从金融角度谈房地产

　　第四，采用非常多元化的产业政策，多头并举的管理措施，这也是非常重要的方面。
　　我还想提一提关于房地产融资渠道的问题。当前房地产从金融的角度来说有几个方面的隐忧，融资渠道单一，当前中国房地产融资问题，有那些融资渠道，当前中国房地产市场融资环境如何，我们的融资渠道现状是如何的，我们可以看到三点。第一点关于银行资金，我们提出一个观点，银行资金在当前这个环境下，银行资金已经进一步的退位，也就是说前期我们从发达国家的经验可以看出来，以美国为例，美国的房地产市场它主导的资金来源并不是我们的银行，而是他们的产业基金，或者是一些民间的融资机构。中国我觉得进一步部顺着这个产业发展，走向成熟之路，我们可以看到中国的银行在银行进一步紧缩信贷情况下，银行资金在房地产中扮演的角色正在进一步退位。
　　值得指出的一点信托资金的问题，我觉得需要大家进一步的引起重视，信托基金作为银行资金退位下来非常重要的融资渠道，这两年的发展，应该说值得大家的重视。可以说从这样的开始，中国信托资金总的资金量是呈翻倍的增长，信托资金项目收益率优势，以及灵活的操作机制，已经正在成为中国房地产基金方面银行融资渠道很重要的替补。
　　关于产业基金的问题，房地产信托方面的问题，都是产业基金。产业基金在发达国家，是一个非常重要的房地产投资融资的渠道来源，但是在中国当前阶段，中国的房地产市场上产业基金还不是非常成熟，但是我们在此不得不看出产业基金在未来肯定是非常重要的融资渠道，现在当前的中国房地产市场产业基金遇到什么样的问题呢？为什么迟迟没有进入大家正常的融资选择范围内？我们可以提出几点，主要是因为中国当前的产业基金法缺失，相关的税收优惠政策也没有及时到位。但是要指出产业基金是未来中国房地产融资非常重要的渠道。
　　为什么银行会进一步的退位，首先就是坏帐风险，当前银行信贷资产，也就是说房地产资产是银行非常重要的优质资产，但是不得不看到，随着当前房地产市场的价格调整，乃至整个行业的调整，银行这一块的坏帐风险，我们说这种潜在的风险进一步加剧，导致了银行这个行业未来的基金以及未来能够输出的资金渠道越来越小，导致银行在当前的地位进一步减退。许多贷款项目通过银行贷款，过于集中使风险不能释放。抵押贷款证券化的出台，可以很好的有效解决银行当前面临许多无法解决的问题，首先它可以解决银行资产流动的问题，可以将现在银行已经固化的房地产项目资产、抵押资产进一步解决流动问题，打包到资本市场，证券化处理，收回现金流，我们可以看到挤压这部分的贷款，可以解决银行资金的流动性问题。同时也可以通过资产的有效释放，转移到投资到机构投资着中，可以产生风险释放，银行承担的坏帐风险，已经有效的转移到其他相关的投融资机构里。抵押贷款作为非常好的投资品种，对于许多投资机构来说都具有非常好的吸引力，收益率比较高，而且相对来说比较稳定，所以它也是一个非常好的资金解决重要之方。最后一个方面，就是收益率的优势非常明显。
　　我们来看一下信托，比较一下银行存款、国债、房地产信托，他们都是一到三年期的金融品种，比如说我投资房地产信托，可能跟同期放在银行的存款或者投资国债一样，但是房地产信托有一个非常好的优势，就是收益率的优势，虽然不是很规范，还不是很灵活，但是我们可以看到以下的数据。（见图）。银行存款三年期可以达到3.24％收益率，国债达到2.65％，房地产信托预期收益率可以达到5％。
　　我们简单的比较一下一个房地产项目的运作，立项到四证齐备、施工阶段、销售阶段，对于融资方来说，房地产商来说，各个方面的融资需求不一样，我们可以看到房地产信托能够参与到房地产投融资中非常重要的一点，就是四证齐备，银行还没有办法给你一个项目贷款的阶段，信托可以参与，给一个比银行贷款相对比较高的利率，可以解决你前期没有支持情况下的融资问题。在施工阶段，信托和银行可以相结合，到销售阶段，银行有信贷的贷款利率比房地产信托利率要低一些这时的信托没有相对的竞争优势，主要还是以银行贷款为主。
　　为什么房地产项目融资和信托投资能够有效的结合，可以看到两点匹配，一是期限匹配，二是风险匹配。我们谈投融资，都说到我们的融资必须跟操作时间和操作周期相匹配，这很重要，信托他能够扮演一个期限角色，一般的信托产品发行周期是在一到三年左右，运作房地产项目也是一到三年左右，期限也是比较重要的能够使房地产项目融资和房地产信托有效结合的一个非常重要的契合点。凡是能够承担房地产信托资金成本要求的房地产项目，都能够承担一定的风险，因为他们都知道，如果没有房地产信托参加，这个项目可能更难运作，特别是当前调整的情况下，这也是非常重要的一个信托点。二者匹配，一个是期限匹配，第二是风险匹配。
　　针对我们前期所分析的三点问题，房地产的投融资渠道单一问题、价格泡沫问题、利率汇率风险问题，当前的房地产行业，以及房地产金融行业投资商来说，有什么解决之道，我们提出了五点。分别是理清宏观形势、拓宽融资渠道、收购兼并、产品差异利基市场策略、资产配置。
　　宏观形势的分析实际上最基本的落脚点还是对房地产价格的分析，因此我们来看一看房地产的价格是怎样决定的，决定的机制有哪些。前期有很多专家学者分析很多，但是我们提出自己的一个分析框架和研究思路，也就是说我们对房地产价格的分析，可以从需求和供给两个方面，如果我们将政策、政府因素和融资方因素，还有开发商的因素放在一起，我们进行一个非常清晰的分析，可以看需求的供给怎样。首先看需求方，我们认为严格的界定需求，可以分为自住需求投资需求还有政策方面的干扰因素，这三个方面的需求构成了当前房地产价格形成非常重要的原因。在供给方来说，同样我们也将供给进一步的拆细，首先我们认为供给有政府方面的供给，政府可以拍卖土地，或者进行经济适用房的参与，其次是开发商，开发商是房地产主要的供给方，第三个方面仍然是政策因素，我们将金融政策、产业政策以及宏观调控政策，都拆分融入到整个市场形成价格机制的分析当中。
　　关于拓宽融资渠道问题，下面有一张表可以看一看（见图）。主要有以下六个方面。银行贷款、房地产投资信托、上市融资、产业基金、民间融资、企业债券，这六种融资渠道构成当前房地产融资的主要渠道主体。值得一提的是银行贷款因为大家都非常熟悉，对整个项目的资质要求比较高，抵押、贷款的要求都比较高，我们刚刚分析了银行贷款作为重要的融资方，正在逐步的退位。我们值得指出的是还是房地产的投资信托，我们比较看好这个融资品种，对于整个房地产行业未来发展的影响。近两年我们看到一个现象，中国房地产投资信托增长非常快，而且它非常灵活，期限匹配，比较吸引人，已经成为中国当前房地产投资信托吸引房地产融资的一个非常重要因素。上市融资对于房地产公司本身的资质要求比较高，在中国资本市场上，内地的资本市场大概有七十多家房地产公司，香港有几家房地产上市公司，目前占的还是非常小的份额，因为上市的门槛还是比较高的。
　　同时我们需要考虑的是上市公司对于房地产企业内部的管理机制，对于未来利润的稳定性要求也是非常高，所以房地产上市融资在短期来看，市场调整的环境下，还不能成为非常主流的融资方。产业基金，我们不得不提出产业基金，也就是说房地产投资信托，作为未来房地产融资或者是成熟的房地产融资的一个很重要的融资渠道，在中国乃至中国的房地产业，我们认为未来的发展会非常好，但是遇到目前的一些障碍，我们还是非常期待能够有效的解决中国房地产行业的融资问题，同时有效降低整个行业的风险。
　　民间融资和企业债券，因为它相对规模比较小，也比较灵活，企业债券对整个公司的要求规模和信用级别都比较高，还不是主要的融资渠道，因此我们提出房地产投资信托以及房地产产业基金都是将来房地产融资比较重要的力量。
　　关于收购兼并，整个行业调整期间，对于大的房地产开发商来说是非常好的致胜之道。我不在这里多说了。同时对于小的开发商来说，产品差异，占领非常小的细分市场，通过环保型、节能型或者是生态型的产品，造出各种各样的房子，有效的去规避整个行业同质化竞争进一步加剧的风险，做强、做精、做优，这是非常好的在当前调整市场的解决方法。最后是资产配置，对于大型或者中型的房地产开发商来说，资产配置是非常重要的方面，一个有效的资产配置，当前可能是长三角地区的价格调整，风险比较大，那么在一二三线城市，通过一个非常专业的价格评估体系，市场评估体系，市场消费需求评估体系，不要将风险集中在一个地区一个项目上，有效的进行很好的释放，这方面都是很好的进行调整，或者是有效面对当前市场调整的一个非常重要的策略。
    （摘自焦点房地产）

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