关注城市土地利用效率

    城市化带来的城市空间扩展必然导致部分耕地等农用地用途的转变，低效率的城市土地利用必然导致更多的耕地被占用。关键的问题是，中国目前实施的城市政策和规划是否有效地利用了城市土地？
    城市经济与土地利用效率
    低效率的城市土地利用使支持同等强度的城市活动所需的土地投入量高于土地高效利用时的土地投入量。如土地得到高效利用时，每平方公里的人口密度可以达到 1万人，每平方公里的资本投入和经济产出分别为 1亿元和 5亿元，而在城市土地低效利用的情况下，每平方公里的人口密度只有 5000人，每平方公里的资本投入和经济产出分别为 5000万元和 2.5亿元，支持同等城市规模（人口总量和经济总量）所需的土地投入量将增加一倍。
    根据理论和国际经验，城市经济在国家经济中的地位很高，城市经济占国民经济的比重远远高于城市人口占国家总人口的比重。如海地1976年的城市化水平（城市人口的比重）为24％，城市经济占国民经济的 58％；印度1970年的城市化水平为 20％，城市经济占国民经济的39％；肯尼亚1976年城市人口仅占12％，城市经济占国民经济的30％；土耳其 1981年城市人口占总人口的47％，城市经济占国民经济的70％。泰国曼谷市的人口1972年占全国人口的 11％，其经济产值占全国国民经济总产值的25％。1985年曼谷市人口占全国的比重上升到13％，曼谷的金融业产值占全国的86％，制造业产值占全国的74％。巴西圣保罗市1970年的人口占全国的9％，其经济产值占全国的36％。
    根据中长期社会发展目标，中国到 2020年国民经济总量要比2000年翻两番，城市化水平达到 55％。中国城市所产生的国民经济总量高达 70％～80％，低附加值使农业（农村）经济总量届时很难翻两番，如果城市经济总量达不到翻两番以至更高水平的话，到 2020年国家的宏观经济目标将难以实现。
    城市土地利用强度与土地价格
    城市土地利用强度与土地价格密切相关，城市土地利用的效率应根据土地价格来判断。
    建设建筑物（生产建筑面积或空间）需要两个要素———资本投入和土地投入。同样的建筑面积可由不同的土地与资本投入组合来实现。比如， 10万平方米的建筑空间可以占用 10万平方米的土地建单层建筑，也可以占用 5万平方米的土地建两层建筑，或占用 2.5万平方米的土地建四层建筑等等。要素投入的可替代性使城市建设能够通过要素的相对价格来决定不同要素的投入量。要素投入的可替代性是保证市场经济效率的基本前提之一。 在市场经济条件下，开发商根据土地与资本的相对价格选择最优的土地投入量和资本投入量，以求利润的最大化。在其他因子不变的条件下，当地价上升时，资本变得相对便宜，开发商为了获取最大利润就会增加资本使用量，减少土地使用量，这样就增大了建筑密度和资本密度。当地价相对便宜时，资本变得相对昂贵，开发商就会增加土地使用量，减少资本使用量，这样就减小了建筑密度和资本密度。结果是，城市中心相对于边缘区域的建筑密度和资本密度都大。资本和土地最佳投入的决策选择带来了土地利用效率最大化原则：土地由出价最高的人使用。
    城市发展战略对土地利用的影响
    中国自上世纪 80年代以来实施的城市发展战略———严格控制大城市，适当发展中等城市，积极发展小城镇和卫星城市———推动了小城镇的发展。特别是在东部沿海地区，大城市过快发展引发日益严重的“城市病”为反对“摊大饼”式的城市空间拓展提供了现实依据，发展小城镇和卫星城市越来越受到青睐。 然而，多年的实践表明，自给自足、独立自主的卫星城市只是乌托邦式的设想，国际上找不出一个成功的例子。卫星城市使城市要素市场零散，违背了大都市需要大且整合的要素市场以保持其经济竞争力的规律。在卫星城工作的人大多不住在卫星城，在卫星城居住的人又大多不在卫星城工作，没有实现卫星城自给自足（就业和住宅的自我平衡）的设计目标，造成基础设施投资过大，城市交易成本增加，不利于城市经济的可持续发展和提高城市竞争力。
    我们需要重新思考，中国应该走一条怎样的城市发展道路，以在更高的层面上实现城市土地的高效利用？
    集约用地的大城市存在与发展的根本原因之一是，大且整合的要素市场及其所表现出来的规模递增规律。如大且整合的劳动力市场不仅有利于企业也有利于就业者。对企业而言，大且整合的劳动力市场可以降低劳动力成本。因为一个企业靠近大城市（大劳动力市场），其在规模扩张时就能很容易和相对廉价地雇佣到所需劳动力（包括有特殊技能的劳动力）。对就业者而言，大城市意味着众多行业和企业的聚集，从而增大了就业机会。每个企业都有自身的经济周期，这个周期和国家的经济周期不一定一致，这是由企业的发展规律决定的。一个企业的经济波谷可能对应另一个企业的经济波峰，这样，大城市的就业机会就会保持相对稳定。
    要素市场的规模递增规律是指，在一定程度上，城市效率随着城市规模的增大而提高。具体地讲，两个人分别工作所产生的财富要比两个人共同工作所产生的财富少。城市效率随着城市规模增大而提高的原因主要有：技术、理念、方法和工艺等在同行业内及不同行业间传播；发明创造需要人与人理念、精神、情感等的碰撞，大城市增大了这种碰撞的机会。
    (摘自11月9日《中国国土资源报》 作者：美国马里兰大学城市规划系 丁成日)

本文关键字：暂无联系方式土地市场，土地市场