全球化背景下的中国房地产业发展前景与对策

　　 经济全球化具体表现为贸易自由化、资本流动自由化、生产分工国际化,同时,经济全球化也是一种世界性的制度安排,WTO、IMF、World Bank作为世界经济体系的三大支柱,其游戏规则体系构成了全球化的基本制度框架。

　　 全球化必将对各国经济产生广泛的正外部效应。诸如,经济全球化加速生产要素在全球范围内的自由流动与合理配置,促进全球统一大市场的形成,促进全球生产力迅速提高和世界经济的新发展,为各国经济发展提供一个有利的外部环境;经济全球化加剧全球市场的竞争,而这种竞争对“学习”和创新提供了最基本的刺激,促进国家竞争力的提高;贸易自由化有利于各国扩大对外贸易,从而带动本国经济增长;资本流动自由化,有利于各国通过利用外资而引进技术,促进本国的技术升级,获得技术的外溢效应;生产分工国际化,使各国可以根据本国的资源禀赋和发展战略,主动参与国际分工,实现资源互补和产业升级。但是,全球化是一把双刃剑,难免带来一些负外部效应。近年来,世界上产生较大影响的各种经济危机,都与经济全球化有关。

　　 作为全球化进程的后来者,中国在融入全球化的过程中,必须确定符合本国实际的战略和对策,加速形成产业竞争力和国家竞争优势的制高点。在全球化框架下,中国面临两大主题:一是在今后若干年内加快体制转型,迅速适应和融入WTO的规则体系,建立起完善的市场经济体制;二是在经济全球化浪潮中大力推进中国经济融入世界经济主流,使中国在经济全球化过程中获得更大的外溢效应。而这两个方面的进展和已有的产业基础是中国的产业竞争力和发展前景的决定性力量。目前,中国正处在走向成熟的经济成长阶段和融入全球化的进程中,出现了工业化、城市化、信息化、市场化、全球化齐头并进的局面。这种格局对于中国的房地产业发展来说是十分有利的,必将获得巨大的市场机会和发展空间。

　　 房地产业:新一轮增长周期已经展开

　　 近20年来,中国经历了两次房地产业的增长周期,第三次房地产业的增长周期已经展开。第一次是从1981年开始至80年代末,中国大陆初步形成房地产业和房地产市场。第二次是从1992年开始,房地产业高速发展,到1997年跌入谷底,1998年出现恢复性增长,1999年平稳增长。2000年,新一轮房地产业的增长周期启动,2001年房地产业迅猛发展,预期这一轮增长周期仍将持续5年以上。从整体上来看,20世纪90年代,中国房地产业迅速进入成长期,并具备了高成长性产业的特征。1994~2001年,房地产开发投资年平均增长18.7%,2001年高达25.3%,2002年1~6月更高达32.9%。房地产开发投资占国内生产总值的比重已连续多年达到4~5%,2001年这一参数达到6.51%。1991~1999年房地产销售面积年平均增长21.70%,1991~2001年,房地产销售额年均增长34.55%。

　　 与前两次相比,新一轮房地产业增长周期的景气时期必将持续更长时间,并具有一系列新的变化特征。这是因为:

　　 (1)前两次房地产业增长周期,基本上是在住房实物分配制度条件下完成的,房地产业的市场化程度很低,这种制度条件严重阻碍房地产业的发展;新一轮房地产业增长周期是在住房制度改革取得了突破性进展的基础上展开的,大大削弱了房地产业发展的制度障碍。房地产业发展的制度条件初步形成且日趋完善,“制度至关重要”,制度效率提高支持中国房地产业高速发展。

　　 (2)前两次房地产业增长周期,是以集团消费、集团投资为主角,房地产市场需求受到抑制;这一轮房地产业增长周期,个人成为房地产消费和投资的主体,房地产正在成长为新的消费热点和投资热点,并具备了新经济增长点的特征和条件。

　　 根据亚洲新兴工业化国家和地区消费品市场成长经验,排浪式消费第一浪和第二浪之间要经历7~10年的积蓄准备期,从消费结构变动周期的经验波长和近几年消费品市场的表现来看,近期资讯产品、住宅和轿车正在成为消费热点。相对而言,住宅的收入需求弹性更大,又可以通过按揭贷款把未来的收入提前用于消费和投资,因而现阶段比轿车更快形成了消费热点。住宅价值量大,能保值、升值,在消费方面的特点是住宅消费在总消费支出中所占比例高,发达国家和地区达到20%~30%,而我国仅10%左右,随着收入水平的进一步提高,人们将会把更多的支出用于住宅消费,近期全局性的住宅排浪式消费正在生成。这种住宅消费浪潮持续时间相对较长,使房地产业增长的景气时期延长。

　　 与此同时,私人投资需求能力的增强将对房地产业的长期发展产生强大的支持。在美国,私人投资的50%用于房地产投资。在高速经济增长的条件下,中国私人储蓄存款不断增加,私人投资能力日趋增强,房地产投资热点初步形成。

　　 全球化过程中,中国作

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