浙江出台司法规范房地产交易纠纷

　　自从去年4月17日以来，国家针对房地产市场的调控政策一轮严过一轮。每轮调控也带来了很多房地产交易纠纷。

　　去年全省法院仅一审的期房预售合同纠纷案件就有3460件，今年一季度也已经一审收案960件。二手房交易产生的房地产交易纠纷案件量更多，尚不在统计数据中。

　　“调控政策是否属于‘不可抗力’？专家学者和一线审判法官们，对具体案件如何处理等存在较大争议。”浙江高院民一庭庭长许惠春说，因为之前缺乏明确的裁判思路和法律适用指导意见，不少基层法院只能尽量对买卖纠纷双方调解结案。

　　昨天，浙江省高级人民法院出台了《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见(试行)》(以下简称《意见》)，指导受房产调控新政影响的房屋买卖合同纠纷案件的审理。

　　这也是全国第一个专门针对审理受房产新政影响的房屋买卖案件的司法指导性意见。

　　调控政策不属于“不可抗力”

　　调控政策出台后，不少买家就以国家调控政策是不可预见的，所以属于“不可抗力”因素，请求法院判决解除合同，要开发商或者卖家归还定金。

　　浙江省高院的发布的指导意见规定，这不构成“不可抗力”，但可能构成“不可归责于双方当事人的事由”或“情势变更”。

　　“只有同时具备‘不能预见、不能避免和不能克服’三大要件的情形才属于‘不可抗力’；但频频出台的调控政策目标指向明确，买家和卖家很难说不可预见、不可避免、不能克服。”浙江省高院民一庭庭长许惠春解释说。

　　也就是说，原则上来讲，调控政策一般不影响房产买卖合同的效力。

　　但是调控新政后买家买不了房子，这事情买家和卖家都没错，所以《意见》规定允许当事人解除合同，以便解决实际上的房地产交易纠纷www.fangxiucai.com。

　　首付提高放弃买房可能被判违约

　　政策：对调控政策实施前订立的合同并未明确约定以按揭贷款方式付款，买受人现以受限贷政策影响而无法履约为由，请求解除合同的，规定一般不予支持。

　　对调控政策实施前订立的合同明确约定以按揭贷款方式付款，现买受人举证证明其确因首付款比例提高、不能办理按揭贷款等导致其无法履约，并以此请求解除合同的，规定可予以支持。

　　案例：赵先生去年4月初向储女士买了东新关小区一套60方的二手房，下了定金。当时合同约定按揭付款，如果按揭不成则需在一定期限内全款付清房款。

　　后来遭遇国家第一轮调控，赵先生买的这套是二套房，首付要变成5成，赵先生付不出那么多首付钱，不想买了，要求房东退还定金。

　　房东不肯退定金，认为赵先生违约，并且把买家起诉到了法院要求支付总房款10%即11.8万元的违约金。结果法院调解结案，合同解除，买家赵先生向房东支付违约金5.4万元。

　　解读：赵先生跟房东如果约定的是只有按揭付款一种方式，那么赵先生就不需要承担违约责任。

　　因限购、禁购，开发商应当退还定金

　　政策：调控政策实施前订立的合同确因限购、禁购政策而无法继续履行的，当事人均可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款或者定金返还买受人。

　　案例：去年，台州人吴先生通过中介买了套九堡红苹果小区，总价188万，并支付了15万定金给房东。

　　但交易期间刚好碰到了新政出台，他无法提供在杭一年以上的纳税和社保证明，所以没有在杭州的购房资格。

　　吴先生认为这是“政策变动导致自己无法履约”，不属于违约，便要求房东退还15万定金并终止合同，而房东坚决不肯归还这15万定金。

　　最后，经中介公司协调，吴先生支付5万元给房东作为补偿，房东退还剩余10万定金给吴先生。

　　解读：限购令使部分买家丧失了购房资格，使得原本签订的购房合同无法继续履行，而这也不是双方的过错，所以开发商或者房东应该退还订金给买家。

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