简析业主与开发商矛盾成因及对策

　　 一、业主与开发商之间的矛盾

　　 1、出现住宅质量问题迟迟得不到解决

　　 1997年,全国有关房地产投诉6400件;2000年是22000件;2001年上半年已达12000件了,而其中住宅质量问题又占多数。经调查,一些小区存在的住宅质量通病主要是:①屋面渗漏(渗漏率50%以上);②墙体开裂(顶层墙体普遍存在温度裂缝,其它层次也有);③墙面渗漏(主要外墙);④塑钢窗渗漏(窗框与窗台处渗漏、窗扇渗水);⑤塑钢门窗问题(挺不顺直、外观粗糙、开启不灵、搭接不够、关闭不密);⑥室内顶面裂缝(垂直于纵墙的裂缝、不规则裂缝);⑦底层地面潮湿(地板起拱、墙角处发霉);⑧底层花园地面下沉(地面下沉,排水不畅);⑨烟、风道失效(厨房间烟道拔风效果左,回风现象严重,卫生间排气道和厨房间烟道合作,回风现象严重);⑩室内外排水问题(除臭、消音效果差,倒泛水,排水不畅)等。从调查结果看,虽经业主交涉存在的质量问题,开发商和物业管理公司也承诺解决(有些是书面承诺),但就是拖延不办。直到矛盾激化,开发商才被迫采取措施,被动解决问题。

　　 2、开发商承诺或小区规划的配套设施未能落实

　　 小区内配套设施未能按楼书或其它资料的项目、标准、档次设置,并且长期得不到解决。如某小区开发商承诺配套设施有老年活动中心、社区娱乐活动中心、小型社区管理中心、商务中心等设施,实行IC车辆出入管理小区和局域网配套。但业主入住两年来,小区设施仅仅有一块网球场、便利店、快餐店等,开通的小区局域网不配套,速度慢。

　　 3、前期物业管理不到位

　　 问题主要有两种,一是服务质量。物业管理企业本应为业主提供优质服务,但在前期物业管理阶段,出了问题不敢去认真解决,怕得罪开发商。出发点的偏差必然导致服务质量的下降,引起业主的反感。二是收费价格。业主抱怨收费透明度差,收费价格同服务内容和服务质量不匹配,似乎物业管理等于“保洁加保安”,不仅影响了业主的居住质量,而且降低了物业的品质。

　　 4、不满开发商或物业公司控制的业主委员会

　　 目前,大多数开发商都希望由自己办理或自己选聘的物业公司来管理物业,因而在成立业委会时,力图将同自己关系较好的业主推举进业主委员会,进而达到控制业主委员会的目的。这类业主委员会无法代表全体业主利益对物业管理进行严格的监督,从而引起广大业主的不满。

　　 二、出现矛盾的原因

　　 1、开发商的售后服务意识差

　　 开发商不可能保证开发的房子不出一点问题,关键是出了问题,应及时地按照有关规定和合同条款去解决,“该修则修、该赔则赔、该退则退”。但一些开发商只强调造房子出现质量问题是正常的,不主动去分析检查问题出在何处,如何妥善解决。开发商的售后服务意识差导致解决问题不及时、不彻底,引起业主不满意、反感,甚至矛盾激化。

　　 2、缺少小区内配套设施的有效验收机制

　　 对于开发商所承诺的小区内的配套设施,缺少验收环节,没有一个职能部门或机构对开发商是否按照承诺的时间、标准、面积完成小区内配套设施的建设进行严格验收,使小区内配套设施建设成为政府管理的空白点,也变成了损害业主利益的陷阱,引发业主与开发

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