城市房地产拆迁评估中诸多纠纷的原因分析

　　 一、特殊性研究

　　 1、对象的特殊性

　　 相对于一般的估价对象而言,拆迁评估的估价对象较为复杂,种类多且数量大。一次拆迁中往往会同时遇到住宅、店面、办公楼、车库等不同物业类型,同时,一次拆迁中也往往会面对大量的房屋,少则一、二栋,多则成片乃至一个小区,这些房屋又属于不同的业主所有。因此,一次拆迁评估中,估价结果既有整体价格,更要有分户结论。要处理好估价对象的这一整体与个体的关系,一个小区拆迁评估中往往要以“栋”为对象,求出“栋”的基准价格,然后再将此价格修正到各个单元,且每一单元的价格又必须因其不同的楼层、朝向、采光、户型等诸多因素分别考虑。

　　 2、市场的特殊性

　　 一般评估中的“公开市场”包括要素有:一是买者和卖者完全出于自愿;二是具有适当的期间完成交易,而不是急于出售或急于购买;三是交易双方进行交易的目的在于最大限度的追求经济利益。而在拆迁市场上以上三点都不可能实现,对应起来研究:首先第一点,被拆迁人一般为非自愿。根据现行拆迁政策,城市的某一区域一旦列入拆迁范围,不论是企业用房还是私房,拆迁都不可能逆转的。甚至,当拆迁人与被拆迁人还没有对拆迁补偿金额协商一致的情况下,拆迁人只要履行了相应程序和手续并进行证据保全,就可以申请进行强制拆迁;其次第二点,拆迁补偿安置协议的签订和搬迁均要受拆迁期限的限制,而不是能自主控制的;最后一点,拆迁人在最大限度地追求经济利益的前提下来实施拆迁改建项目,其经济利益来源于改建项目,而不是拆迁房屋的本身,更不是双方一致的经济目标。由此可见,这样特殊的交易条件和交易过程,与一般意义上的“公开市场”相去甚远,其形成的成交价格,也就是拆迁补偿价格,也很难是公平价格。由这些特殊的交易条件决定的拆迁市场也是一个特殊的市场,是一个不完全的公开市场。

　　 3、原则的特殊性

　　 同其他评估一样,拆迁评估也要遵循合法原则、最高最佳使用原则等,但在应用时,这些原则要注意他们的特殊性。

　　 (1)“合法原则”。“合法原则”包括合法产权、合法使用和合法处分等。首先,就合法产权来看,一般评估中指的是拥有房地产权证、土地使用证等。而在拆迁评估中,评估对象除产权房地产外,还包括部分可以进行补偿的但不具有产权的房地产,如临时建筑物、附属建筑物、构筑物以及零杂空地等。其次,就合法使用来看,拆迁房有许多存在着实际用途与产权用途不一致的问题,拆迁补偿中牵涉到房屋用途确定时,除合法原则外还要同时遵循当地拆迁管理部门的有关规定。比如说,根据地方制定的一些具体规定,如“营业执照面积原则”、“规划部门同意变更原则”以及“规划法出台前变更默许原则”等,产权用途为住宅,但却有可能按商业用房类型来进行补偿。

　　 (2)“最高最佳使用原则”。它是指房地产估价中,在合法原则前提下,在各种可能的利用方式中,选择其中最大收益的使用方式来确定估价结果。显然,待拆除的房屋不具备实现其最高最佳使用可能的几种实现方式之一,比如保持现状、转换用途、装修改造、重新利用等,虽然从理论上讲,拆迁评估中没有绝对排除最高最佳使用原则,但实际上在拆迁市场中它却真正难以应用。

　　 二、政府行政干预研究

　　 个别地方政府在经营城市过程中,由于种种原因和驱动,存在不依法行政,甚至强行介入拆迁纠纷这一民事关系中,实则借公共利益之名追求商业利益,给拆迁评估工作造成种种干扰,这也是引起诸多拆迁纠纷的原因之一。具体表现如下:

　　 1、不依法行政,角色串位

　　 尽管国务院的《城市房屋拆迁管理条例》中取消了统一拆迁,并规定房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人,不得接受委托进行拆迁。但在某些地区,有些政府行政部门以保证建设项目的顺利进行为由,强行介入平等主体之间的交易活动。它们往往由一个直接行使政府权力的机构,摇身变为直接的拆迁人,既当裁判员,又当运动员。由于政府本身就成为拆迁纠纷的一方当事人,这就使得政府的行政裁决已经没有任何实质意义,更没任何公正可言。

　　 2、行政权力强行介入民事关系

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