土地出让金与出让地价的区别(下)

　　出让地价要经过评估，而土地出让金则是以评估地价作为基数，再结合政策或市场行情来确定的。土地出让金可小于或等于出让地价。

　　土地出让金小于出让地价

　　按照2003年6月11日国土资源部第21号令《协议出让国有土地使用权规定》，协议出让土地使用权的，其受让人应缴纳的土地出让金不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按国家规定应当缴纳的有关税费之和，或者不低于出让地块所在级别基准地价的70％，但商业等经营性用地出让除外。

　　按照国家和某些地方有关规定，以划拨土地使用权或者连同地上建筑物和其他附着物转让的，在不改变用途和容积率的条件下，协议出让时其受让人应缴纳的土地出让金不得低于标定地价的40％。但若用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招拍挂方式出让其土地使用权。

　　按照某些地方有关规定，由于企业改制等原因，原划拨土地使用权补办出让手续且不改变用途的，其应缴纳的土地出让金不得低于一定使用年限现时评估价的25％。

　　对旧城改造需进行房屋拆迁的土地，依法以招拍挂方式出让的，其应缴纳的土地出让金标准各地有所不同。根据原宗地地上建筑物和其他附着物需要拆迁的情况，有的以出让中标价或竞得价的15％-20％缴纳，剩余85％-80％的价款返回中标人或竞得人作为拆迁安置补偿费用。或者根据测算的拆迁安置补偿费，按出让成交地价一定比例缴纳土地出让金。

　　按照国家和某些地方有关规定，协议出让的国有土地使用权，因转让改变出让合同约定的土地用途和容积率的，应按以下差价补缴土地出让金，即转让后招拍挂出让的市场价格与转让前剩余使用年限的现时评估价之间的差价。

　　土地出让金等于出让地价

　　由政府依法收回或收购国有土地使用权作为储备地块，并将原宗地地上建筑物和其他附着物拆迁完毕(已另行补偿或不予补偿)，原宗地成为“净地”后，将此“净地”推向市场，依法出让该宗地土地使用权的。

　　由政府出资统一征用集体土地为国有土地，并将地上建筑物和其他附着物拆迁完毕(已另外补偿或自行拆迁)后，将此宗地依法推向市场出让其土地使用权的。

　　按照某些地方有关规定，划拨土地使用权因转让、联营、联建、入股而改变用途和容积率成为商业等经营性用地的，应按招拍挂方式出让土地使用权，中标人或竞得人以成交出让地价(净地价或总地价)缴纳土地出让金，并对原土地权利人按现时划拨土地使用权评估价格进行补偿。

　　对旧城改造中需要进行房屋拆迁的土地，依法以招拍挂方式出让的，中标人或竞得人以成交出让地价(总地价)缴纳土地出让金，对其地上建筑物和其他附着物另行予以补偿或不予补偿的。

　　综上所述，凡以协议、招拍挂方式出让土地的，政府可根据不同情况，按政策规定将纯(净)土地出让金或土地出让金(出让地价)作为协议价、起始价、起叫价和底价。

　　土地出让金大于出让地价的说法值得商榷

　　有人认为，如果政府决定以毛地形式出让(毛地指已完成宗地外围或宗地内外“几通”，而未进行宗地内地上建筑物和其他附着物的拆迁平整的土地)，那么，土地出让金就是毛地出让成交价。从这个意义上说，土地出让金大于出让地价。但是，严格地说，土地出让金不可能大于出让地价(熟地或生地地价)，这是因为：

　　首先，土地出让金是土地现状利用或规划条件下的土地权利和土地收益价格，它与地上建筑物和其他附着物拆迁安置补偿费用在性质上有着明显的区别，不能把拆迁安置补偿费用当作土地收益来收取。其次，土地出让金带有政策因素，而“政策因素”往往意味着土地出让金小于出让地价。最后，政府出让土地应是“净地”，如地上有需要拆迁的建筑物和其他附着物，应当另行测算并进行补偿，国有房产也不例外。

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