对经营城市若干理念的思考

    经营城市从狭义上讲是城市政府用市场化的方式对城市资源进行配置，实现城市资源的合理价值。从广义上讲是将城市资源作为一种资本，并且用市场化的方式实现与其它生产要素的最佳组合，实现城市经济效益。经营城市是广泛运用市场机制和经营谋略来配置城市资源，优化城市发展、建设、管理的观念与行为方式，包括对城市自然资本、人力资本以及延伸资本（无形资产）进行集聚、重组和市场运营，以达到提高城市自身价值和竞争力，满足人民群众的物质文化需要，实现城市可持续发展的目的。 
    1.经营城市出生产力，出经济效益、社会效益和环境效益。在计划经济时期，城市发展以工业生产为核心，忽视非生产领域的作用及价值，甚至提出先生产、后生活，违反了城市发展的规律，造成城市基础设施、居民住房、服务设施、公共环境的欠账。随着市场经济体制的建立，城市建设及其相关资源的商品化、市场化，城市本身已具备了创造生产力的基本要素，成为加快经济发展、创造投资环境、提高城市竞争力等必不可少的组成部分。运用经营城市理念，加快对城市资源的可持续开发，不仅能够产生社会效益、环境效益，而且可以创造出经济效益。从中国城市发展的动力来看，现代城市的先进性主要体现在城市的综合竞争力上，而城市的竞争力又体现在城市的生产率或生产力上，经营城市对提高城市竞争力起着至关重要的作用。 
    2.花明天的钱，圆今天的梦，加快实现城市现代化的目标。需求创造供给，消费带来投资。在城市发展的道路上，城市建设是渐进式的，但是如果运用好经营城市的理念与手段，进行适度超前投资、信用消费，则可以大大缩短城市现代化的过程。例如目前中国正在热火朝天地开展住房、汽车消费信贷，使许多居民通过贷款提前实现了住好房、住新房的梦想。如果把住房消费信贷的模式放大到整个城市的建设上，搞好资本运作，使城市土地、基础设施、房地产等资源的开发利用得到提前实现，那么城市的竞争力、生产生活环境质量就会大大提高，其意义远大于住房消费信贷。应注意的问题，一是不能超越城市资源、财力的供给能力搞过度开发、竭泽而渔，二是要防范和化解资本运作可能带来的风险。 
    3.经营城市应形成多元化的投融资机制。通过动员社会各方面的资金，引入市场竞争机制，形成多元投资的格局。今后的重点是放开市场准入，实行投资的国民待遇，调动民间资本、外资和有实力的企业集团的积极性，利用股份制、BOT、TOT等方式进入城市建设领域。为鼓励、吸引、动员社会资本投资城市建设，对政府主导的城市基础设施等项目，可以用政府投资来吸引社会资本，用政府1元钱，吸纳社会投资2元钱，向银行贷款4元钱，达到7元钱的城建投资规模，形成“投一引六”的效应。还可以将城市的存量资产转让给民间资本与外资，实现投融资主体的多元化。 
    4.以创新的观点审视城市资源。将城市的存量资产按市场规律和市场机制优化配置、重组后，可吸引社会资金参与开发与运营，从而产生良好的效益。应以创新的、市场的、资本的观点来重新审视城市的各种资源，这不仅可以挖掘现存的资源，而且能够发现许多新的资源。城市存量资产的流动与变现是城市增量资产扩张的前提，如果存量资产不能盘活，增量资产就无法形成。以证券市场为例，一级市场是股票、债券等证券的发行市场，二级市场是存量证券的交易转让市场，两级市场互为作用，互相促进。没有一级市场的新股票，就没有二级市场的交易品种；没有二级市场的自由流通，股票不能及时变现，就没有新股发行的可行性。因此，对历史上开发城市资源所形成的大量存量资产，应通过建立城市资产的交易市场，为其流通提供场所，以充分发挥市场配置城市资源的作用，同时也为社会资本、外资的进入创造条件。 
    5.利用城市发展的总体规划，引导国内外对城市建设的投资方向。城市规划是对一定时期内城市的经济和社会发展、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署和具体安排。城市规划通过确定城市未来发展目标，制定实现这些目标的途径、步骤和行动纲领，从而引导城市的发展。城市规划作用的发挥主要是通过对城市空间，特别是土地使用权的分配和安排、城市功能的定位、城市环境的完善等来实现的。由于城市规划的对象不仅包括了几乎所有的城市资源，而且为城市的发展创造了新的资源需求，因而对社会资本和外资进入城市建设投资领域具有导向性作用。 
    6.城市建设项目投资回收期长并不是劣势，只要其资产有保值性和流动性，即使 100 年收回也正常。城市建设项目一般是各类产业中风险最小的投资项目，具有市场和长期收益的稳定性，因而具有经营的优势。随着城市的发展和功能的提升，城市公共设施等重要资源呈现出大型化、可持续性趋势，其有利的一面是城市资源可以在更大的范围内、更长的时间里实现社会共享；其不利的一面是投资巨大，受公共物品价格的制衡，短期内收不回投资。但是，如果我们为这些城市资产创造出保值、增值和流通的环境，则可以化不利因素为有利因素，实现城市的可持续发展。投资收回期长短不是投资决策的主要决定因素，关键在于能否将城市公共设施的使用周期与投资回收期有机地统一起来。这里需要确定三个因素，一是公共设施投资建设所运用的融资工具。二是能够保证这些设施取得稳定现金流的政策与渠道，即使收不抵支，也需政府给予价格补偿基金等政策支持。三是建立统一的城市资源交易市场平台，推进这些资产进入市场，以实现其保值性和流动性。只有以上因素的确定，才能使城市建设项目使用周期与投资回收期相对应，赋予城市资产保值增值能力。 
    7.经营好城市资源，创造良好效益。把整个城市看作资源，包括城市基础设施、城市的房地产业、城市的无形资产等，对这些资源进行整合、配置，追求经营城市的效益。把城市发展对基础设施的需求看作资源，即需求创造资源，资源可以经营，经营创造效益。市场经济体制下，多元化的投资格局正在形成，社会各方面特别是民间资本和外资参与城市资源开发经营的积极性正日益高涨。只要是根据长远发展战略和科学规划而产生的城市发展需求，例如对基础设施、土地、环境建设等的需求，就会吸引社会各方的注意力，政府就可以将这些需求转化为能够经营的资源，向社会公开、公平地招商，实现政府、社会资本的多赢，取得最佳的经济效益和社会效益。 
    8.经营城市的核心内容是土地资本和城市空间。重新认识我们所拥有的城市资源，从而盘活存量资本，搞活增量资本，激活有形资产和无形资产。经营城市的目的是在实现城市可持续发展和人民生活水平不断提高的前提下，追求城市资产收益的最大化，尤其是通过土地资源的市场化运作，使其资本价值和政府的收益得到充分体现。对土地资源进行经营的意义在于：所有城市的开发建设都离不开土地资源，土地资源在经营城市中起基础性作用；对土地的开发经营不仅能够创造自身的巨大收益，而且可为城市建设提供强有力的资金支持；由于土地权属的国有化和政府征地、批地的统一性，使土地的收益在政府垄断一级市场的情况下趋向最大化，从而构成政府财政收入的第二储备甚至第一储备。除土地外，城市的景观、广告设施经营权、公共设施的冠名权等都可纳入经营城市的范围。 
    9.对城市发展而言，三分建设，七分管理，十分经营。城市的规划、建设、管理、经营是城市发展的有机统一整体，缺一不可。只重视实物的建设，忽视城市的经营，就难以充分体现城市的价值，发展就没有后劲。从这个意义出发，有必要把经营城市放在十分重要的地位，加大对经营城市研究与实践的力度，以经营城市来促进城市建设步伐的加快和城市管理水平的提高。 
    10.城市经营应以人为本。经营城市的任何项目都要不断满足广大人民群众的需要，以人民的根本利益为标准，使经营城市的效益充分体现在广大人民群众生活水平的提高和环境的改善上。同时，要将人看作是经营城市的重要组成部分，确立“人本思想”，不断挖掘人的创造力，培养和选拔经营人才，通过人的创造获得经营城市的最佳效果。

本文关键字：经营  房地产规划，房地产规划