2004年房地产估价师试卷-房地产估价案例与分析

　　 2004年房地产估价师试卷-房地产估价案例与分析

　　 一、问答题(共3题,每题10分)

　　 (一)某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标,委托房地产估价人员,在全面了解地块的基本情况(包括位置、四至、用途、面积、容积率等)和地块所在区域基本情况(包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等)之后,还需做哪些专业工作?

　　 (二)某房地产估价机构接受委托,评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场,该商场土地使用权以出让方式取得,用途为商业,估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后,委托人发现估价报告中收益法所采角的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同,收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同,成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。请你分析说明房地产估价师这样傲的理由。

　　 (三)某城区缺少办公用房,两年前四公司兼并了该城区中二个有沿街二层标准工业厂房的工厂,兼并后自行将厂房改造、重新装修为办公楼用于出租。现政府欲将该区段规划改造为办公商务区,上述房屋需拆迁。甲公司为获得最有利的拆迁补偿,向房地产估价机构进行专业咨询。根据《城市房屋拆迁管理条例》和《城市房屋拆迁估价指导意见》,甲公司开发中心可能提出哪些评估要求?对甲公司可能提出的评估要求,房地产估价机构该如何解答?

　　 二、单项选择题(共10小题,每小题2分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意)

　　 (一)某商业楼建筑面积为5000m2,于2000年9月1日开业,2002年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构,使用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让,用途为商业,土地使用年限40年,自2003年3月1日起至,2043年2月28日止。在2004年3月1日,业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请二年期的抵押贷款,委托房地产估价机构估价。

　　 1.采用成本法估价,计算该建筑物折旧时,确定建筑物的剩余经济寿命应( )。

　　 A.按土地使用权出让年限扣除土地已÷使用年限计算

　　 B.按建筑物耐用年限计算

　　 C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算

　　 D.按建筑物已使用年限计算

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