房地产评估方法：改革彰显精细化魅力

    房地产评估方法:改革彰显精细化魅力    

    改革是主旋律

　　针对税费制度繁杂、负担较重、地方税比重低等问题,近年来意大利不断加大税费改革力度。

　　改进增值税。增值税的税率由过去的4个简化为3个,基本税率也下调为20%。

　　完善个人所得税。意大利个人所得税改革的目标主要是减轻负担、减少因复杂的税收抵免、繁多的优惠措施造成的税制扭曲。1995年前,应税所得额有7个等级、边际税率高达51%。经过改革,应纳税所得额的等级逐步降低到目前的3个,边际税率也从45.5%(1999年)、45%(2002年)下调到43%。在改革个人所得税过程中,还适当考虑了地方利益,规定大区、城市可在规定幅度内征收附加税。2007年各地征收的大区附加税、城市附加税,最高税率分别为1.4%、0.58%。

　　规范企业所得税。2003年将企业所得税税率由36%下调到34%,2004年下调到33%,2008年进一步下调到27.5%。同时,引入了对股息、红利免征企业所得税的措施。

　　开征大区税。1998年将地方所得税、公司和职业活动市镇税、公司财产税、医疗服务税、商业账号税等7个税种合并为大区税,简并了税种,增加了大区财源。

　　恢复遗产和赠与税。由于遗产和赠与税存在影响投资、储蓄积极性,税制复杂、税率累进级次多,征管成本高等问题,2001年意大利参照部分国家的做法,取消了遗产和赠与税。这一改革虽然产生了一定的积极作用,但也弱化了对财富的调节功能、减少了财政收入,因此,经过认真研究、多次辩论,意大利于2006年10月3日起恢复征收遗产和赠与税。与原遗产和赠与税相比,新税制减少了收入级距、降低了税负。

　　另外,对博彩税、广播电视月租税等税种采取了相应的调整措施。

　　总体上看,通过近年来的改革,意大利个人所得税、增值税、企业所得税等主体税种税制趋于简化,税负有所下降,特别是个人所得税还充分考虑了家庭赡养人口等因素,使得综合税制不断完善。大区税及个人所得税附加的引入,既规范了相关税制,又增加了地方收入,为完善“分税制”注入了新的活力。遗产与赠与税的“复活”,也充分体现了税制改革的复杂性,对有关税种,特别是具有调节功能的税种的认识可能会有一个不断深化、反思乃至修正的过程。

　　精细化理念引入财政管理之中

　　运用企业管理及成本约束理念,进一步提高了企业治理效率。降低行政成本、提高财政资金使用效益,在财政支出方面强调成本控制和回报率,将企业管理的一些精细化理念引入国家财政收支管理之中,是近年来意大利企业努力的方向。例如,在推动机构改革、整合资源的同时,在税务系统试行自负盈亏的企业化管理办法,国家税务局每3年要与经济财政部签订协议,细化国家税务局必须完成的各项任务和相应支出安排;委托企业化的税务监察服务中心追缴欠税,有助于减少企业编制、节约开支。另外,房地产开发商、施工单位等必须及时、无偿向地籍局提供房地产位置、设计图、面积等信息,方便、经济、实用。

　　民生与税收的辩证法

　　从国际经验看,以房地产税为主体的财产税虽然在现代税制中的地位有所下降,但由于房地产具有不可移动性、不可隐匿性,而且是个人、企业的主要财富之一,征管便利、税源稳定,因此大多数国家、地区并未放弃这一税种,并且一般将其作为基层企业的主要收入来源,作为完善分税制的重要基础。

　　但是,意大利现代房地产税只有16年的历史,2008年6月又对个人第一套住房免税,这与大部分国家、地区,特别是西方发达国家的做法不一致。我们分析,意大利的做法与居民传统观念、企业理财思想、具体国情国力有一定关系。例如,意大利人特别喜欢购置房产,近70%的家庭拥有、使用自己的住房;政治体制属于单一制,强调中央集权,地方税政策主要由中央决定;面积较小、人口不太多、财力雄厚,个人所得税、增值税等现代税种筹集收入功能强大,放弃部分房地产税收入对国家财政影响不大。

　　笔者认为,对个人第一套住房免税存在以下问题:普通住房与豪华住房难以准确界定(适用高税率的闲置住房也同样存在界定难的问题)。尽管《意大利建筑物分类表》对住房作了划分,但在具体征管中不好操作。即使豪华住房和非豪华住房可以区分,但在免税的非豪华住房中,因位置、面积、结构、材质等的不同,其价值也相差很大,相当一部分具有纳税能力的居民无需缴纳房地产税;由于中央全额弥补减少的收入,一些地方企业有从宽不从严的心态,会进一步放大减收效应。中央企业下放税权、充实地方自有财力的努力会大打折扣;部分地区对其他相关收费的征管更为严格,罚款力度也大大增强。

　　税收是国家最主要的收入来源和调节经济、社会的手段之一。根据具体国情、经济形势和税收原理,对税制作出适当调整是必要的。但应正确认识民生和税收的辩证关系,把握好调整相关政策的时机、力度,否则,如果减免税政策过多,则不利于发挥税收应有的作用,甚至使财政难以为继。

　　有保有压优化房地产税费制度

　　意大利与房地产评估www.fangxiucai.com相关的税费较多,如对开发商、建房者征收基础设施配套费、图纸审查费、检测费等,对买卖房地产者征收缴纳注册税、地籍税、抵押税、印花税等。同时,对个人第一套住房又免征房地产税。这种税费并存,重流转、轻保有的税费格局与我国有些类似。不过意大利相关收费的种类少于我国、大多数收费标准较低,又具有与我国不同的一面。

　　结合意大利的做法,我国在税费改革过程中,应对不合法、不合理的收费要坚决加以清理、取消;对确需保留的收费,应抓紧完善制度,切实加强管理。同时,研究、整合、完善房地产税制。

　　小税种大文章简化税制是近年来意大利税制改革的一大亮点,但广告税、垃圾处理税、公共资源占用税等税种并没有被取缔。究其原因,主要是这些小税种不仅符合税理、体现公平原则、为纳税人所接受,而且也壮大了地方企业有限的财源。只要税制设计得当、管理到位,小税种也能发挥应有的作用。我国在完善地方税过程中,可参照意大利的一些好做法,开征一些小税种,进一步健全地方税体系,“抓大”不忘“放小”。

　　走自已的路——富有特色的房地产评估方法

　　意大利名胜古迹众多,其中很多古老建筑物仍用于生产、经营或居住。市场价值高,有的甚至是无价之宝。如按大多数国家、地区的做法,以市场价值为基础计征房地产税,会使相当一部分纳税人负担过重、难以承受,而以市场租金为基础确定虚拟收入、评估值,则可较好地化解这一矛盾。这也是意大利房地产税争议不多的主要原因之一。从意大利的这一做法可以看出,税制建设既要国际化,也要本土化,实事求是、因地制宜是搞好一切工作的法宝。

　　先进、科学的征管理念及手段是构建现代、规范税制的基石

　　在意大利的征管实践中,一方面树立服务理念、重视税法宣传、提供免费咨询,充分利用银行、邮局以及互联网等载体方便纳税人纳税;另一方面强化征管,如制定统一的、多用途的税号,采用计算机管理纳税人资料并在全国实行电脑联网,充分发挥税务警察等多部门作用、共同加强税务稽查与处罚。可以说,是先进的征管理念和手段助推了意大利税制的现代化、规范化。近年来我国税收征管取得了长足进步,但与建立科学、规范税制的要求相比仍有一定距离。继续大力推进征管制度改革任重道远。 

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