旧城区物业管理的特点、现状及问题

　　第二,旧城区基础工作差,实施物业管理难度大

　　旧城区往往存在房屋质量参差不齐,配套设施不齐全,而且由于以前旧城区实行的是低租福利制的管理模式,使得旧城区的房屋和基础设施得不到维修和保养,造成失修失养,致使设备陈旧、老化。另一方面旧城区的基础管理工作往往薄弱,房屋图纸、资料不完善,甚至缺失严重,管理制度往往不健全等。正是由于旧城区基础工作差,致使物业管理实施难度大。

　　第三,群众对旧城区物业管理意见多

　　业主对物业服务要求越来越高,但是由于旧城区本身就存在物业陈旧、配套不完善的缺点,而且物业公司服务往往又不到位,这就使得居民的期望与实际情况有较大的出入,致使群众对旧城区物业管理意见大。

　　第四,物业管理经费缺乏

　　新建小区存在物业管理经费困难的问题,旧城区在这方面的问题更加严重。旧城区有相当多的居民将居住的公房购为私有,但购房过程中往往享受许多优惠条件,公房出售后提取的维修基金并不多。另一方面,旧城区物业管理的启动资金往往也是由原有的房屋管理部门注入,资金也不多。同时由于旧城区的居民经济随能力相当有限,政府在制定物业管理收费标准时,更多的是考虑了居民的经济承受能力,部分城市的物业管理收费标准低于成本,尽管如此,旧城区有居民还往往以各种借口拖飞欠抵制物业管理服务费,这就使得旧城区物业管理的经费少之又少,对物业管理公司而言无疑是雪上加霜,经营举步维艰,亏损严重。

　　第五,业主自治自律意识不强,业主委员会制度不健全

　　虽然按规定,实施物业管理的小区应该成立业主委员会,但由于业主自身意识不强,旧城区的物业管理往往是由原来的房屋管理部门替代,至于是否成立业主委员会,或业主委员会如何组建等都是由原来的房屋管理部门说了算。业主委员会制度不健全,使得物业管理工作缺乏有效的国监督和约束,业主自身的权利得不到保障。

　　三、发展

　　目前,随着人民群众生活水平的不断提高和住房、医疗、养老和就业等各项制度改革的深入,城市居民与所在社区的关系愈来愈密切。他们不仅关注社区的发展,参与社区的活动,而且对社区的服务和管理、居住环境、文化娱乐、医疗卫生等方面提出多层次,多样化的要求。这为物业管理发展创造了条件,提供了机遇。尽管旧城区物业管理存在诸多问题,但旧城区物业管另涉及的范围相当大,在城市管理和社区建设中具有举足轻重的地位。我们应该根据旧城区的实际情况,因地制宜,借鉴新建小区物业管理的经验和优点,结合城市社区建设,探索适应旧城区的物业管理新路子。

　　第一,领导重视,政府真抓实干

　　旧城区物业管理是一项涉及面广,普通群众密切相关的工作。领导重视,政府真抓实干是关键,大连市、上海市、深圳市等地区旧城区物业管理取得突破性成绩,很大程度上在于领导重视,亲自抓。因为只有领导重视,才有利于政策的制定和落实,领导重视旧区物业管理,能够推动旧区物业管理政策的合理制定和真正落到实处。同时由于旧区物业管理更多地涉及到方方面面,矛盾突出,领导在协调方面可以起到举足轻重的重要。

　　第二,更新观念,转换管理体制

　　首先要加强思想宣传工作。旧城区因为以前一直实行福利性管理,在观念更新方面,特别重要。要把植根了几十年的福利性住房观念转变到适应社会主义市场经济体制的物业管理,难度相当大。要多渠道、多形式、多角度的开展宣传活动,让市场经济观念深入人心增强群众物业管理消费意识,让群众心底明白传统的房屋管理和新型的物业管理的优劣,使群众认可、理解、支持物业管理。 　　其次,作为物业管理公司而言,也要转变观念,增强其服务意识,要明白管理与服务是有所不同的,在管理体制上要由"婆婆"的管理转变为优质的服务。传统的房屋管理体制已不能适应新的形势的需要,只有打破传统的"铁饭碗",将诸如房管所之类的事业单位体制转换为实行企业化、社会化、市场化的物业管理公司,城市管理工作才能跃上新台阶。

　　第三,加强旧城区的出新工作,为物业管理创造条件

　　针对旧城区普遍存在基础差、配套设施不完善等不足,不仅可以结合城市危旧房屋改造,对房屋进行更新改造,对房屋迸行更新改造,而且还要和功能布局的调整,生活服务设施的完善,道路等市政基础设施及公共设施相协调,进行综合治理。政府要制定出台旧城区新的实施办法,要因地制宜制定旧城区改造治理规划,制定实施方案,整治环境,折除违章搭建,完善公建配套,增加绿化,平整道路等,可以采取划片统一管理,能够实行封闭管理的就尽量封闭为相对独立的小区。

　　第四,理顺关系,规范业主委员会制度

　　旧城区往往存在多头管理的局面,要改小区内的多头管理为综合一体化管理。在旧区是,凡属物业管理事项,包括治安、车辆、卫生、绿化、维修、公共设施,社区文化、有偿服务、装修管理等,全部交由一个物业管理公司实施统 一的社会化、专业化经营管理。

　　同时,旧区也往往存在有多家物业管理公司管理的局面。要通过业主委员会选聘,实行一个小区由一家物业公 司管理,改变多家物业公司互相推读扯皮的现象。旧区的业主自治自律意识比较差,政府要硬性规定实施业主委员会制度。建设部副部长宋春华曾在1999年5月 份"全国的物业管理主管部门应当及时协调,指导建立业主委员会。"在旧区的公有住宅出售达到309毛-509b比 例后,政府有关部门(特别是房管所)要指导居民根据自愿的原则成立业主委员会,使物业公司在业主委员会选 聘后开展的物业管理工作得到约束和监督,居民与物业公司发生矛盾后也能由业主委员会协调,促使物管工作 正常有序的开展。

　　第五,多渠道筹集资金,形成"以业养业"的供血机制

　　旧区本身就带着福利性、公益性色彩,物业公司对小区的管理就是承担了政府的一部分责任,小区原有的建筑 和配套设施往往不完善,需要物管公司整治环境,完善设施等,这些费用原本应由政府补贴,但现在需要物管公 司承担。可以采取"政府优惠一点,向住户收一点"的方式,一方面政府在税费等方面减免,另一方面根据住户经 济承受能力收一部分。

　　同时,物业公司可以开展多种形式的有偿服务,多层次,多角度满足并服务于居民的需求,形成"以业养业"的供 血机制。可以利用旧区经整治出新而有的房产、设备、场地等基础设施等资源,开办一些立足小区,面向社会的经营项目,在为居民提供方便搞好服务的同时,创造一定的经济效益。特别是旧区的房屋比较陈旧,需要改造,可以开展以改造改善旧有房屋为主体的危改开发服务。通过开发,用其盈利部分,作为旧区管理建设的再次投入,以弥补旧区设计的先天不足。这也拓宽了物业公司业务,增强了稳定的经济来源,使旧城区的物业管理产生良性循环。

　　第六,逐步推行适应社会主义市场经济的旧城区物业管理模式

　　要根据旧城区实际,因地制宜,不照搬照抄新建小区的物业管理,探索"便民、利民、为民"的旧城区物业管理模式。

　　一是旧区传统的管理往往是管理与作业(维修等)统在一起,这不利于市场化竞争和动作。物业公司可以建立专业化维修公司,或者直接聘请社会上的专业公司,并按市场经济的要求建立合同关系,用契约形式明确双方权利与义务,真正实施产权人与经营者分离,管理层与作业层分离。这一方面有利于物业管理公司集中精力搞管理,另一方面有利于专业公司在竞争中提高质量水准和服务水准。

　　二是旧区的房屋类型多样化特征比较明显,住户要求不一样,可以采取分类分层管理。根据旧住宅区产权性质的比重不同,可以将旧住宅区分为公房为主类和公房出售后私房为主类,对公房比例大的旧住宅区,要改善传统的管理方式,尽可能的服务于住户,对私房为主的旧住宅区,可以逐渐推行社会化、专业化、市场化的物业管理模式。

　　三是对条件比较成熟的典型旧区,通过整治,完善基础工作,采取招投标形式,使业主和物业管理公司能够双向选择,使旧区物业管理真正步入社会主义市场经济竞争中去。

　　第七、结合社区建设,促进旧城区物业.管理迅速发展

　　要抓住目前社区建设大力发展的时机,旧城区物业管理要积极参与社区卫生、社区文化、社区环境、社区治安等社区服务与管理,一方面拓展物业管理业务;另一方面为促进社区建设作出自己应有的贡献。

　　总的说来,旧城区物业管理存在的问题不少,但发展的前景较大。只能根据旧城区有实际情况,逐渐探索出一套适应旧城区特点的物业管理模式。

上一页  [1] [2] 

本文关键字：物业管理  房地产写作，房地产写作