关于房地产项目成本控制要点

　　六、合理规避建设单位的索赔风险

　　（1）工程进度资金不到位时的索赔风险控制。首先在合同签订时约定进度款支付超期时如何进行费用计算的条款，不按照合同中的通用条款进行，提前以合同的形式签订有利于建设单位的不平等条约，其次在房地产项目进行当中，及时根据现场进展情况与合同偏差值进行纠偏，签订相应的补充条款，以免事件发生时间较长，相互之间难以分清责任而发生不利于建设单位的扯皮现象。

　　（2）工程变更和现场工程签证的成本控制。变更内容尽可能控制在变更房地产项目实施以前，在实施过程中的变更分项严格按照约定时限和程序进行。

　　（3）设计、监理、审计等服务房地产项目合同费用计算和索赔控制。现在公司内的服务合同房地产项目中关于服务方的违约条款没有进行量化或量化不细致，导致对方付出的服务质、量难以进行评定，服务质、量到位程度难以量化，最终的费用支付只能按照合同额并另加索赔额，吃亏的只有是我们建设单位自己。比如：对设计单位采取图纸审查和图纸会审时设计单位认可的失误数量超过合同约定数量按照违反强制性条文和一般性条文分别计算扣款数额；对监理单位采取人员考勤制度，并且在合同中约定监理费和出勤数量的比例和总监、总监代表、监理员的出勤比例，监理人员的工作质量严抓中间阶段的过程控制，以免由于工程工期延长、监理费支付延期等原因造成建设单位的不必要的损失；对审计单位采取按照重复审减额度比例扣减审计费用等措施。

　　七、房地产项目竣工结算期间的成本控制

　　竣工结算上报审计的流程调整。增加重复审计环节。像一条湿的毛巾用同样的力量拧紧两次和四次之后其中的含水量是不同的，不用说每次的用力比上次要大了。如果将我们的竣工决算审计调整为监理－工程部－预算部－设计部－首次外审－第二次外审的六次挤压过程，来取代现在的一次审计完成的做法，我想其中的水分会更少。

　　有较多专业分包工程的房地产项目的综合审计与单项审计合并汇总，预防重复计算的发生。在分包房地产项目较多的工程竣工决算当中很容易发生施工房地产项目重复计算的事情，如专业分包房地产项目又在总承包房地产项目决算当中出现、建设单位供材款在决算当中重复计算等。

　　单位工程结算的完成后实行相关控制部门会签制度，在最终的成本控制环节让其发挥作用。最后是财务部门的财务决算，系统的对房地产项目从立项到竣工交接所发生的各项费用进行统计汇总、对比。

　　八、房地产项目物业管理前期的成本控制

　　质量保修期间的质量维护控制流程再造。工程竣工交接后出现的质量问题和维修费用往往是管理者出于各种人情关系和责任难以分清而无法或不能全额从工程保修金当中扣除，导致建设单位的直接与间接损失。工程的保修从签订施工合同时应附加细致的补充条款，特别是工程质量常出现的质量问题的解决流程、措施、扣款额度等，房地产项目使用过程中的正常维护及时进行。

　　由财务部严格把关保修金支付控制流程，避免资金流失。

　　九、监督控制的平衡点与处事人缘的搏击

　　有一次在听台湾的余世维博士后讲座时讲到，“┅┅想做事就不要做人，想做人就不要做事；只要你睁一只眼，闭一只眼，保证你的人缘一百分。┅┅┅”。在台湾的曾仕强教授的《中国式管理》的讲座中提到“上级做好人，下级做坏人；下级敷衍了事做好人，上级就只有做坏人的份，大部分的协调工作就难以进行；”于是我想到了“手指文化”和监督工作平衡点的控制文化。希望公司的办公环境减少一点办公室政治，增加部分能说实话、能干实事、不怕得罪人的中间执行控制层，严格把握平衡点的位置，使我们团队的“手指文化”更加相互依赖、和谐共处，不断提高团队的执行力。

　　结语

　　成本控制贯穿于工程建设的全过程。在房地产开发项目设计阶段一一“软”环节，弹性空间较大不易控制和把握，相应的如果开发商能够做出正确的选择，那么对于项目的成本节约来说是最可能的也是最大的。但施工阶段和竣工结算阶段——“硬”环节也需要严格把关。一个优秀的工程设计是有效控制工程造价的前提和关键。只要我们本着精益求精的态度，科学的方法，一定可以把工程造价的成本控制在较低的水平上，提高设计阶段的质量，达到较好的成本控制效果

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