专业人士谈房地产项目分析投资方法

　　我们还要解决一个问题就是财务的不确定性及风险，一般房地产项目，就是所谓的经济分析或者是国民经济评价风险我们一般不去做，一般只做财务的不确定性及风险。我们要分析的对象是什么？是现金流量，我们分析的对象是现金流量；解决问题的理论方法是什么？是利用资金的时间价值理论。具体做就是做折现的现金流量分析，我们的方法里面都有规定。

　　如何解决问题？首先要解决发生了什么费用，支出的多少，解决这个问题，刚才是要解决什么问题，现在是我们来回答如何解决问题。得到了一些什么收入，就是收入多少，交纳了什么税金，这些税金又支出了多少；建设资金从哪来；借贷的资金从哪来，一个是权益资金从哪来，另外一个是借贷资金从哪来；另外就是借贷资金如何偿还，能获得多少盈利，同时要有别风险因素。以上所有的现金流入和流出都有发生时间的问题，首先我前面说的四项是解决识别我的现金流入和流出的问题，识别法，最突出就是有哪些东西，而且有多少量发生在什么时间，是需要解决这些问题。 www.fangxiucai.com
　　现在我们就要解决现金流出。都有哪些现金流出？就是有土地成本，土地改进成本，土地改进成本是什么东西？土地成本主要是因为你土地来源不一样，你成本就不一样，有的是原来企业批的，或者是受让的，从别的人那里买来的，还有就是投标的，还有合作的，所以每一个项目的土地成本不一样；土地改进的成本就是几通一平等等土地改进的成本。还有土地上的改进成本，还有市场开发成本，开发资金成本，运营费用，还有所得税和土地增值税，有消息说土地增值税将来会变成物业税。就是说我们的现金流出大概是这些东西。

　　开发建设投资所含各项费用有土地费用、前期工程费用，基础设施建设费用，建筑安装工程费用，公共配套设施建设费用，开发间接费用，财务费用，管理费用，销售费用，开发期间税费以及不可预见费等等，这些费用文件里面都有规定。

　　还有一个是我要花多少钱，另外要解决钱从哪来，就是资金来源和结构的问题。首先就是资本金，国家规定任何一个项目资本金，这个资本金就是必须和开发商、有关批准单位说清楚的事情，当然资本金现在没有办法规定，弄清楚你的资本金真正从你自己家里的钱掏出来的，还是问银行借的，但是你可以从甲银行借的钱作为我自己的资本金，然后再到另外一个乙地方去进行投资，但是资本金是必须有的。

　　另外预售收入，还有借贷、债券，这是资金的来源；还有一个资金的来源，实际上是施工企业的贷款，就是施工企业垫资，但是从我们国家的规定来说，这是不合法的行为，实际过程中是有这一点，但是方法没有规定这一点，就没有用；资金的使用计划要弄清楚。

　　开发项目收入有售房款，租金、熟地出让价款、配套设施出售收入这么四项，自营收入就是你自己经营的部分，比如说盖个商场自己经营这是自营收入，这里面也要列清楚租售计划，售房类型、时间、价格、数量等等，售楼的经营方式等等。下面我给大家介绍一下房地产项目分析投资方法。我是建设部标准定额研究所李明哲，我们单位是负责国家工程标准整个的制定编制单位，房地产项目分析投资方法是建设部和我们单位编了一本房地产项目分析投资方法，还编了一本房地产项目分析开发经济评价方法与案例，针对房地产项目分析开发在经济层面怎么做，下面我就简单介绍一下。

　　一、 房地产项目分析投资或者是房地产项目分析可行性研究适用的领域

　　1、房地产项目分析开发可以用于房地产政策的应用。

　　比如说我们是搞房地产拆迁是按人口补偿还是面积补偿，这是一个房地产的政策，可以进行房地产项目分析可行性研究；比如说我们发展住宅性产业是按实物分房还是货币分房也是我们需要研究的政策问题。商品房房屋建设到底是发展商品房还是经济适用房还是最近提出的年租房，这都是我们要研究的政策。当然去年出台的物业管理也是这方面的问题。

　　2、房地产项目分析可行性研究还可以用于房地产的规划。

　　大家都已经知道我们国家现在有一个环境影响评价法，是去年提出的，同样在我们房地产项目分析开发里面，我们参看其他国家一些比较好的案例，我给大家简单介绍一下。

　　这是法国Ladefense，这个地方在法国西部，位于凯旋门西延长线，这个门是大拱门，是1989年建成的，为纪念法国埃菲尔铁塔100周年而建的，这个建筑是非常宏伟的，这是他那个台阶下面很大的步行街，这是89年施工的图片，这样一个大的房地产是从50年代就开始规划，当时成立了管理委员会，管理委员会的目的就是对这个开发区进行规划，规划以后怎么利用土地开发，利用房地产开发或者是整个商业区的开发，来使得这个地区整体上可持续发展。为此，1958年成立的一个委员会。这是58年当时投入规划的一个模型。这是六十年代的。这是七十年代。这是八十年代，一直到89年这个大拱门建成整个的情况。

　　现在我们再来看这个现状，等于说是40年来它的规划基本上是保持一致的，大家从图形上都能够看到基本上没有什么太大的变化，最大的变化就是在把头地方标志性的建筑物建成什么样，这个一直没有落定尘埃，直到1989年建成了建筑风格是非常独特的这个造型。这个规划还有一个非常的地方，大家看这个图比较清楚一点，就是他利用这个空间，整个这条线是一个步行街，所有的交通全在地下，大家看我光标这个地方，光标这个地方实际上是地铁，从凯旋门那边开过来的地铁，一直到这个布局。这里面有地铁、公共汽车和铁路，全部都在这，地面上看不见任何的汽车和其他的交通工具。地面上看到的只是行人，

　　给大家举这个例子的意思就是我们进行房地产规划的时候，是完全可以做这么好的，这是西方国家法国人做的，我们现在的金融街将来能不能做到这种情况也不大清楚。这都是非常宏伟的一面，大家看一下这个建筑物，它好象一个发布的东西，这是法国建的工业博览馆，这是有三个支点，现在还是全世界独一无二的，可见法国人在规划思想是比较好的，规划也是我们可行性评估一部分。

　　3、还可以进行房地产投资活动，这是我们现在主要的研究内容。

　　项目定义投资活动就是搞项目活动，指在具体的地点和确定的时间内进行的一系列有目的、有计划、有始有终、有资金投入、有产出的活动，是一个持续的经营。在项目评价的领域里面，我们用到三个词汇，一个是Appraisal，事前的评估，第二是Evaluation，事后评估；第三是Assessment，就是第三方我作为中介机构对你进行评估，可能大家今后在接触有关的文献或者是报告里面，大家应该注意这个词，但是美国人不是很严格区分Evaluation和Appraisal，对Assessment没有争议。

　　对于一般的项目分类从管理的角度有新建、改扩建和合资，这里面都是把项目分为新建、改扩建和合资。但是这些年随着经济的发展，从利用资源的角度可以把项目分成新建与合资以及改扩建，因为改扩建利用原有的一些资产，新建和合资都是完全是平地起价。从经营的角度来看我们有一些项目是经营性，有一些项目是非经营性，比如说城市道路，如果不收过路费的话，那就是非经营性项目，但是如果说收钱了，过路费像原来北京五环就是经营项目，现在又变成非经营性项目。还有从产品性质的角度，我们有竞争性项目、公共项目和准公共项目，这就是从产品的性质来看。

　　公共项目比如说北京市企业搞的环境污染治理的一些项目，大家都受益，谁也不花钱；准公共项目就像污水处理；电视机、冰箱或者是等等都是竞争项目，按照产品性质来定的。从融资主体的角度有项目融资与企业融资；从权益资金的角度有私人投资、企业投资、混合投资；现在有PDP模式，所谓PDP就是公共与私人投资合伙制；评估方式是统一的，就是利用增量的方式来评估的。

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