下水管道堵塞房屋被淹，是侵权纠纷还是违约纠纷

下水管道堵塞房屋被淹，是侵权纠纷还是违约纠纷
                                       ――兼论建筑物区分所有相邻关系纠纷的法律特征
  一、案情简介 原告，魏晓东，系金色年华小区业主；被告，沈阳市金色年华物业管理有限公司。
   2005年1月1日，原告所在的金色年华住宅小区业主委员会与被告签订《物业管理合同》，该合同第五章第二条规定：物业公司负责小区内的公共设施、设备的维修、养护，使其保持良好的工作状态。包括以下内容：共用的上下水管道、落水管、共用照明、烟筒、高压水泵房、消防设施、电梯、停车场等。此外，双方还约定合同期限为三年，即从2004年5月1日至2007年4月31日。原告系金色年华小区H座五楼三号房屋所有权人。
   2005年3月，原告因故出差到外地工作，该房屋长期闲置。2006年6月30日晚，被告物业公司工作人员发现该房屋向外淌水，立即报告物业公司，公司马上电话通知原告，原告联系亲属来到现场开门。房门打开后，发现室内淌水、大量外流、水面有卫生纸等污物。在场民警首先入室检查，确认系主卫生间地漏返水所致。民警撤离后，物业公司组织人员进行抢修，疏通下水管道并清除室内积水，因设备不足，公司外雇专业人员疏通，探入下水主管道向下作业五米，后将堵塞疏通，发现堵塞物为妇女用的卫生纸巾。
   此次堵塞，造成原告室内地板、家具、物品及低矮装饰等被水浸泡，经辽宁新世纪资产评估有限责任公司进行评估，原告财产损失为256936元，因原被告未能就损失赔偿问题达成协议，故原告将该案起诉到法院，以违约为由要求被告赔偿其全部损失。针对本案纠纷，原被告双方有两种皆然不同的观点，原告认为本案为违约赔偿之诉，被告作为专业的物业管理公司对其管理范围之内的公共设施有养护与维修的义务，根据《物业管理合同》第五章第二条的规定，对下水管的养护并保证良好使用是物业公司的法定义务和责任，因此，应对原告的损失承担违约责任，赔偿原告的全部损失。
   被告物业公司则认为，被告虽然负有对公共设施的维护保养责任，但造成下水管堵塞的原因并非被告未尽义务所致，而是由于原告及楼上住户的不当使用，导致生活垃圾进入下水管道，由于是妇女用的卫生纸巾进入下水管道后遇水膨胀，造成下水管堵塞，致使原告受损，责任不在被告而应由不当投放垃圾的责任人承担责任。而且，当被告工作人员发现溢水情况后，就已及时通知了原告并组织人员进行清理抢修，因此，由于是业主屋内下水管堵塞溢水，被告无法在溢水之初就发现并检修，因此，物业公司在力所能及的范围内已尽到了注意及抢修、防止损失扩大的义务，不应承担违约责任。
   此外，造成原告损失巨大的原因还因为原告家里无人致使家中被淹，且无法在最快时间内发现并制止所致。因此，物业公司并未违约，不应承担任何责任。
   笔者认为，被告物业公司的抗辩理由是有道理的。本案下水管溢水的原因是因为原告及楼上住房的不当使用所致，而非物业公司未尽管理义务造成的。
   因此，本案应属于因物业区分所有相邻权纠纷而造成的侵权损害赔偿之诉，而不属于物业管理合同纠纷的违约之诉，理由如下：首先，根据《中华人民共和国物权法》第七条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有的所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十一条规定：业主对其建筑物专有部分占有使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第七十二条规定：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
   上述法律规定从主体上确认了建筑物区分所有的不动产所有权的概念和形态及相邻各方的权利和义务，同时，为处理区分建筑物所有权的相邻关系提供了法律依据。
   那么，怎么理解建筑物区分所有的相邻关系呢，根据《物权法》的第八十四条规定：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
   对此，《民法通则》第八十三条也作了类似的规定。不动产的相邻关系是近现代民事法律关系中的一项重要制度，是指相互毗邻的两个以上不动产所有权人，用益物权人或占有人，在用水、排水、通行、通风、采光等方面根据法律规定产生的权利义务关系，一方的权利称为“相邻权”。随着科技经济社会的不断发展，相邻关系的内容也变得越来越丰实、复杂，建筑物区分所有相邻关系便是典型的代表，因此，有必要了解这一法律关系的特点。
   我们知道，相邻关系是一种物权，但它不是一种独立的物权，而是一种具有从属性质的物权，即不仅包括不动产的毗邻者之间的法律关系，而且还包括一定的地理环境中产生的法律关系。因此相邻关系具有以下几个特征：一、相邻关系具有从属性，它是基于不动产的地理位置的毗邻产生的，没有不动产的相邻则无相邻关系。二、相邻关系的客体是一种特殊客体，即《物权法》第二条第二款的规定的“法律规定权利作为物权客体”，即相邻各方在各自行使权利时发生的权利义务关系。三、相邻关系的主体即不动产权利人必须是两个或两个以上的不动产所有人，用益物权人或占有人。这些主体的法律关系即可以发生在公民之间，法人（其他单位）之间，也可以发生在公民与法人（其他单位）之间。四、相邻关系系依附于不动产，但不因不动产所有人的变更而变更，但不动产如灭失，则相邻关系就不存在了。五、相邻权的行使必须以从相邻权人处取得必要的便利为限度，该便利以不损害相邻权人的合法利益为前提，超过必要限度的，相邻权人有权拒绝提供这种便利，并可要求排除妨碍，赔偿损失。
   以上是相邻关系的一般法律特征，作为本案建筑物区分所有相邻关系还有其自身的特征：其一、建筑物区分所有相邻关系是一种平面和立体相互交错的相邻关系。同一栋建筑物的各专有部分相互邻接。彼此之间互为支撑，专有部分和共有部分互相交叉。因此，区分权利人之间的相邻关系既包括全部的前后左右专有权利人之间发生的平面相邻关系，也包括上下专有部分权利人之间的相邻关系。还包括区分所有人对邻近共有部分享有的扩张和限制使用而形成的相邻关系。其二、建筑物区分所有相邻关系是对专有所有权这一排他所有权的一种限制延伸。这与建筑物及建筑物区分所有相邻关系的特殊性是分不开的。其三、建筑物区分相邻关系是法律与规定及习惯的共同规制的关系。它包含了法律的强制性规定，建筑物区分所有人之间的共同规约约束，也包括了当地具有普遍的约束力的习惯的规制。
   通过以上特征，我们可以得出结论：建筑物区分所有的相邻关系是指一栋建筑物内或一个小区内彼此邻近的房屋权利人之间应当给予便利和接受限制而发生的一种平面与立体相互交错的权利义务关系。因此而产生的纠纷，则为建筑物区分所有相邻关系纠纷。
   回到本案，笔者认为，作为建筑物区分所有的一方，原告因其下水管道堵塞而被淹，导致财产损失，因该下水管道系原告与楼上住户毗连并共有，共用相关的设备、设施，因此，他们均具有公平、合理使用的管理注意义务。
   现因下水管道被生活垃圾堵塞，造成原告的财产损害，如果能够确定具体行为人，则由行为人承担责任；如果不能确定具体行为人，则应推定原告与楼上业主对损害后果未尽到良好使用及管理义务，具有共同过错，均有责任并共同承担损害赔偿的民事责任。而物业公司在物业管理过程中及损害的发生并无过错，因此，不应承担损害赔偿责任。 
 
 

本文关键字：管道  给排水，工程建筑 - 给排水