房地产项目评估开发的实质内容透视

　　根据现行规定，房地产项目贷款在“四证”齐全后才能发放，由于项目贷款内部运作周期较长，贷款发放时项目常已取得“预售许可证”，而在当前房地产市场需求较旺的情况下，项目所开发房屋销售收入在预销售以后的短斯内就可能集中实现，如果现金回流即要求开发商还贷，那么贷款期间仅为取得“四证”日期到“预售销许可证”颁发之后的较短时间，银行出于自身效益的考虑，通常不太愿意收回贷款，而根据金融监管规定，房地产开发贷款在偿清前，不允许将本项目销售回笼款项挪作它用，使银行和企业均面临两难选择。

　　商业银行首先要提高运作效率，评估可先行介入，力争在项目“四证”取得时贷款即可发放。其次，分类指导，根据不同项目特点制定差异化贷款期限策略。再次，对于项目销售款项在贷款偿还前使用，可根据实际情况灵活把握，在贷款偿还确有保障前提下，允许其适度运用。

　　4、房地产项目评估财务指标评价体系

　　房地产项目财务评价极为重要，要通过对项目开发经营成本、租售收入、投资期限、租售期限等因素综合测算，得到项目总投资利润率、自有资金利润率、财务内部收益率、财务净现值、项目投资回收期等静态和动态经济指标，并对项目还款能力进行分析，测算贷款偿还期，同时要对项目进行盈亏平衡分析，并根据对项目动态经济指标影响程度，确定租售收入、租售成本、开发周期等敏感性因素进行敏感性分析。对于开发周期较长的大型项目，按照上述财务指标体系进行全面评价，可直接采用利润总额、投资利润率等静态指标进行分析。

　　5、房地产项目评估贷款抵押担保方式

　　首先确立合理抵押值。以竞拍方式取得、且在一定取得期限以内的土地使用权抵押的，按土地实际取得成本作为抵押值;以取得时间较长、土地价值上涨幅度较大土地使用权抵押的，按土地使用权评估值作为抵押值;以在建工程抵押，扣除施工单位垫资、预售房款等相关费用后，确定抵押物价值。

上一页  [1] [2] 

本文关键字：开发  评估  房地产项目  房地产估价，房地产估价