旧城区物业管理的特点、现状及问题

    本文旨在通过分析旧城区物业管理的特点、现状及问题,探索和研究旧城区物业管理的发展,以引起对旧城区物业管理工作的关注,起到抛砖引玉的作用。

　　一、特点

　　要研究探索旧城区的物业管理,首先必须了解旧城区物业管理特点,因为只有认识其特点后,我们才能有针对性研究旧城区的物业管理。

　　旧城区是城市在长期发展和演变过程中逐步形成的。旧城区之所以称为"旧区"或"老区",是相对应于"新建小区"而言的,两者相比较,旧城区具有以下特点。

　　第一,旧城区数量多面积大。

　　解放以后,我国陆陆续续建造了一批又一批住房,特别是80年代,在改革开放初期,随着人民群众生活水平的逐渐提高,对居住条件改善的需要越来越大,于是一幢高楼拨地而起,在这期间所产生的住宅区特别多。这类房屋随着时代的演变,新房已变成旧房。由于历史的积淀,旧区数量特别多,面积特别大,据有关方面估计,旧区的比例约占城市房屋总量的90％

　　第二,旧城区是商业、金融、贸易中心,也是人们生活的密集区。

　　一方面旧城区房屋混杂,不仅有大量住宅,而且还有相当多的商业用房、仓库用房、工业厂房、办公业务用房等;另方面旧城区人口数量多、人口密集、人员素质参差不齐。不仅新旧房屋交错,而且居住和经营交织。

　　第三,旧城区房屋陈旧,配套设施及环境质量存在先天不足。

　　就旧城区物业本身而言,全部是旧房,使用时间至少是2至20年不等,有的时间甚至还要久远,旧城区由于历史原因,没有很好的规划,大多房型老化,式样陈旧,房屋质量、设备、各种质量指标远远不到规范设计要求,老化程度较严重。特别是在老城市中,房屋陈旧的状况尤为明显。旧区房屋不仅存在原有质量先天不足或房屋使用不善留下的隐患,而且乱搭乱建的现象特别突出,严重破环了住宅区环境和公共设施。

　　第四,旧区的房屋福利性成份比较重。

    由于住房制度改革是在20世纪90年代后才比较深入地开展的,实行住房社会化、商品化、私有化的时间不长。在这之前,我国一直实行的是低工资、低房租的福利制度,住房由国家或单位统一修建,统一调配,统一养护,福利性住房是我国计划经济条件下的一个社会显著特征。尽管旧区不少房屋目前已按优惠价出售给了职工,但公房出售本身就带有福利性色彩。同时,即使没有出售的房屋,虽然经历了多次房租的调整提高,但各大城市的房租仍旧未能达到成本租金的标准,所以仍可以说具有福利性。

　　第五,旧城区的房屋产权性质多样化。

　　旧区的房屋有的已按公房出售的形式变成了私有房产,有的是断续租住房管部门的公房,缴纳房租,使用权在住房,但所有权为国家所有,有的是住单位自管的房屋,但所有权在企业。在旧城区,这种产权、使用权分离的情况还比较普遍。而新建小区,住房商品化程度较高,私有化程度较重。

　　第六,旧城区管理体制传统化程度偏重,居民消费观念陈旧。

　　旧区房屋在房改以前一般主要有两种,一是直管公房,二是随着房改的不断深入,房屋的性质产生了变化,但仍有相当多的房屋仍属于公房,仍沿袭旧的管理体制。另方面,由于旧住宅区居民受传统的福利性住房观念影响较深,加之生活水平及经济承受能力普遍偏低,这使旧住宅区的居民消费观念比较滞后,对物业管理的认识和意识比较薄弱。

　　二、现状

　　旧区由于长时间采用行政性、福利性的管理模式,体制僵化,效率低下,房屋失修失养严重,使得旧区的居住环境与新建小区相比反差较大,群众意见较大。并且旧区原有的管理形式不对整个居住环境进行管理,既不适应居民日益增长的、改善居住条件的要求,也不适应两个文明建设的需要,而物业管理则不仅可以养护、保养旧区的房屋和公共设施,延长其使用寿命,而且还可以改善居民的生活环境,提高居民-的精神文明素质和现代化城市意识,同时物业管理还可以把整个城市的管理水平带动起来,推进现代化城市的发展步伐,有利于推进两个文明建设。

　　从20世纪80年代初,我国物业管理在一些沿海城市被相继引用,随着新建小区物业管理的发展和规范,物业管理所显示出来的优越性越来越明显,这对旧城区居民带来较大的影响和冲击力,居民的消费及生活观念发生了彻底变化。一方面居民盟对居住环境和生活质量的要求越来越高,另方面,居民的技资意识增强,深知住房作为一种稀有而昂贵的商品,不仅可以居住,而且还可以投资,正是基于这种考虑,居民也希望将以前的传统房屋管理形式转变为新型的物业管理,越来越迫切的希望同样也能享受物业管理这种新型的管理和优秀的服务。 　　同时,随着社会主义市场经济体制建立,以前政府对城市房屋实行统一经营管.理的统管格局发生了新变化,房屋统管比重趋小,房屋自管和委托管理比重趋大,从而为发展物业管理带来了有利条件。而随着住房制度改革的深入,房屋产权多元化态势逐渐形成,这也为房管部门逐步摆..脱传统经营管理模式,走向市场化的物业管理提供了良好机遇。由此可见,旧区物业管理是历史发展的必然,是改革开放的需要,也是建立社会主义市场经济体制的需要。旧城区推行物业管理工作,目前在深圳、上海、大连、青岛等城市已取得一定的成绩和经验。深圳在全国旧城物业管理流面走在前列,深圳市为了在旧区的物业管理方面取得突破,经过慎重考虑和多方酬调,1996年10月将旧住宅区鹿丹村面向组社会招标物业管理,消息一发布就引起社会各界的关注,最后有10家物业管理公司参加了竞标活动,经过激烈竞争,深圳万科物业管理公司取得了鹿丹村物业管理权。鹿丹村建成于1989年,占地7万多平米,建筑面积11万平米,住宅1200套。由于是旧区,投入时间长,房屋设施老化、配套不齐,管理费低,经费少,管理难度较大,住户意见多。1997年元旦,万科物业管理公司顺利接管鹿丹村后,便对该住宅区进行全面的整治,加强各方面的管理,最后获得了居民的满意,政府的放心,并在接管一年内获得"全国城市物业管理优秀小区"的称号。大庆市旧城区的物业管理工作也很有实效,比较典型的是东安物业管理公司东风新村管理处对旧区安康小区的整治和管理。东风新村管理处从强化旧城区的物业管理实际出发,对原辖的新村第一至第六住宅小区进行重新规划,分割为若干个便于管理的住宅小区,其中安康小区便是其中之一,东安物业管理公司按照《大庆市城市住宅小区物业管理规定》的要求,改革原来的管理体制,运作新的经营机制,多渠道筹措资金对安康小区进行综合恢复整治,对小区实行封闭管理,整治车栅、路,开展优质的有偿服务,经过一段时间的努力,一个宁静、舒适的小区展现在居民眼前因为该小区物业管理成效显著,被评为黑龙江省物业管理示范住宅小区。南京市从1998年开始对旧区实施整治出新,全面推行物业管理,南京市政府确定的旧区出新基本原则是"不搞锦上添花,只是雪中送炭",物业管理方面基本达到了"管理规范有序,居住安全舒适,设备设施完好,环境美化绿化、服务优质及时,卫生干净整洁"的要求。南京市在1998-1999年间,旧区改造面积达5500万平米,市政府拨款达4000多万元。辽宁省经过1997-1998年两年努力,治理了1999年前建的旧区688个,占应改造旧区总数83.8%。

　　总的说来,旧城区的物业管理在一些城市取得了一定的成绩和突破,但由于旧区建成时间较长,而且环境较差,设施设备不完善并且年久失修,同时由于旧区规模或者太大,或者太小,房屋类型不一,质量差异大,存在分布零散、管理难度大等问题,致使旧城区物业管理工作难度较大,问题较多,成效不显著,管理水平低。目前,旧区物业管理存在以下几个突出问题:

　　第一,旧观念飞旧思维方式难以转变

　　由于旧城区多年来一直实行的是传统房屋管理体制,计划经济色彩重,福利性思想、浓。在开展物业管理工作中,一方面居民一时难以接受"自己花钱买服务"的方式,认为几十年来都是政府出钱维修,而现在自己要出钱,观念一时难以较变过来,对物业管理收费采取抵触和拖欠态度。另一方面,作为物业管理者而言,大多是原来房管所转制而成的物业公司,以前是管理者,而现在却成了服务者,这种身份和地位的变化,使不少物业公司人员思想上接受不了,致使服务不到位。

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