我国物业管理行业结构的分析

　　根据美国着名战略管理学者迈克尔·波特(M.E.Poter)的观点,在一个行业中存在着五种基本的竞争力量:潜在的进入者、替代品、购买者、供应者以及行业中现有竞争者之间的抗衡(图一),这五种竞争力量状况及其综合强度,引发行业内在经济结构的变化,决定着行业中获得利润的最终潜力。

　　当前,物业管理已经发展成为与我国经济、社会协调发展,与广大人民生活,工作息息相关的一个相对独立的新兴行业,分析其行业结构对物业管理企业而言无疑具有重要的战略意义。

　　一、潜在的进入者

　　对于一个行业来说,潜在的进入者或新加入者会带来新的生产能力,带来新的物资资源,从而对已有的市场分额的格局提出重新分配的要求。

　　潜在的进入者能否进入,主要取决于行业进入的壁垒,通常包括:规模经济、产品差别化、资金的需求、转换成本、分销渠道、技术优势和政策因素,如果进入的壁垒高,外部进入的威胁就小。目前,除了政府的资质核准之外,物业管理行业几乎不存在任何明显的进入壁垒,发展商、物业管理的专业分承包商、房地产中介代理公司、酒店业、渠道运营商都是潜在的进入者。

　　1、发展商将加深对物业管理的介入

　　从宏观环境分析可知,随着中国加入WTO,我国房地产业的竞争将越来越激烈,产品更趋于同质化。作为服务贸易型企业,房地产业的竞争最终是靠服务来支撑的,物业的价值也将通过服务来体现。同时,物业管理也是树立房地产品牌、延续房地产项目的开发理念的重要组成部分,与有限的资金投入相比,物业管理创造的无形效益是巨大的,万科的品牌构成就是一个典型的例子。正是基于这种认识,越来越多的房地产开发商开始重视物业管理的作用,并期望通过高水平的物业管理服务实现产品的高附加值,并获得市场竞争的优势。可以预见,作为房地产生产链上的重要一环,物业管理公司非但不会与开发商脱钩,反而会有越来越多的开发商成立自己控制的物业管理公司,借以提升竞争的平台。

　　2、物业管理的专业分承包商

　　一些物业管理下游的专业公司,例如大型的清洁公司、绿化公司、设备维修公司等,迫于市场压力将会采取纵向整合战略,进入物业管理的领域。以广州为例,物业管理公司是清洁行业目前最大的主顾,由于缺乏行业管理,清洁公司陷于无序的竞争之中,行业利润非常微薄,介入物业管理行业可以获得较为稳定的业务量,并且为其开拓家政服务等业务建立良好的渠道。目前,有个别清洁公司已经开始了这种尝试。

　　3、房地产中介代理公司

　　房地产中介代理公司的业务范围原本界定在房地产的营销策划、经营代理及相关的咨询培训,由于竞争激烈,不排除其为了增强竞争力,涉及物业管理行业,特别是物业的前期介入和顾问管理。从香港的情况看,地产代理商普遍采取了这种综合化的模式。而进入内地的外资代理公司,如怡高、戴德梁行、魏理仕、第一太平等,无一例外地采取了中介代理,物业管理顾问一体化的经营模式。

　　4、酒店业

　　追溯起源,物业管理与酒店有极为密切的联系,早期的物业管理人员很多拥有酒店的从业经历。成熟的管理模式、良好的服务意识和规范的设备维护是酒店业涉足物业管理的优势,度假型物业、投资型物业和高档公寓管理将是酒店业进入的主要范畴,目前极为流行的“酒店式公寓物业管理”就是一例。

　　5、渠道运营商

　　尽管物业管理,特别是住宅区物业管理属于微利的弱势企业

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