成本控制是房地产企业持续发展的润滑剂

随着国家宏观调控措施的不断出台，房地产企业将面临更多挑战，部分专家和学者对房地产企业成本的精细化管理给予了前所未有的关注，认为今后房地产企业的生存和发展，很大程度上依赖于其对成本的控制程度。

房地产企业成本的构成因素

房地产企业成本包括直接成本和间接成本，直接成本又分为不变直接成本、变动直接成本和销售成本。间接成本则有机会成本和管理成本两项内容。

一般说来，土地成本、设计成本、建安成本等均可以计入不变直接成本，这些成本在一个项目中是相对固定且可以预测的，并且一旦发生就固定不变。土地成本一般在招拍挂过程中确定，一旦拿到地，它的成本就确定了，在不考虑建筑材料上涨的因素下，建安成本在设计风格确定、建筑级别确定的情况下就可以做出比较精确的预测，相对稳定。

变动直接成本则主要是融资成本，一般是银行贷款利息。目前银行贷款是房地产企业的重要融资渠道。即使在前期策划过程中比较精确地计算了某个项目在一定时间内所需要的资金，但由于精确的还款日期难以计算，这种成本还是与项目的进展密切相关，不断变动。

在房屋建设销售过程中，主要有市场推广费用和销售佣金两大块的成本费用。这些费用基本是明确的：市场推广费用可以在销售策划过程中做出比较明确的计划，而销售佣金更是可以按照公司政策和被销售房源的数量确定。

机会成本是一项重要的间接成本，实际上，房地产公司经常会面临这样的选择：是尽快销售还是等待房价的进一步上涨？这取决于公司决策者对机会成本的预测和控制，控制不好会使得机会成本大大超出公司所能承受的范围。前不久闹得沸沸扬扬的上海社保案涉及上海多家房地产公司，对那些严重依赖社保基金的公司来说，这无疑是一场灾难，其机会成本远远大于其他实际成本，轻者造成项目延误，陷入一片讨债声中，重者公司破产，项目成为烂尾楼。在当前的中国国情下，影响机会成本的因素主要是国家政策，需要房地产公司组织专门机构对国家政策进行解读。

而管理成本则主要是企业经营成本和其他不确定成本。

本文关键字：成本  房地产企业  润滑剂  房地产公司，房地产公司