中国SHOPPINGMALL的发展研究

　　 MALL全称ShoppingMall,音译“摩尔”或“销品茂”,意为大型购物中心,指在一个毗邻的建筑群中或一个大型建筑物中,由一个管理机构组织、协调和规划,把一系列的零售 商店、服务机构组织在一起,提供购物、休闲、旅游、娱乐、饮 食、康体、文化、艺术等各种服务的一站式消费中心。MALL不 仅规模巨大,集合了百货店、超市、大卖场、专卖店、大型专业 店等各种零售业态,而且有各式快餐店、小吃店和特色餐馆 ,电 影院、儿童乐园、健身中心等各种休闲娱乐设施,涵盖所有零售 业和服务业的内容。MALL已经不是一种商业业态,而是一种商 业的组织模式。另外,MALL还提供了百货店、大卖场无法提供 的如漫步在长廊、广场、庭院般悠闲的购物享受。

　　 境外ShoppingMall特点

　　 美国:主要依托市郊高速公路建立封闭式大型购物中心,规模巨大、设计简洁是其显着的特征。

　　 欧洲:在美国模式的基础上,不断以旧城市商业中心的改造和复古建筑、人文设计,赋予购物中心新的发展内容。

　　 日本、东南亚地区:以大型仓储式超市替代百货店作为主力店,重点突出休闲娱乐功能和商品成本优势。

　　 MALL在我国产生的必然性

　　 MALL这一商业形态的出现,最根本的原因是人们生活水平提高带来了购物方式的革命性变化。当人们生活逐 渐富裕之后,购物已经不再只是为了满足简单的生活需要,其中消遣、舒缓压力的成分越来越多,人们不仅需要实 物,更希望购物、旅游、观光、度假融于一体。

　　 我国居民的消费需求随着收入水平的提高已出现了新的变化和调整:消费者在购物时不仅追求方便性、多样性、注 重个人品味的需求,同时更注重整体购买经历的愉悦,而且工作压力增大也需要增加适当的休闲和娱乐。所有这些 变化都在导致需求多样化程度的提高,简言之,也就是力求将时间作最大化运作,满足多重需要,一次购足和一站 式娱乐休闲的消费习惯因此应运而生,最终必然促进MALL的产生和发展。

　　 成功MALL的关键——强大的吸引力和凝聚力的营造

　　 地理交通

　　 地处交通枢纽,位于交通集约发射点,拥有集体运输工具的MALL较为容易取得成功。

　　 项目的消费辐射范围我们通常以时间来测算,而不是路程。

　　 经济环境

　　 项目的选址应充分考虑当地的经济环境,包括人口密度、人均收入、支柱产业、消费习惯等。

　　 对于加入WTO后所带来的有利和不利也应充分考虑

　　 资金实力

　　 不容置疑雄厚的资金使支持庞大的MALL生存发展的关键因素,除去正常的融资渠道,现时国家开始考虑的房 地产证券化和香港政府可提供地产基金的融资服务及隐名投资等,对MALL开发给予极大的支持。

　　 隐名投资——外国人以中国人名义在中国投资,聘请法人代表,所有的债务、权责由外国人负担。

　　 MALL产业漫长的回报期是对投资商战略智能和资金耐力的考验。

　　 MALL的初始回报,可能并非来自零售,而是通过成功的包装,使周边地块随之升值,从中获利。而如果单纯 地把MALL作为商业项目来操作,靠租金来过活,就会做得很辛苦,租金定高了不好,定低了回不了本,陷入两难境地。

　　 主题鲜明,不断营造消费热点

　　 MALL应是广大市民生活的一部分,在统一的核心理念基础上,应创造更多不同主题(吸引力)符合和引导各 种各样消费者的需求。

　　 早期的大型商厦由于缺少体现都市文化品位且富有个性的主题设计,所以从内容设置到品牌引进都大同小异, 由此引发日益严重的同质化危机。现在的MALL必须树立鲜明的主题定位,走差异化竞争之路。

　　 MALL的发展与经营需要许多创新的思维

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