房地产交易市场：房地产SWOT分析论文

　　清华北京院领导力结合当前房地产交易市场的行情，目前房地产交易市场的发展状况，通过此篇论文展示中国房地产业的环境，包括外部环境和房地产企业自身的内部环境。首先从总体上说明了中国现在的房地产业所面临的各种机遇和挑战，然后说明各个房地产商之间的竞争，从而得出了房地产业的优势，劣势、机会和威胁-------SWOT分析。

　　中国房地产业发展概况：

　　2006年我国国民经济继续保持平稳快速增长。GDP增长率已经连续10个季度保持在9%以上。国民经济的快速发展是保证房地产行业发展的经济基础与前提；国民经济各行业的蓬勃发展带动了全社会对住房、写字楼、商业营业用房和工业用房等物业的投资与消费。国务院总理温家宝 5月17日主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展措施，并针对存在的问题提出了关于促进房地产业健康发展的“国六条”；随后，作为“国六条”的实施细则，涉及税收、信贷、土地政策等15项措施开始正式实施，有关部门近日也相继出台了更具针对性的调控举措。这一阶段的宏观经济调控的指导思想，已由“调控过热”转向“调控结构”；基于两个深层次的原因，未来房地产业将长期处于宏观调控的视野之中。房地产业开发投资完成额同比增长24.2%，比去年同期提升了0.7个百分点，开发企业资金来源中国内贷款大幅提升；土地开发规模以及商品房供应量有所回升；全国70个大中城市各类房屋销售价格涨幅均呈稳步下降态势，但仍然存在部分地区商品住宅销售价格偏高，经济适用住房数量持续下降，以及新建商品房空置面积居高不下等问题，也说明国家在控制房价过快上涨以及改善住房供应结构等方面的宏观调控措施还需要进一步加强和完善。

　　在此背景下，房地产业将融入整个国民经济持续快速发展的轨道中，行业发展将步入良性循环，市场供求形势将进一步得到改善；地方企业将继续增加普通住宅和经济适用房建设用地，规范房地产交易市场，抑制投资炒房，房屋的供给结构将进一步合理；房地产开发投资增幅将稳步回落，预计全年增速将在20%左右合理的区间内上下浮动；房价涨幅趋缓，但也有出现大幅反弹上涨的可能。

　　房地产发展前景：我认为虽然企业现在开始关注房地产交易市场了，但是很可能在短时期内不可能出现老百姓所想的房价下降的情况，所以中国的房地产交易www.fangxiucai.com市场仍然是个暴利行业，以后的房地产会在稳步的前进，但是涨幅不会像2003-2006那样迅猛，房地产仍然会是中国经济发展的一个热点和焦点，也必将成为中国经济发展的一个助推器，可是这个助推器有一定的危险性，弄不好不仅伤了自己，也会成为中国的经济的阻碍，最可怕的是可能出现20世纪90年代日本房地产泡沫破碎，使的日本那骄横一时的经济现在也没有复苏，，没有走出经济大萧条的阴影。中国的房地产，中国的经济可是没有能力去承受这种人为的灾难。所以我认为企业会进一步加强对房地产业的监管，建立健全房地产的有关法律，使的房地产向更健康的方向发展。还有一点需要关注的就是外资的进入和加大投资力度，2006上半年中国房地产业企业利用外资167亿元，增长32.5％。，这是一个多么可怕的数字啊，国六条虽然规定了限制了外资炒房，但是那些精明的外国投资者会放弃中国那么大的市场吗？我想答案很明显，那是一定不会的。外资一定会通过更多的渠道来分享中国房地产交易市场。所以以后的房地产会越来越激烈的，国内的房地产企业需要关注。

　　房地产交易市场企业的优势：

　　1、需求旺盛：大量的数据表明在未来的20年中，房地产行业将会是一个充满发展前景的行业。从我国实行住房改革的七年来，商品房的销售金额平均的年增长速度达到31%，销售面积平均每年增长26.5%。特别是人们对于住宅的稳定持续大量的需求将会给这个行业带来不计其数的利润，也将给国家财政带来无数的税收。中国住宅总量需求至少来源于四个方面：第一，现有城镇居民要求改善住房条件；或者城市家庭子女长大后成家对于住宅的需求。第二，大量农民涌进城市，我国城市化水平将会保持长期的高速发展。第三，城镇旧住宅拆迁带来对新房的需求。第四是中国每年1.2%的高人口出生率见，这部分人将是中国房地产行业长久发展的不竭动力。如果按13亿人来算，那么每年增加的人口就达1600万之多。以上因素综合起来，房地产行业将拥有巨大的市场。

　　2、政策支持：企业出台了国六条可能会对房地产业造成一定的冲击。可是政策旨在规范房地产交易市场而不是去打击房地产交易市场，企业会一如既往的去支持房地产业的发展，因为房地产现在已经可以说是中国经济的火车头，支柱。不可能，也不敢让房地产业停滞不前。与房地产相关的各种产业和与其有关的法律法规的建立和健全必将使房地产发展更健康，更迅速。如物业的发展壮大和有关物业的法律的建立
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　　房地产交易市场发展劣势：

　　1、企业国六条的出台和有关部门的文件，必将会使得竞争更加激烈，尤其是出台了相关的税收，其中有营业税，土地增值税，契税，印花税，个税。这些税大部分是有关二手房市场但是会在一定程度冲击房地产交易市场，国家规定要建小户型住宅，更多建经济适用房，压缩房地产商的盈利空间。出台的有关文件规定了银行关于房地产的有关买卖的政策更加严格，房地产商不会像以往那样从银行轻易贷款了，现在局出现部分投资客拒绝还贷、甚至放弃房子的现象，因为首付20%，但房价跌幅已超过20%，也即说房子总价还抵不上贷款。如此一来，银行只能认倒霉，形成不良资产。其实个贷方面的违约风险还算是低的，如果开发贷款出现问题，银行可就惨了。而宏观调控一波强似一波的情况下，大批开发商或者主动退出或者被迫破产将势不可免。房地产业蹿得越高，银行业可能就摔得越重，因为两个行业都非常依赖对方。可见银行是不会再容忍这种不良资产的进一步扩大最后造成经济泡沫的破碎的。

　　2、 外资的进入，我国的房地产商虽然很多，但是没有形成规模的企业，没有行业中的大鳄，没有旗舰，这一点是很可怕的，我国最大的北京首都开发控股公司，仅占中国房地产业的百分之五点二，可是香港的和黄集团却占了香港房地产业百分之六十多，这是多么可悲的现实对于中国房地产业来说，没有航母就没有与外资对抗的成本。也不可能形成规模经济，规模效应。

　　3、人才的缺乏。虽然目前从事房地产业的人数很多，但受过专业教育和训练，经验丰富的房地产专家很少

　　4、是缺乏合格的物业管理队伍。物业管理是与房地产业发展密切相关的行业，房地产业必须有物业管理的配合，才能有效的发展。

　　5、与房地产业发展配套的交易市场、中介机构等还远没有达到健全和令人满意的程度。目前房地产一级市场在很多地区还不规范，交易秩序混乱的现象，坑害消费者的事例时有发生

　　房地产交易市场机会：

　　1、 对于房地产商来说2006年年末以及2007这一年来说，应该是充满了挑战与机遇的一年，那些大的开发商可以利用企业出台的相关政策来发展壮大自己，例如北京首都开发控股公司，万科集团，绿城集团，等大企业将可以更好的做大做强，因为现在的土地资源奇缺，相对来说这些大企业可以手中有大量的未开发的土地资源，这些都是资本，另外这些企业相对那些小企业来说可以更方便的获得贷款，房地产可是一个需要大量资金的一个行业，没有资金的支持是不可能的，所以我认为未来的几年是中国房地产重新洗牌的一个时期，中国房地产快速发展和成熟的时期。

　　2、 社会配套条件基本具备。近几年与房地产业发展有关的房地产交易市场、房屋租赁制度、中介组织和中介服务市场、住房信贷制度、住房公积金和补贴制度都已建立并逐渐走向规范。

　　3、 我国已加入WTO，各种条款的逐步实施，将促使房地产业按国际准则运作和发展，税收等方面国民待遇实施之后，将会有更多的境外资金进入我国的房地产业。

　　4、居民的需求旺盛，这一时期是我国即将进入住房消费为热点的消费阶段。

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