行的调动，从骨子里有一种动荡感，他对于稳定有一种特殊的依赖，他一般会把家安在中心城市，乡镇购房的可能性也小。

　　 操盘中信息操控的有效性需要准确的研究，尽可能减少信息发布的次数，由于乡镇客户圈子小，沟通渠道相对集中，易于形成团体，对于本镇的散户尽可能少去做团购政策，以减少节外生枝的事情发生，当然对于一些厂矿企业另当别论；当乡镇客户形成团体的时候，确定房源、价格策略时一定要慎重，出现矛盾要采取冷处理，不要激化矛盾，客户购房期待升值的想法有时很直白。

　　 骨感的梦想，留念！

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