济南市商品房预售款监管实施细则

    (济建开字第[2005]30号)
　
    第一条　为进一步规范济南市商品房预售款的监督管理，保障预售商品房交易双方当事人的合法权益，根据《城市商品房预售管理办法》等有关法律、法规的规定，结合我市实际情况，制定本细则。
　　
　　第二条凡在本市行政区域内经批准预售的商品房预售款的收入和支出、使用，适用于本细则。
　　
　　第三条　本细则所称商品房预售款，是指预售人将其开发的商品房在竣工验收前出售，由预购人按合同约定支付的定金、预付款、房价款（包括预售商品房按揭贷款）、保证金等各种收入。
　　
　　本细则所称预售人，是指预售商品房的房地产开发经营企业。
　　
　　本细则所称预购人，是指购买预售的商品房的单位和个人。
　　
　　本细则所称担保公司，是指以担保为主要经营范围和主要经营业务、依法登记注册的担保机构。
　　
　　第四条　市建设委员会（以下简称“市建委”）是房地产开发和商品房预售款监管的主管部门，负责组织本细则的实施。
　　
　　市建委对商品房预售款监管履行下列职责：
　　
　　（一）组织实施商品房预售款监管工作；
　　
　　（二）审查负责监管的担保公司的资格；
　　
　　（三）接受预售人商品房预售款使用监督的备案；
　　
　　（四）受理预购人对商品房预售款违法使用的投诉，依法查处商品房开发企业违法使用商品房预售款的行为。
　　
　　第五条商品房预售款的监管采用由预售人委托担保公司向预购人提供预售款监管责任担保书的方式实施，以保证预购人的合法权益。
　　
　　第六条预售人出售预售商品房时，应当向预购人提供由担保公司出具的预售款监管责任担保书。担保公司为保证预购人的预售款安全，有权对其担保的预售款使用进行监管。
　　
　　在预售款监管期间，如出现预售人未按规定使用预售款，而造成预购人的损失，预购人有权要求担保公司承担担保责任。
　　
　　第七条预售人应当在商业银行开立商品房预售款专用账户，委托开户银行成为预售款监管银行，并由预售人、预售款监管商业银行和担保公司三方签订统一格式的“商品房预售款监管协议书”，明确三方的权利、义务和责任。协议书共五份，三方各执一份，二份送市建委备案。
　　
　　第八条预售人有多个预售项目的，应当分别设立商品房预售款专用帐户，分别与开户银行、担保公司签订监管协议书并向市建委备案。
　　
　　第九条　商品房预售款监管协议书签订后，预售人申请变更开户银行的，应与原开户银行、担保公司就终止原担保协议达成协议，协议应明确将原监管账户的结余资金转入新开户行，再与新开户行及担保公司重新签订担保协议书并向市建委备案。
　　
　　第十条预售人预售项目已竣工验收的，可以撤销商品房预售款监管。撤销商品房预售款监管责任担保及专用帐户监管的，预售人应当向市建委提供开户银行和担保公司出具的同意撤销商品房预售款专用账户的证明、项目验收资料和施工单位出具的未欠工程款证明以及由担保公司、开户银行、预售人三方签定的终止商品房预售款专用帐户监管协议书，担保公司还应向市建委提交项目结案报告。
　　
　　第十一条预售人向担保公司提供担保公司认可的全额反担保的，可以免除监管。但担保与反担保双方应向市建委提供相关证明文件。
　　
　　第十二条商品房预售款必须用于预售项目的建设投资，其中包括购买建筑材料设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费，不得挪作他用。
　　
　　第十三条预售款的使用，应根据施工合同约定的工程造价和监理单位出具的施工进度证明核定用款额度。在用款额度内的，按施工单位用款申请予以核准用款；超出用款额度的部分不予核准。
　　
　　用于支付购买建筑材料、设备的，应根据其购销合同约定和工程进度予以核准用款。
　　
　　用于支付设计、监理以及其他行政事业收费的应提供合同或缴费通知。
　　
　　用于支付税款的，由监管银行凭征税通知单直接拨付。
　　
　　有下列情况之一的，担保公司应禁止预售人使用预售款付款：
　　
　　（一）超出用款额度的；
　　
　　（二）收款单位与申请用途不符的；
　　
　　（三）前一笔用款未达到预期目的的；
　　
　　（四）预售人未将预售款存入监管银行。
　　
　　第十四条担保公司每季度将所担保商品房预售款上季度的收支、结余情况汇总报送市建委。
　　
　　第十五条担保公司发现预售人有违反规定付款嫌疑的,应当聘请会计师事务所对项目的付款情况进行审计,并将审计结果抄报市建委。审计期一般不超过5个工作日。审计期间,预售人不得以预售款用于付款。
　　
　　第十六条为使预售人正常开展业务，预售人可以向担保公司申请一定额度的资金，作为备用金，以支付经常性、小款开支。其额度不得超过已收预售款的10%。备用金只许用于预售项目的建设投资。需要补充备用金时，预售人向担保公司申请并提供已发生的备用金用途证明。
　　
　　第十七条从事预售款监管担保的担保公司应符合以下条件：
　　
　　 1、依法注册、专业从事担保经营；
　　
　　 2、有固定的经营场所；
　　
　　 3、注册资本不少于5000万元；
　　
　　 4、符合《中华人民共和国担保法》的相关要求；
　　
　　 5、在预售款担保监管中，无不良纪录；
　　
　　 6、其它条件。
　　
　　第十八条市建委应当定期对与商品房预售款监督相关的商业银行、担保公司进行信用评定，并将评定结果公布。银行和担保公司因为不履行监管责任或监管不力给预购人造成经济损失的，应当承担赔偿责任。
　　
　　第十九条担保公司提供担保服务，按国家有关规定收取担保费。担保费可以计入工程成本。
　　
　　第二十条房地产开发企业不按规定使用商品房预售款的，由市建委责令限期改正，暂停商品房预售，并可按有关法规规定处以3万元以下的罚款。
　　
　　第二十一条　本细则由济南市建设委员会负责解释，自2005年10月26日起执行。
　　
　　济南是建设委员会
　　
　　 2005年9月26日

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