商品房的销售与面积计算

    长期以来，面积问题一直是商品房销售中老百姓十分关心的热点问题，建设部及各省、市的建设行政主管部门为此倾注了大量的精力，也出台了许多的政策、规定，希望能从技术的角度规范、统一计算标准，这些举措在一定程度上解决了矛盾，但有关销售面积的纠纷仍时有发生，这其中部分是由于开发商的不良行为造成，但也有许多客观存在的矛盾无法很好解决。为此，业内人士一直在探索、思考解决这些问题的新途径。
　　一、商品房销售中面积纠纷产生的原因
　　一套商品房的销售面积由两部分组成：套内建筑面积和共有分摊面积。面积纠纷的内容也由此分为两个方面：建筑面积计算标准（针对套内建筑面积）及共有面积的分摊方法（针对共有分摊面积）的纠纷。具体情况如下：
　　（一）关于建筑面积计算标准的纠纷。
　　建筑面积计算标准是解决房屋面积计算中哪些可以算面积、哪些不能算面积、哪些应全算面积、哪些应半算面积的问题，产生纠纷有以下几个原因：
　　（1）政出多门，标准不一。对于房屋“建筑面积”这个概念，国家多个行业（如：建筑设计、工程预决算、城市规划、房地产管理等）从不同的管理角度出发制定了各自的计算标准，相互之间存在差异，从而导致“到底听谁的？”争论。
　　（2）《房产测量规范》（以下简称《规范》）注重原则性，可操作性不够。《规范》中关于面积计算的规则只能考虑通用性及普遍性，对各地具体、特殊的建筑形式无法全面描述，需要各地制定实施细则，而产生争议的往往就是这方面的内容。
　　（3）政策、规定滞后于建筑发展变化。人们都称建筑是凝固的艺术，它追求个性化、多样化，因此在材料上、风格上、形式上均不断推陈出新，而政策规定只能是被动等待。
　　（二）关于共有面积分摊方法的纠纷
　　共有面积分摊方法指的是在计算共有面积分摊时哪些共有面积应该分摊、哪些不该分摊以及该分摊给谁、怎么计算分摊等。纠纷的原因有以下几个方面：
　　（1）计算困难。计算共有分摊面积专业性强、计算复杂且需要有整个楼盘全部的数据作基础，购房者受到相关资料及专业水平的限制，无法把握。
　　（2）认定困难。设备用房、管理用房等公共用房，它们的设计及实际使用情况非相关专业部门根本无法认定。
　　（3）事实上的服务功能与分摊计算无法完全统一。
　　现代建筑内部布局相互关联十分复杂，准确区分每一个有部位的使用情况几乎无法做到；有些共有部份无论如何计算都无法让各方满意，如穿过裙房专为上部塔楼服务的楼梯、通道应如何分摊？因而分摊纠纷无法避免。
　　（4）《规范》中分摊规则不够完善。《规范》编写时由于各地在面积分摊方法上意见不一致，而有意模糊或回避了一些内容。
　　依据以上情况不难看出，单纯从技术的角度完全解决销售面积纠纷几乎是一个不可能完成的任务，这促使我们开拓思路从新的角度寻找途径。
　　二、按套或套内建筑面积计价销售商品房
　　长期以来，我们总想通过面积及单价体现商品房的价值，到底什么才是商品房的价值呢，它包含多方面的内容：（1）座落、地段（2）建筑面积（3）布局及建筑结构（4）采光、通风情况（5）施工质量（6）周边环境及治安状况（7）小区内部景观、配套设施、物业服务甚至中国传统的风水等等都是一套房屋内在价值的组成部分。
　　显然，面积不足以体现房屋的全部价值。人们花钱买的是一套房子，其实应该关心的是这套房子的总价而非面积、单价，但由于长期的销售习惯对人们的误导，“面积”被推向了前台成了矛盾的中心。因此我们寻找新的商品房销售方式：
　　（一）对已竣工的商品房，可以采用按套销售。
　　房屋作为一种商品，当它实实在在展现在人们面前时，全部价值一目了然，面积只是它许多参考值中的一项，二手房市场就是一个很好的例子，由于人们交易的是现房，面积纠纷十分少见。因此现房按套销售应该是个可行的方法。但这样做是否就真的能将面积从销售脱离出来，我们没有把握，毕竟面积是商品房中很重要的指标，《销售管理办法》可能不允许在销售合同中不记载面积，但若记载面积，那么面积引起的纠纷可能仍然无法避免。
　　（二）提供按套内建筑面积销售。
　　商品房特别是期房由于尚未竣工，买卖双方对于房屋预期具有不确定性，购房者更是缺乏专业化预见判断房屋好坏的能力，若按套计价纠纷自然很多，而按套内面积计价可能双方都比较容易把握。因为套内面积避开了复杂且常常纠纷的共有分摊问题，计算简单且误差率低，又能较准确地量化描述商品房的基本情况，“关门面积”也是购房者最直观感受和认可的面积。
　　从综合考虑来看，我们认为与笼统的按套计价相比，按套内建筑面积计价更容易被大家所接受也更有可操作性。
　　三、推行按套或套内建筑面积计价应采取的配套措施。
　　推行按套或套内建筑面积计价可以大大减少销售矛盾，但要在全国推广需要做好以下几项工作：
　　（一）坚持房产测绘及房地产管理体系不变。
　　推行按套或套内面积销售商品房是否售后产权证将不再标注面积或只标注套内面积呢？答案是否定的，原因如下：
　　商品房销售与产权证的发放是完全不同的两件事：一个是市场经营行为；一个是建设管理部门行使国家赋予的权属登记职能。经营行为可以根据市场的要求调整，权属登记职能则必须与我国的权属管理体系相一致，我国权属管理是实行实质性审查，“面积”是其中很重要且贯穿始终的一项内容。在对商品房的管理中，房屋建筑面积（含共有分摊面积）是行业内各项管理的基础数据，如价格评估、政府经济房定价、物业收费、拆迁安置补偿等者是以建筑面积为计算依据，而且已形成了一整套完善的体系。若因为改变商品房销售方式而跟着改变管理基础甚至整个房地产管理体系，既得不偿失目前也没有必要，还可能因此产生巨大的阻力使工作难以开展，所以我们应该采取的措施是：
　　（1）保持房产测绘及产权发证方式不变。无论商品房销售方式如何改变，产权面积测绘依照《规范》要求正常开展，它服务于产权产籍管理，产权证上仍然注明套内建筑面积和共有分摊面积。
　　（2）保持评估及物业收费现行方式不变，仍然以建筑面积作为衡量标准。
　　（3）妥善处理拆迁安置工作。以旧房屋拆迁前的私有面积与新安置房的套内建筑面积作为补偿结算的依据，安置前后的共有面积均不考虑。
　　（二）进一步明确共有部位的权利归属。
　　虽然实行新的销售方式，共有面积不作为计价依据，但它仍然是产权产籍管理的一项内容。因此务必要在理论体系上进一步明确共有部位的权利归属，这涉及两方面内容：1、明确界定计入分摊面积的共有部位，要以简单、明确的方式予以表述和操作；2、对于未计入分摊的共有部位其权利归属应加以明确。如小区内设备用房、管理用房、医疗、文教、老人活动中心、居委会、小区会所等各种配套设施，它们的产权主体到底是谁，如何取得以及收益如何分配等必须出台明确规定。
　　（三）明确销售合同填写要求。
　　尝试在销售合同中是否可以不再填写建筑面积或共有分摊面积。如需填写面积，一方面开发企业在面积预测方面要力求做到精确；另一方面在《商品房销售办法》中应相应涉及面积差异的处理方法。
　　（四）考虑市场的认同过程，提倡新的销售方式，允许短时期内多种销售方式并存。我市部分楼盘曾尝试按套内建筑面积计价销售，结果却出现滞销状况，好的意愿有时不一定马上有好的结果，市场行为与行政干预需要有机结合。
　　商品房销售方式的改变会引起社会上的一系列连锁反应，但可以肯定的是这将减轻房地产管理部门的工作压力。随着房地产测绘推向市场，这方面的改革势在必行，但必须考虑各方面的因素，谨慎行事。

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