田耕:产业+地产或成趋势

    中国房地产报：你如何看待产业和地产结合投资的现象？
   
    田耕：这种情况确实有。金融危机后，房地产业快速回暖，大型的实业型产业有转向投资房地产的需求，而随着土地市场竞争的日益激烈，大型的房地产商也有投资产业获取综合收益的愿望。而且，对于地方政府来讲，产业是“母鸡”，年年有税收，还能解决就业问题，所以地方政府非常希望在当地引进产业。

    如果有房地产商或产业商想运作这一开发模式，既能带动地方产业的发展，带来长期的税源，又能带来房地产开发的短期效益，应该说是一件好事。但就怕房地产商“心怀鬼胎”，只是想通过投资产业来圈地，结果就会事与愿违。实际上这种模式只有专业化的企业才能获得成功。

    中国房地产报：通过投资产业圈地的现实在当前确实存在。有的地方政府也会引进企业投资产业，同时配套出让大量低价住宅用地。对此你怎么看？

    田耕：金融危机发生后，地方政府对引进产业项目异常渴求，同时地方政府对房地产商的进入也开了“绿灯”，因为虽然引进房地产项目不算政府业绩，但大型房地产商的进入也能够很快带动地方的经济发展，而且土地出让金会成为他们主要的财政收入来源。实际上当前的土地政策比较严格，如果没有大量的资金投入房地产，想通过投资产业圈地还是很难的。

    中国房地产报：在一些新城区或新园区的建设中，有的企业在后续实际操作的过程中，会将工业用地转为房地产开发用地。出现这种情况的原因是什么？

    田耕：长期以来，工业地产的增值收益是比较小的，所以大多数房地产商都不愿意做工业地产。现在为什么有的房地产商愿意通过和产业结合来控制土地资源？这就说明土地性质的同质化。实际上在许多城市里，房地产开发都有大量打“擦边球”的现象，比如小产权房、在工业用地或研发用地上盖写字楼等，这些不是产品本身畸形，而是畸形的土地管理制度导致的。

    另外，土地变性，很大程度上是由于城市规划滞后于城市的发展速度。比如西安高新区，现在的位置很靠近市中心，已经成为新城区了，这种情况下，工业用地不可能不变性。

    中国房地产报：地方政府应该如何避免开发商借投资产业进行圈地的现象发生?

    田耕：地方政府要兼顾效率和公正。如果企业想将产业用地变为房地产开发用地以获取超额利润，对其他的投资商就不公正。这时候就要依靠地方政府的政策调控，比如增收地价款。

    另一方面，地方政府可以采取宽进严出的措施。产业用地开发可以给优惠政策，但房地产开发就必须执行房地产开发用地的出让规则，要界定清楚，实际上这也是在考验地方政府的执政能力和监管水平。

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